 |
| بدأ سوق العقارات يتعافى تدريجيا وتجاوز القاع. (المصدر: دان تري) |
لقد تجاوز السوق "القاع"
ذكر تقرير سوق العقارات للأشهر العشرة الأولى من عام 2023 الصادر عن جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) أن السوق قد تجاوز "القاع"، ومع ذلك، بشكل عام، لا يزال سوق العقارات صعبًا للغاية، ولكن مستوى الصعوبة يميل إلى الانخفاض بمرور الوقت، الشهر التالي أفضل من الشهر السابق، الربع التالي أفضل من الربع السابق.
وبحسب السيد لي هوانج تشاو - رئيس مجلس إدارة جمعية العقارات في هو تشي منه - فإن التقييم المذكور أعلاه يتجلى بوضوح في سوق العقارات في مدينة هو تشي منه. فخلال الربع الأول من هذا العام كان نمو العقارات سلبيا بنسبة 16.2%، ولكن في نهاية الربع الثالث، ورغم أن النمو ظل سلبيا بنسبة 8.71%، إلا أنه انخفض بنسبة 2.87% مقارنة بالأشهر الستة الأولى من العام. بعد 9 أشهر، انخفض مستوى صعوبة سوق العقارات بنسبة 42.3% مقارنة بالربع الأول.
وبحسب السيد تشاو، في الأشهر التسعة الأولى من هذا العام، كان لدى المعروض من الإسكان في مدينة هوشي منه 13 مشروعًا سكنيًا تجاريًا مؤهلاً لتعبئة رأس المال بـ 15020 وحدة، بزيادة قدرها 1.37 مرة عن نفس الفترة في عام 2022، لكن الإيرادات المعبأة انخفضت بنسبة 4.7٪.
وبالتحديد، يضم إجمالي 13 مشروعًا 13,767 شقة (تمثل 91.6٪) و1,253 منزلًا منخفض الارتفاع (تمثل 8.4٪)، منها شريحة الإسكان الراقية بها 9,969 وحدة، تمثل 66.37٪ (أعلى من المعدل الوطني البالغ 58٪)، والباقي هو شريحة الإسكان المتوسطة المدى بواقع 5,051 وحدة، تمثل 33.63٪ (أعلى من المعدل الوطني البالغ 26٪). ولا يزال السوق يفتقر إلى السكن بأسعار معقولة، كما لا توجد أي مساكن اجتماعية إضافية.
وبحسب السيد تشاو، فإن سوق العقارات في البلاد ومدينة هوشي منه لا يزال "خارج التوازن بين العرض والطلب"، مع نقص المعروض من المشاريع مما يؤدي إلى نقص المعروض من الإسكان، وخاصة نقص الإسكان بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي.
والجدير بالذكر، وفقًا لرئيس جمعية الإسكان والتعمير، أن أسعار المساكن ترتفع بشكل مستمر منذ عام 2017 ولا تزال "مرتفعة" بما يتجاوز القدرة المالية لأصحاب الدخل المتوسط، وسكان المناطق الحضرية من ذوي الدخل المنخفض، والمسؤولين، والموظفين المدنيين، وموظفي الدولة، وضباط القوات المسلحة، والعمال والمهاجرين.
"بالنسبة لشقة بأسعار معقولة تكلف 2-3 مليار دونج، حتى الشخص ذو الدخل المتوسط المنخفض، مع مدخرات تبلغ حوالي 100 مليون دونج سنويًا، سيحتاج إلى حوالي 25 عامًا حتى يتمكن من شراء منزل"، حسب تحليل السيد تشاو.
وفي تقييمه لسوق العقارات بشكل عام، قال السيد هوانج هاي - مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) - إن الجهود التي تبذلها الحكومة والوزارات والنظام المصرفي والشركات والوسطاء أنفسهم... ساهمت بشكل إيجابي في "الحفاظ" على سوق العقارات. على الرغم من أن السوق ليست قوية بما يكفي "للتغلب على المنحدر"، إلا أنها نجحت بشكل أساسي في الهروب من خطر "فقدان المكابح" واستعادة الزخم.
لا يزال ضغط استحقاق السندات يحيط بالشركات
وبحسب بيانات جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA)، بلغ إجمالي قيمة إصدارات السندات للشركات في الأشهر العشرة الأولى 209,150 مليار دونج. ويظهر هذا أن أنشطة تعبئة رأس المال من قناة السندات شهدت تحسناً مقارنة بعام 2022.
ومن بينها، تهيمن الصناعة المصرفية بمبلغ 99,023 مليار دونج (بما يمثل 47.3% من إجمالي القيمة). وتأتي في المرتبة التالية مجموعة العقارات بـ 68,256 مليار دونج (تمثل 32.6%).
ومع ذلك، تشير الأبحاث التي أجرتها جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين إلى أن ضغوط استحقاق السندات لا تزال "تحيط" بشركات العقارات. لا تزال القيمة الإجمالية للسندات العقارية الصادرة حديثاً والمعاد شراؤها منخفضة للغاية مقارنة بالقيمة الإجمالية للسندات المؤسسية المستحقة.
وبناء على ذلك، اشترت شركات العقارات في عام 2022 ما يقرب من 219 ألف مليار دونج. وفي غضون عشرة أشهر، اشترت الشركات ما قيمته حوالي 153,800 مليار دونج. في الوقت نفسه، بلغ إجمالي قيمة استحقاق سندات مجموعة العقارات في الشهرين الأخيرين من عامي 2023 و2024، على التوالي، 15.6 مليار دونج و121.1 مليار دونج.
وتزداد قائمة الشركات التي تتأخر في سداد التزاماتها المتعلقة بديون السندات كل يوم، وخاصة في فئة العقارات. وبحسب بورصة هانوي، اعتبارًا من 3 أكتوبر، كان هناك حوالي 69 شركة على قائمة التزامات التأخر في سداد الفائدة أو أصل سندات الشركات بإجمالي ديون مستحقة تبلغ حوالي 176.1 مليار دونج، وهو ما يمثل حوالي 17.8٪ من ديون سندات الشركات المستحقة في السوق بأكملها.
وفي مواجهة ضغوط استحقاق السندات، من أجل الحصول على الوقت لإعادة هيكلة التدفقات النقدية وتحسين القدرة على سداد الديون، تعتقد VARS أن التفاوض على تمديد الوقت هو الخيار الأول لشركات العقارات في سياق صعوبة الوصول إلى رأس المال الائتماني وعدم تعافي السوق بشكل كامل. وكانت المفاوضات بشأن التمديد نشطة وحققت نتائج ناجحة للغاية منذ أبريل.
وذكرت بورصة هانوي أنه حتى الثالث من أكتوبر/تشرين الأول، توصل أكثر من 50 جهة إصدار إلى اتفاقيات لتمديد شروط السندات بقيمة إجمالية تزيد عن 95.2 مليار دونج. وبشكل أساسي، تم تعديل تاريخ الاستحقاق بسنتين، مما أدى إلى تأجيل ضغوط سداد الديون إلى الفترة 2025-2026.
وتتوقع شركة VARS أن تستمر مفاوضات تمديد السندات في كونها اتجاهاً سائداً في الفترة المقبلة. ومع ذلك، لا تزال الصعوبات قائمة، إذ إن تمديد فترة سداد الديون يساعد الشركات فقط على توفير الوقت اللازم لاستقرار الإنتاج والأعمال وإعادة هيكلة ديون الشركات للتعافي. في الأساس مجرد الانتقال من الديون في وقت ما إلى الديون في وقت آخر.
لتجنب خطر الإفلاس، يتعين على الشركات الاستفادة من هذا الوقت لإعادة هيكلة ديونها. يتعين علينا أن نفكر جديا في بيع الأصول، حتى لو قبلنا التعادل أو الخسارة، حتى يكون لدينا تدفق نقدي لسداد الديون واستكمال المشاريع التي يمكن تصفيتها بمجرد طرحها في السوق.
وبالإضافة إلى ذلك، بالإضافة إلى المصادر المالية المألوفة (الائتمان المصرفي وسندات الشركات)، ينبغي أن تكون هناك آليات وسياسات لتطوير وجذب وضمان التشغيل الفعال لمصادر رأس المال من المنتجات المالية الأخرى (صناديق الاستثمار العقاري - REIT، صناديق الادخار السكني، توريق العقارات ...)، أو قنوات أخرى (الاستثمار الأجنبي المباشر وغير المباشر).
سياسة وقف الاستثمار للمشروع رقم 14، شارع لو فان لونغ رقم 15، هانوي
وجهت لجنة الشعب في هانوي بوقف تنفيذ قرار سياسة الاستثمار للمشروعين N14 و N15 في شارع Le Van Luong بعد سنوات عديدة من التقدم البطيء. هذا مشروع استثماري لبناء مشروع متعدد الاستخدامات للخدمات العامة والإسكان، حيث المستثمر فيه هو شركة لويس للاستثمار والتجارة المساهمة.
 |
| قطعة أرض رقم N14، N15 شارع لي فان لونغ، هانوي. (المصدر: BXD) |
وفيما يتعلق بمشروع N14 و N15 على شارع Le Van Luong، قالت لجنة الشعب في مدينة هانوي في أحدث تقرير ردا على الناخبين إن قطع الأراضي N14 و N15 تبلغ مساحتها الإجمالية 12,561 مترا مربعا، وقد وافقت المدينة على سياسة الاستثمار في أغسطس 2016. وهو مشروع استثماري متعدد الاستخدامات للخدمة العامة والإسكان، والمستثمر فيه هو شركة لويس للاستثمار والتجارة المساهمة.
خلال عملية إخلاء الموقع، تلقى المشروع عرائض. وبناء على تقرير هيئة تفتيش مدينة هانوي وبالنظر إلى الالتماس، وجهت لجنة الشعب في مدينة هانوي في فبراير/شباط 2020، توجيهات بوقف تنفيذ قرار سياسة الاستثمار لهذا المشروع. وللتعامل مع محتويات المشروع الحالية، قامت المدينة بتكليف الإدارات والفروع والقطاعات بمراجعة اللوائح الحالية لتقديم المشورة والاقتراحات.
ومن المعروف أن أرض المشروع N14، N15 تقع في كتلة التخطيط التي تحمل رمز QH 46، في حي Trung Hoa، منطقة Cau Giay. يحد الجنوب الغربي للمشروع شارع Hoang Ngan، ويحد الشمال الغربي شارع Le Van Luong. تم تسمية قطع الأراضي N14 و N15 سابقًا بقطع الأراضي 5.1-NO و 5.5-NO. منذ عام 2018، تلقت الأسر في منطقة المشروع قرارات استرداد الأراضي. وبحسب السجلات، تم تطهير جزء من أرض المشروع وتسييجها بالحديد المموج.
القيمة القانونية للكتاب الأحمر والكتاب الوردي
وبحسب اللوائح فإن شهادات حق استخدام الأراضي الصادرة قبل 10 ديسمبر 2009 لا تزال صالحة قانونيا ولا تحتاج إلى تحويلها إلى شهادات حق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض. من حيث القيمة القانونية، فإن الكتب الحمراء والكتب الوردية لها نفس القيمة القانونية.
الكتاب الأحمر والكتاب الوردي هما مصطلحان يستخدمان للإشارة إلى الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأراضي، بناءً على اللون الخارجي لشهادة حقوق استخدام الأراضي.
في فيتنام، لكل فترة زمنية مختلفة، تحمل شهادات حقوق استخدام الأراضي أسماء مختلفة. على وجه التحديد: شهادة حقوق استخدام الأراضي. شهادة ملكية المنزل وحقوق استخدام الأرض. شهادة ملكية المنزل.
منذ عام 2009، أصدرت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة نموذج شهادة جديد قابل للتطبيق على مستوى الدولة يسمى شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض (الشهادة لها غلاف وردي أو تعرف أيضًا بالكتاب الوردي).
تنص المادة 97 من قانون الأراضي لسنة 2013 على أن يتم إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض للأشخاص الذين يتمتعون بحقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن وحقوق ملكية الأصول الأخرى المرتبطة بالأرض وفقاً لنموذج موحد في جميع أنحاء البلاد.
تظل شهادات حقوق استخدام الأراضي الصادرة قبل 10 ديسمبر 2009 صالحة قانونيًا ولا يلزم تحويلها إلى شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض.
يمكن تغيير الشهادات الصادرة قبل 10 ديسمبر 2009 والتي تحتاج إلى تغيير إلى شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض. وهكذا، من حيث القيمة القانونية، فإن الكتب الحمراء والكتب الوردية لها نفس القيمة القانونية.
وفقاً لأحكام المادة 40، المادة 2 من المرسوم 01/2017/ND-CP، فإن مدة معالجة طلبات الكتب الحمراء والكتب الوردية لا تتجاوز 30 يوماً من تاريخ استلام الطلبات الصالحة؛ لا تزيد عن 40 يومًا بالنسبة للبلديات الجبلية والجزر والمناطق النائية والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة بشكل خاص.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)