إعادة هيكلة سوق العقارات، فرص لمن؟

إن ندرة العرض وارتفاع أسعار المساكن تجبر السوق على إعادة هيكلة وتنظيم العرض والطلب. ويفتح هذا السياق فرصًا لمشاريع ذات مستويات إنجاز عالية واتصال جيد بمركز المدينة.

السوق في دورة جديدة

سوق العقارات في دورته الخامسة من 2021 إلى 2026.

في هذه الدورة، وصل الاقتصاد إلى أدنى مستوياته وبدأ يتعافى تدريجيًا اعتبارًا من يونيو 2023. ومن المتوقع أن يكون لفئات الأصول النامية (الأسهم والسندات وصناديق الأسهم) آفاق إيجابية في السنوات القادمة. بالنسبة لمجموعة الأصول العقارية، والتي عادة ما تتعافى بعد سوق الأسهم بحوالي 12 - 18 شهرًا، فمن المتوقع أن تبدأ في التعافي والنمو في الفترة 2025 - 2026.

وتشير الإحصائيات حالياً إلى أن عدد المشاريع التي تمت الموافقة على استثمارها والحصول على الموافقات القانونية اللازمة لتوريدها إلى السوق في الآونة الأخيرة محدود للغاية. وحتى الشركات تجد صعوبة في العثور على الأراضي في مدينة هوشي منه لتطوير المشاريع، وبالتالي فإن النقص في العرض لا يزال مستمرا.

وذكر تقرير السوق الأخير لشركة CBRE أيضًا أن المستثمرين في سوق مدينة هوشي منه أصبحوا أكثر حذرًا في إطلاق منتجات جديدة خلال هذه الفترة. إن العرض الجديد نادر، وحجم المعاملات الرئيسي في مدينة هوشي منه يأتي من مخزون الفترة السابقة. تم بيع حوالي 2000 شقة غير مباعة في الربع الثالث، وهو ما يقرب من ضعف العدد الذي تم بيعه في الربع الثاني من هذا العام. في الوقت الحالي، لا يزال المستثمرون يدرسون ويقيمون الوضع لاختيار الوقت المناسب لإطلاق المنتجات الجديدة، لأن الربع الرابع هو العامل الحاسم في المرحلة المقبلة.

وفي الوقت نفسه، أظهرت بيانات بحثية من جمعية وسطاء العقارات في فيتنام نقاطًا مماثلة، حيث انخفض حجم المعاملات ومعدل الامتصاص في الربع الثالث بنسبة 25% ونقطة مئوية واحدة على التوالي، مقارنة بالربع السابق. ومن بين هذه المعاملات، ظل حجم المعاملات السكنية مهيمناً، حيث استحوذ على 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، في حين سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدل امتصاص متوسط ​​بلغ 75%.

وتظل أسعار المساكن مرتفعة في كل من الأسواق الأولية والثانوية، وخاصة في قطاع الشقق. لأن الخلل بين العرض والطلب أصبح أكثر خطورة، فرغم تحسن العرض إلا أنه لا يزال من الصعب تلبية الطلب.

بالنسبة لمدينة هوشي منه، يظل مستوى الأسعار الأولية مستقراً عند مستوى مرتفع بسبب العرض القادم بشكل أساسي من المشاريع الجارية. وفي الوقت نفسه، ارتفعت الأسعار الأولية في المقاطعات والمدن الواقعة على مشارف مدينة هوشي منه بشكل طفيف، وتراوحت النسبة بين 3% و5%، مع ارتفاع أسعار البيع للإمدادات الجديدة.

وتغير أيضًا مؤشر أسعار الشقق التابع لشركة VARS. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، يقترب متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع في هانوي من 60 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 64.0% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. وفي الوقت نفسه، خلال نفس الفترة، ارتفع متوسط ​​سعر بيع مجموعات المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/متر مربع إلى 64.2 مليون دونج/متر مربع، مما يعكس زيادة قدرها 30.6% مقارنة بالفترة الأساسية.

ومن المتوقع أن يكون العرض نادراً في السنوات المقبلة، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات مع دخول القوانين المعدلة حيز التنفيذ، مما يخلق بيئة قانونية شفافة لحماية المستثمرين. وهذا أيضًا عامل يساعد السوق على اختيار المستثمرين ذوي القدرة المالية الحقيقية على تنفيذ وتطوير المشاريع.

فحص السوق، الفرص لمن؟

لقد تغلب سوق العقارات في مدينة هوشي منه على أصعب القاع. من معدل النمو السلبي لعام 2023، في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، تعافت إيرادات العقارات تدريجيًا بزيادة بنحو 7٪ عن نفس الفترة، وتقدر بنحو 199،156 مليار دونج. إن الانتعاش هو اتجاه لن ينعكس، ولكن من السابق لأوانه الحديث عن التنمية.

وبحسب تقرير صادر عن إدارة البناء في مدينة هوشي منه، فإن المدينة لم تشهد خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام سوى 9 مشاريع سكنية تجارية معتمدة للاستثمار ولكن على نطاق صغير؛ هناك 4 مشاريع سكنية تجارية فقط مؤهلة لجمع رأس المال، ولكن 100% من الشقق تقع في الشريحة الراقية وتتجاوز قدرة المحتاجين على تحمل تكلفتها.  

وفيما يتعلق بهذه المسألة، ترى جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) أنه لحل مشكلة انخفاض أسعار المساكن، من الضروري أولاً حل مشكلة العرض والطلب. ولزيادة العرض من المساكن، يتعين علينا حل مشكلة الاختناق في العرض من المساكن التجارية. وعلى وجه التحديد، يوجد في المدينة حاليًا أكثر من 148 مشروعًا يعاني من مشاكل قانونية. أدى العرض النادر في حين أن الطلب مرتفع إلى ارتفاع أسعار المساكن بنسبة تتراوح بين 15 و20% في الآونة الأخيرة.

وستتاح فرص جذب الطلب لمشاريع الإسكان التي يتم إنجازها والتي تتمتع ببنية تحتية جيدة للنقل وترتبط بالمركز.

وفي إطار القوانين الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ وجرى تطبيقها عمليا، فقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار المساكن الأولية في العام المقبل. ولذلك، في هذا الوقت، ستكون الفرصة متاحة لجذب الطلب على مشاريع الإسكان التي يتم إنجازها وتتمتع ببنية تحتية جيدة للنقل وترتبط بالمركز. وعلى وجه الخصوص، أثبتت المنطقة الشرقية من مدينة هوشي منه فعاليتها في حل مشاكل المرور وتوفير السكن.

ولا يقتصر الأمر على أن خط المترو على وشك أن يدخل حيز التشغيل، بل إن مشاريع الطريق الدائري ومشروع توسعة الطريق السريع الوطني 13 تفتح أيضًا فرصًا كبيرة للمشاريع على طول هذا المحور. باعتباره نقطة محورية تربط مشاريع البنية التحتية الإقليمية، يتمتع مشروع الشقق Urban Green للمستثمر Kusto Home بقيم متميزة لخلق قوة "جذابة" لجانب الطلب.

في الواقع، يعد هذا مشروعًا نادرًا دخل مرحلة الإنجاز، مما يساعد المشترين على تصور جودة المشروع وشرعيته بسهولة. يقع المشروع على الطريق السريع الوطني المتوسع 13، ويساعد العملاء أيضًا على الاستمتاع بالفوائد الكاملة من التطوير المحتمل للطلب وقيمة العقارات في مدينة ثو دوك الديناميكية والصاخبة.

في سياق العرض المحدود للشقق السكنية، تعتبر المشاريع ذات مستويات الإنجاز العالية والاتصال متعدد النقاط عوامل مهمة لجذب الطلب وتعزيز تعافي السوق. بالإضافة إلى ذلك، فإن نظام المرافق والمساحات الخضراء الطبيعية الكبيرة تشكل مساحات مناسبة للعائلات متعددة الأجيال وأولئك الذين لديهم حاجة حقيقية لمساحة معيشية تعطي الأولوية للصحة والنقل المريح.

وعند استيفاء شروط الموقع والمرافق ومستوى الإنجاز، فإن سياسة الدفع المرنة تشكل أيضًا عاملًا مهمًا لتحفيز الطلب. قد يكون Urban Green أحد المشاريع القليلة القادرة على استغلال "نقطة السقوط" في التعافي لخلق العرض للسوق في نهاية العام. ولهذا السبب يطبق مستثمر المشروع سياسة دفع مرنة وتفضيلية. وعلى وجه التحديد، يدفع العملاء حاليًا 30% فقط حتى استلام المنزل، مع فترة سماح مدتها 24 شهرًا لسداد رأس المال والفائدة، ويحصلون على حزمة أثاث تصل قيمتها إلى 500 مليون دونج.

مع التغييرات السياسية الأخيرة، ستواصل الدولة تعزيز الرقابة على السوق وتنظيمه، وضمان الاستقرار والتنمية السليمة. وفي الوقت نفسه، بدأ يظهر اتجاه العقارات الخضراء، ومن المتوقع أن يقود السوق في الدورة الجديدة. وقد يكون هذا بمثابة فرصة للمشاريع ذات مستوى الإنجاز المرتفع "لللحاق" مبكرًا بدورة تعافي السوق في الفترة المقبلة.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html