وجهة نظر وزارة الإنشاءات بشأن تطوير الشقق الصغيرة، وسوق التاون هاوس لا يزال في حالة "سبات"، والفيلات الساحلية راكدة

آراء حول تطوير الشقق الصغيرة، وسوق المنازل الكئيبة، والأسعار لا تزال مرتفعة، والفيلات الساحلية البطيئة... هي أحدث أخبار العقارات.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

أحدث العقارات.. وزارة الإعمار تقترح خيارين لتطوير الشقق الصغيرة (المصدر: الشباب)

احصل على آراء حول تطوير الشقق الصغيرة

أبلغت وزارة الإعمار للتو الحكومة عن استلام ومراجعة واستكمال مشروع قانون الإسكان المعدل. وفي هذا التقرير، تقدم وزارة الإعمار خيارين لتطوير المساكن متعددة الطوابق التي تحتوي على العديد من الشقق للأسر والأفراد (المعروفة أيضًا بالشقق الصغيرة).

وفي الخيار الأول تقترح وزارة البناء القضايا التالية:

أولاً ، يحق للأسر والأفراد استخدام الأراضي السكنية وفقاً للأنظمة. عند بناء منزل مكون من طابقين أو أكثر، بحيث يحتوي كل طابق على شقة مصممة ومبنية للبيع أو الإيجار، يجب أن تتوفر فيه شروط أن يكون الشخص مستثمراً في مشروع استثماري في بناء المساكن. وفي الوقت نفسه، يتم تنفيذ الاستثمار في البناء وفقًا لأحكام قانون البناء والقوانين ذات الصلة بمشاريع الاستثمار في بناء المساكن.

وتتم عمليات البيع والإيجار للشقق المنصوص عليها في هذه الفقرة وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون تنظيم المعاملات العقارية. وتتم عملية منح الشهادات لكل شقة من الشقق المحددة في هذه الفقرة وفقاً لأحكام قانون الأراضي.

ثانياً ، للأسر والأفراد الحق في استخدام الأراضي السكنية وفقاً للأنظمة. عند بناء منزل مكون من طابقين أو أكثر، يتم تصميم وبناء كل طابق مع شقق للإيجار، ويجب أن يتوافق الاستثمار في بناء هذا المنزل مع أحكام قانون البناء للمنازل الفردية، ويجب أن تتوافق إدارة السلامة من الحرائق مع أحكام قانون الوقاية من الحرائق ومكافحتها للمنازل الفردية جنبًا إلى جنب مع الإنتاج والأعمال.

ثالثاً - تتم إدارة وتشغيل المساكن المنصوص عليها في البندين (1) و(2) من هذه المادة وفقاً للائحة إدارة واستخدام المباني السكنية التي يصدرها وزير البناء.

رابعاً - اللجان الشعبية على كافة المستويات، في حدود واجباتها وصلاحياتها، مسئولة عن التفتيش والتحقق من الالتزام بمتطلبات وشروط السكن المنصوص عليها في البندين (1) و(2) من هذه المادة.

خامساً ، تقوم الحكومة بتفصيل هذه المادة.

الخيار الثاني

وفيما يتعلق بالخيار الثاني، ينص مشروع قانون الإسكان المعدل الذي راجعته اللجنة الدائمة بمجلس الأمة على ما يلي:

أولاً ، باستثناء الحالة التي يحق فيها للأفراد استخدام الأراضي السكنية المنصوص عليها في البند 3 من المادة 54 من هذا القانون لبناء مساكن من 22 طابقاً فأكثر، ويتم تصميم وبناء كل طابق بشقتين أو أكثر للإيجار، يجب أن تتوافر فيها الشروط والمتطلبات المنصوص عليها في هذا القانون.

أي أن المنزل يجب أن يحتوي على مساحة خاصة للاستخدام السكني، ومساحة مشتركة للاستخدام السكني، ومعدات للاستخدام المشترك؛

يجب أن يتم تصميم وبناء الشقق في الإسكان بشكل مغلق، بحيث لا يقل معيار مساحة الأرضية لكل شقة عن المساحة وفقًا للمعايير الفنية الوطنية للمباني السكنية؛

يجب أن يكون السكن حاصلا على رخصة بناء وفقا لأحكام قانون البناء؛

يجب أن يستوفي متطلبات التصميم وتقييم الوقاية من الحرائق ومكافحتها وفقًا للوائح المباني السكنية.

ثانياً - لا يجوز بيع أو تأجير المساكن المنصوص عليها في الفقرة (1) من هذه المادة بغرض شراء شقة.

ثالثاً : في حالة بناء منزل بمقياس 20 شقة فأكثر يشترط أن تتوافر فيه الشروط الكافية ليكون مستثمراً في مشروع بناء سكني وفقاً لأحكام المادة 35 من هذا القانون ويجب إنشاء مشروع لتنفيذ استثمار بناء سكني وفقاً لأحكام القانون.

رابعاً - تتم إدارة وتشغيل المساكن المنصوص عليها في هذه المادة وفقاً للائحة إدارة واستخدام المباني السكنية التي يصدرها وزير البناء.

خامساً ، تحدد اللجنة الشعبية الإقليمية شروط مرور سيارات الإطفاء في المناطق السكنية كأساس لمنح تراخيص بناء المساكن وفقاً لما هو منصوص عليه في هذه المادة. اللجان الشعبية على كافة المستويات، في حدود واجباتها وصلاحياتها، مسؤولة عن التفتيش والتحقق من الالتزام بالمتطلبات والشروط المحددة في الفقرة (1) من هذه المادة عند تأجير الأفراد للشقق في الدور المتعددة الطوابق ذات الشقق المتعددة.

وزارة البناء تختار الخيار الأول

أبدت وزارة الإنشاءات رأيها في اختيار الخيار الأول، لأنه عند تطبيق الخيار الأول فإنها ستحد من بناء المنازل متعددة الطوابق من قبل الأسر والأفراد، وتصميم العديد من الشقق غير المطابقة لرخص البناء، ولا تلبي الأنظمة والمعايير، وخاصة الأنظمة والمعايير المتعلقة بالوقاية من الحرائق ومكافحتها كما حدث مؤخراً.

وبالإضافة إلى ذلك، وجدت وزارة البناء أنه بالنسبة للمنازل الفردية (غير الخاضعة لمشاريع الاستثمار في بناء المساكن)، فإن القانون يتضمن أحكامًا محددة بشأن إدارة الاستثمار في البناء بالإضافة إلى إدارة السلامة من الحرائق ومكافحتها.

وفي الوقت نفسه، وبحسب وزارة البناء، اقترح مشروع القانون أيضاً عدم منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المسكن لكل شقة عند بناء منازل فردية مكونة من عدة طوابق والعديد من الشقق. ولذلك، فإنه ليس من الضروري وضع شروط للتمييز بين مناطق الاستخدام المشترك والمناطق الخاصة...

كما اقترحت وزارة البناء أن تتم إدارة وتشغيل السكن الفردي على شكل منازل متعددة الطوابق وشقق للإيجار وفقاً للوائح إدارة واستخدام المباني السكنية الصادرة عن وزير البناء.

المعروض من المنازل الجديدة منخفض، والأسعار لا تزال مرتفعة

وتُظهر معلومات سوق الإسكان في هانوي الصادرة مؤخراً عن شركة جيه إل إل فيتنام أن سوق المنازل المتجاورة (الفيلات والمنازل المتجاورة والمنازل المتتالية) في هانوي استمر في الربع الثالث في تمديد حالة "السبات"، حيث قامت معظم المشاريع بإغلاق قوائم منتجاتها مؤقتاً وإعادة بناء قوائم أسعارها وسياساتها.

ويتوخى المستثمرون الحذر الشديد، حيث يعطون الأولوية للإجراءات القانونية أو تقدم البناء بدلاً من أنشطة ما قبل البيع الصاخبة كما في المرحلة السابقة.

وعلى نحو مماثل، ووفقاً لشركة سافيلز فيتنام، كان سوق الإسكان في هانوي في الربع الثالث هادئاً للغاية مع انخفاض حجم المعاملات وحذر المستثمرين بشأن إطلاق عروض جديدة.

لا تزال الإمدادات الجديدة محدودة، وتظل الفجوة بين العرض والطلب تشكل تحديًا قائمًا. ومع ذلك، فإن السوق لديه عوامل إيجابية من المتوقع أن تعزز التعافي تدريجيا في المستقبل.

وفقًا لهذه الوحدة، استمر انخفاض عرض الشقق الجديدة في هانوي خلال الربع الأخير بنسبة 47% على أساس ربع سنوي و65% على أساس سنوي، ليصل إلى 1,891 شقة من الفئة "ب". والجدير بالذكر أن السوق لم يسجل أي عرض جديد من الفئتين "أ" و"ج" خلال الربع الأخير.

بلغ المعروض الأساسي من الشقق 19,808 وحدة، بانخفاض 3% على أساس ربع سنوي و6% على أساس سنوي. ومنها الفئة (ب) التي تشكل 92% من العرض. واستمر عدد الشقق المباعة في الانخفاض بنسبة 16% على أساس ربع سنوي و42% على أساس سنوي، ليصل إلى 2100 وحدة.

وفيما يتعلق بالمعروض من الفلل والبيوت، لم يسجل السوق أي مشاريع جديدة، فقط 30 وحدة جديدة من المشروع القائم في ثانه تري. وانخفض العرض الجديد في قطاع المباني المنخفضة الارتفاع بنسبة 76% على أساس ربع سنوي و94% على أساس سنوي. وانخفض عدد الوحدات المباعة في الربع الثالث بنسبة 5% على أساس ربع سنوي، وبنسبة 66% على أساس سنوي إلى 101 وحدة.

وقد أدت المخزونات المرتفعة إلى ارتفاع أسعار السلع الأولية في كافة فئات المنتجات. وصلت أسعار الشقق الأولية إلى 54 مليون دونج/م2، بزيادة 2% ربع سنوية و13% سنويا. ارتفعت أسعار الشقق الأولية لمدة 19 ربعًا متتاليًا وكانت أعلى بنسبة 77٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2019.

وبالمثل، ارتفع متوسط سعر الفيلا الرئيسية بنسبة 3% على أساس ربع سنوي، إلى 103 مليون دونج/م2 من الأرض. وارتفعت أسعار المنازل أيضًا بنسبة 9% على أساس ربع سنوي، إلى 190 مليون دونج/م2، في حين سجلت أسعار المتاجر أيضًا زيادة ربع سنوية بنسبة 6%.

إن العرض الأولي الجديد المحدود يجعل السوق الثانوية أكثر شعبية. وفي سوق الشقق، وصلت الأسعار الثانوية إلى 36 مليون دونج/م2، بزيادة 2% ربع سنويًا و8% سنويًا. وفي الوقت نفسه، بلغ متوسط السعر الثانوي للمنتجات المنخفضة الارتفاع 23 مليار دونج/وحدة، بزيادة 5% على أساس ربع سنوي، لكنه لا يزال أقل بنسبة 19% من السعر الأساسي.

فلل وشقق فندقية على شاطئ البحر مع خسائر فادحة

وبحسب الخبراء، فإن سوق العقارات يشهد حاليا تغيرات إيجابية بفضل التدخل الحكومي الجذري. بدأت العديد من قطاعات العقارات بالتداول مرة أخرى.

في أغسطس 2023، كان الطلب على قطاع الفلل السياحية متواضعًا في السوق، حيث بلغ الاستهلاك 15% فقط مقارنة بالفترة نفسها (المصدر: cafef.vn)

ومع ذلك، لا يزال سوق العقارات والمنتجعات في حالة قاتمة. وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري، فإن المعلومات حول بيع الفلل والشقق الفندقية بخسارة في بعض المناطق مثل دا نانغ، ونها ترانج (خانه هوا)، وفو كوك (كييين جيانج)، وكوانج نينه... لا تزال تنتشر بكثافة على مواقع قوائم العقارات.

بالإضافة إلى الفيلات "الهائلة" الثمن، يتم الإعلان عن العديد من الشقق الفندقية في بعض مشاريع العقارات السياحية للبيع بخسارة.

على سبيل المثال، في منتجع FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh)، يتم الإعلان عن العديد من الشقق الفندقية بخسارة تتراوح بين 500 و600 مليون دونج. على وجه التحديد، كان سعر عقد شراء شقة فندقية في الطابق التاسع عشر من الفندق المذكور أعلاه مع المستثمر 1.47 مليار دونج، لكن المالك يبيعها الآن بخسارة قدرها 950 مليون دونج. وبالمثل، يبلغ سعر الخسارة لشقة فندقية أخرى 1.1 مليار دونج، في حين يبلغ عقد البيع 1.7 مليار دونج...

وبحسب شركة DKRA، شهد قطاع الفلل السياحية طلباً متواضعاً في السوق خلال شهر أغسطس، حيث بلغ الاستهلاك 15% فقط مقارنة بالفترة نفسها. ركزت معظم المعاملات خلال الشهر بشكل رئيسي على المنتجات التي يقل سعرها عن 10 مليار دونج/وحدة.

تجدر الإشارة إلى أن الطلب في السوق لا يزال منخفضًا للغاية، حيث تم بيع 17 وحدة جديدة فقط في أغسطس، أي ما يعادل 14% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. ولم يتقلب سعر البيع الأساسي لقطاع الشقق الفندقية كثيرًا مقارنة بالشهر السابق، ويظل مرتفعًا بسبب ارتفاع تكلفة رأس المال الحالية. وعلى وجه التحديد، يتراوح سعر البيع في الجنوب من 55.5 إلى 81.7 مليون دونج/م2، بينما يتراوح السعر في الشمال من 35.5 إلى 44.2 مليون دونج/م2.

انتهت فترة "حمى الأرض"، وتخطط شركة كوانج تري لتقسيم الأراضي إلى قطع أصغر وخفض أسعار البيع.

وبحسب موقع "فيتنام نت"، بعد انتشار حمى الأراضي، لم يكن هناك مشترين في العديد من المزادات لأن سعر الأرض كان مرتفعًا ومساحة الأرض كانت كبيرة. تخطط مقاطعة كوانج تري لتقسيم الأراضي وخفض الأسعار بهدف "تنشيط" سوق العقارات.

في أوائل عام 2022، في بعض المناطق في مقاطعة كوانج تري مثل منطقة كام لو، وبلدة لاو باو (منطقة هوونج هوا)، ومنطقة تريو فونج، ومدينة دونج ها، كانت هناك حمى أرض "مجنونة".

لقد انتهت حمى الأرض، فمن نهاية عام 2022 وحتى الآن، بدأ سوق العقارات في كوانج تري في الانحدار. وبحسب المشاهدات، لم تتوقف معاملات الأراضي بين الناس فحسب، بل توقفت المزادات التي تنظمها الحكومة أيضًا بسبب نقص المشاركين.

وقد أدى هذا الوضع إلى حصول كوانج تري على 194 مليار دونج فقط من مزادات الأراضي في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، وهو ما يمثل 24% فقط من الهدف.

أحد الأسباب التي تجعل مزادات الأراضي المحلية تواجه صعوبات في الوقت الحالي ولا يوجد مشترين هو أن سعر الأرضية مرتفع ومساحة الأرض المعروضة في المزاد كبيرة.

قال السيد ها سي دونج، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة كوانج تري الدائم، إن المحلية تخطط وتغير الخطط لزيادة الإيرادات من مزادات الأراضي.

وبحسب السيد دونغ، فإن تأثير العوامل الجيوسياسية في العالم، بعد جائحة كوفيد-19، تسبب في العديد من الصعوبات للاقتصاد، مما أدى إلى تباطؤ سوق العقارات.

"في مواجهة قطع الأراضي الكبيرة ذات أسعار الأرضيات المرتفعة والتي لا تجذب المستثمرين، وجهت اللجنة الشعبية لمقاطعة كوانج تري إدارة البناء برئاسة ودراسة خطة بالتعاون مع الوكالات ذات الصلة لتقليل مساحة الأراضي وخفض أسعار الأرضيات لزيادة القدرة الشرائية.

وأضاف دونغ "بناء على اللوائح القانونية والمشورة من الإدارات والفروع، ستضع اللجنة الشعبية الإقليمية خططًا جديدة لجذب المستثمرين للمشاركة في المزادات، مما يؤدي إلى زيادة الإيرادات المحلية".

[إعلان 2]
مصدر