خلق الشفافية وضمان الوصول إلى الأراضي

إن سياسة ضريبة الدخل الشخصي على أنشطة نقل العقارات هي دائما موضوع مثير للجدل لأنها يجب أن تضمن إيرادات الميزانية وتجنب خلق عبء على الناس. وعلى وجه الخصوص، يقال إن أسلوب الضرائب الحالي لا يزال يعاني من العديد من العيوب، مما يؤدي إلى الإعلان الكاذب عن قيم المعاملات، مما يتسبب في خسائر ضريبية وتشويه السوق.

لا تزال أساليب الضرائب تعاني من العديد من العيوب

وبحسب وزارة المالية، فإنه من أجل أن تعكس السياسة الضريبية طبيعة المعاملات الاقتصادية بشكل صحيح، فإن تحديد الدخل الخاضع للضريبة من تحويلات العقارات يجب أن يعتمد على الصيغة: معدل الضريبة مضروبًا في الدخل الخاضع للضريبة، حيث يتم حساب الدخل الخاضع للضريبة من خلال سعر البيع مطروحًا منه إجمالي التكاليف ذات الصلة.

وترى وزارة المالية أنه من الضروري دراسة خيار تنظيم ضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات ونقل حقوق استخدام الأراضي بمعدل ضريبي قدره 20% لخلق تشابه مع معدل ضريبة دخل الشركات من نقل العقارات. لكن لتطبيق هذه الطريقة لا بد من توفر شرطين مهمين: قاعدة بيانات تاريخية لمعاملات الأراضي تعكس بدقة القيمة الفعلية وقواعد واضحة بشأن النفقات القابلة للخصم وشروط الإثبات بالإضافة إلى سعر تكلفة العقار المحول.

المشكلة هي أنه على الرغم من أن هيئة الضرائب لديها بيانات المعاملات التاريخية منذ عام 2018، فإن سعر التحويل المذكور في العقد لا يزال لا يعكس القيمة الفعلية. لا تزال الرقابة على ضمان إعلان المشترين والبائعين بصدق تواجه العديد من الصعوبات. وفي الوقت نفسه، فإن جمع الوثائق لإثبات تكاليف النقل وسعر التكلفة ليس بالأمر السهل.

يمكن التعرف على التكاليف التي يمكن التعرف عليها بسهولة مثل تكاليف الشراء والبناء والإصلاح، ولكن من الصعب إثبات النفقات مثل رسوم السمسرة والفوائد وتكاليف التعويض. وهذا يشكل عائقاً كبيراً أمام حساب الأرباح الفعلية من معاملات العقارات. وخاصة في الحالات التي تم فيها شراء العقارات منذ فترة طويلة، أو تم توريثها أو إهداؤها، فإن التكلفة الأولية يكاد يكون من المستحيل تحديدها.

وفي معرض حديثه عن هذه القضية، قال الخبير الاقتصادي نجوين تري هيو إن أحد أسباب تشوه سوق العقارات في فيتنام هو عدم تطبيق ضريبة العقارات بشكل فعال. في الوقت الحالي، تشمل الضرائب المرتبطة بالعقارات بشكل رئيسي ضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية، وضريبة الدخل الشخصي من رسوم النقل والتسجيل. وفي الوقت نفسه، تطبق العديد من البلدان المتقدمة مثل الولايات المتحدة واليابان وكوريا الجنوبية ضريبة عقارية سنوية على قيمة العقارات، مما يساعد على تنظيم السوق وخلق إيرادات مستدامة لميزانية الدولة.

إن عدم وجود نظام ضريبي معقول على الممتلكات أدى إلى المضاربة والاكتناز، مما تسبب في ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات بعيدة عن متناول أصحاب الاحتياجات الحقيقية. عندما لا يكون المستثمرون خاضعين لضغوط ضريبية، فإن العديد منهم على استعداد "للتكديس" بدلاً من وضع العقارات في المعاملات أو الاستغلال. ويؤدي هذا إلى تقليل العرض، ورفع الأسعار، وخلق سوق غير صحية. وفي الوقت نفسه، تفقد الدولة أيضًا مصادر مهمة للإيرادات، في حين لا تزال مضطرة إلى الاعتماد بشكل كبير على ضريبة دخل الشركات وضريبة القيمة المضافة.

ومن ثم، يرى السيد نجوين تري هيو أن إصلاح سياسة ضريبة العقارات أمر ضروري للحد من المضاربة. أحد الحلول التي يمكن النظر فيها هو فرض ضريبة تصاعدية على العقارات الثانية واللاحقة. تساعد هذه الطريقة على التحكم في الاكتناز ولا تؤثر على مشتري المنازل. وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تكون هناك سياسة للإعفاءات الضريبية وتخفيضها فيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي والإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض لضمان حصول الفئات المحرومة على السكن؛ وفي الوقت نفسه، ينبغي إضفاء اللامركزية على عملية تحصيل الضرائب من خلال السلطات المحلية، مما يساعد على خلق مصدر للميزانية لتطوير البنية الأساسية والخدمات العامة في المناطق الحضرية.

تشديد الإدارة وربط البيانات الضريبية

وفي تحليله للعيوب في سياسة ضريبة الدخل الشخصي الحالية، أشار الخبير فان هوو نغي، نائب مدير معهد المصارف والمالية (جامعة الاقتصاد الوطني)، إلى أن هناك حاليا طريقتين لحساب الضريبة: الطريقة الأولى هي ضريبة بنسبة 2% على إجمالي قيمة الصفقة، والطريقة الثانية هي ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع.

الطريقة الأولى، على الرغم من بساطتها، تخلق ثغرة كبيرة عندما يعلن العديد من الأشخاص عمداً عن سعر أقل من السعر الفعلي لتقليل الضرائب. وهذا لا يؤدي إلى خسارة الميزانية فحسب، بل يجعل السوق أقل شفافية أيضًا.

في المقابل، فإن الطريقة الثانية، التي تفرض ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر البيع والشراء، تعكس الربح الفعلي بشكل أكثر دقة ولكنها تواجه صعوبة في تحديد سعر التكلفة، وخاصة بالنسبة للمعاملات التي تمت منذ سنوات عديدة.

وللتغلب على هذا الوضع، اقترح السيد فان هوو نغي أنه من الضروري تشديد إدارة إعلان الأسعار، والتأكد من تسجيل قيم المعاملات بدقة. في هذه الحالة، إذا سجل المشتري سعرًا منخفضًا عمدًا لتجنب الضريبة، فسوف يواجه صعوبة في إعادة البيع، لأن سعر الشراء المسجل في المستندات منخفض للغاية، مما قد يؤدي إلى دفع ضريبة أعلى في المعاملة التالية. وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي تطبيق عقوبات صارمة على حالات الإعلان الكاذب عن قيمة الصفقة من أجل خلق الشفافية في السوق.

ومن الحلول المهمة الأخرى تنفيذ ربط البيانات بين وكالات التوثيق والضرائب وإدارة الأراضي لتحسين التحكم في قيم المعاملات.

وبحسب السيد نغي، إذا كان هناك نظام بيانات شفاف، فإن الدولة تستطيع مقارنة أسعار السوق للكشف عن حالات الإعلانات الأقل من الواقع. وفي الوقت نفسه، من الضروري دراسة واستكمال اللوائح القانونية لتحديد النفقات المعقولة عند حساب الدخل الخاضع للضريبة، وتجنب الوضع الذي يواجه فيه دافعو الضرائب صعوبة في إثبات النفقات الفعلية.

وبشكل عام، فإن إصلاح ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات يحتاج إلى ضمان هدفين: زيادة الشفافية، وتجنب الخسائر الضريبية، وخلق الظروف اللازمة لتنمية السوق بشكل مستقر. ومن ثم، لا بد من إجراء تعديل بحيث تعكس الضرائب الأرباح الفعلية، مما يحد من حالة "السعرين" في معاملات العقارات.

ومع ذلك، فإن التنفيذ يحتاج إلى خريطة طريق معقولة، وتجنب الاضطرابات المفاجئة، وضمان حقوق الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية. لأن إصلاح ضريبة العقارات ليس مجرد قضية مالية، بل يرتبط أيضًا بالتنمية المستدامة للسوق.

إذا تم تنفيذه بشكل صحيح، فإن ضريبة الدخل الشخصي سوف تساعد على الحد من المضاربة، واستقرار أسعار العقارات، وخلق مصدر مستقر للإيرادات للميزانية، بدلاً من الاعتماد بشكل كبير على الضرائب الأخرى. والأمر الأكثر أهمية هو أن السياسة الضريبية يجب أن توضع في نظام بيئي إداري متزامن، بدءاً من مراقبة إعلانات الأسعار، والتحقق من المعاملات إلى بناء قاعدة بيانات شفافة، لضمان العدالة للمشترين والبائعين والدولة.

المصدر: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html