كيفية تطوير TOD عند بناء السكك الحديدية عالية السرعة؟

ومن المتوقع أن تولد السكك الحديدية عالية السرعة نحو 22 مليار دولار من الخدمات والإعلانات والأراضي في مناطق التنمية الحضرية الموجهة نحو النقل العام. ومع ذلك، لا يزال هناك الكثير من العمل الذي يتعين القيام به لتحويل التوقعات إلى حقيقة.

استغلال صندوق الأراضي وفتح مساحات جديدة للتنمية

تم تقديم مشروع السكك الحديدية عالية السرعة (HSR) للتو إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة على سياسة الاستثمار. ومن المتوقع أن يحقق المشروع، الذي تبلغ استثماراته الإجمالية أكثر من 67 مليار دولار أميركي، فوائد هائلة، من خلال فتح مساحات تطوير جديدة وموارد جديدة من خلال الاستغلال الفعال لأموال الأراضي.

تنتشر الخدمة بشكل كبير حول محطة Wok Wok Hakaniemi في نظام مترو هلسنكي (فنلندا).

قال السيد تشو فان توان، نائب مدير مجلس إدارة مشروع السكك الحديدية (وزارة النقل)، إن الإيرادات من استغلال الأراضي في مناطق التنمية الموجهة نحو التنمية والاستغلال التجاري لخطوط السكك الحديدية عالية السرعة قد تصل إلى حوالي 22 مليار دولار أمريكي. ومنها إيرادات الخدمات والإعلانات التي تبلغ نحو 5 مليار دولار أميركي؛ من صندوق الأراضي بقيمة حوالي 17 مليار دولار أمريكي.

ولتطوير TOD، سيتم تخطيط كل موقع لمحطة الركاب للمنطقة المحيطة من 200 إلى 500 هكتار حسب الموقع، بما في ذلك 3 مناطق وظيفية: المنطقة التي تخدم مباشرة لالتقاط وإنزال الركاب، والساحة، وموقف السيارات بمساحة 6 إلى 8 هكتارات؛ منطقة خدمية وتجارية بمساحة من 10 إلى 15 هكتارًا؛ تبلغ مساحة منطقة الخدمة الحضرية 250 - 300 هكتار.

وتشير التجارب من بلدان أخرى إلى أن قيمة الأراضي والعقارات على طول ممرات النقل العام سترتفع في معظم المدن.

وبحسب السيد تران ثين كانه، مدير إدارة السكك الحديدية في فيتنام في مترو هلسنكي (فنلندا)، فإن العقارات التي تقع على مسافة قريبة من منطقة محطة السكك الحديدية أكثر قيمة بنسبة 7.5% من المناطق الأخرى، ويمكن أن تزيد قيمة أفضل موقع بنسبة 11%. في اليابان، ترتفع قيمة الأراضي في المدن التي تحتوي على محطات قطار بنسبة 67% مقارنة بالأماكن الأخرى.

وفي الصين، بعد تشغيل خط السكة الحديدية بين بكين وشنغهاي الذي يبلغ طوله 1318 كيلومتراً بسرعة 380 كيلومتراً في الساعة في عام 2011، ارتفعت قيم الأراضي في مناطق المشروع بنسبة 13%. بعد مرور 10 سنوات فقط على تشغيل خط بكين - شنغهاي، تضاعف إجمالي الناتج المحلي للقرى الواقعة على طول الخط.

لا يزال العديد من الأشخاص يسيئون فهم TOD.

وفيما يتعلق بالتوجه نحو استغلال الفوائد من نموذج التنمية الموجهة نحو التنمية، قال السيد تشو فان توان إن الدولة سوف تستثمر بشكل مباشر في مساحة أرض المحطة المخططة والمناطق المحيطة بها لخدمة وظيفة تشغيل السكك الحديدية.

بعد مرور 10 سنوات على تشغيل خط بكين - شنغهاي، تضاعف إجمالي الناتج المحلي للقرى الواقعة على طول الخط.

سيتم إسناد تخطيط مناطق التنمية الحضرية والمراكز التجارية إلى المحليات لتنفيذها باستخدام الميزانيات المحلية أو الأموال الاجتماعية.

ولتخفيف العبء عن الميزانية المركزية، اقترحت الحكومة أيضًا أن ينظر المجلس الوطني في آلية خاصة: بالنسبة لمبلغ الأموال التي يتم جمعها من استغلال صناديق الأراضي في محيط محطات السكك الحديدية عالية السرعة، بعد خصم التكاليف ذات الصلة، يُسمح للمحلية بالاحتفاظ بنسبة 50٪ ودفع 50٪ للميزانية المركزية لموازنة ميزانية الدولة للاستثمار في المشروع، بدلاً من السماح للمحلية بالاحتفاظ بنسبة 100٪ وفقًا للوائح الحالية.

تعتبر الإيرادات الناتجة عن استغلال وتنمية صندوق الأراضي المحيطة بالمحطة (التنمية الحضرية بشكل أساسي) كفاءة اجتماعية واقتصادية، ولا تدخل في الكفاءة المالية للمشروع. وباستخدام صندوق الأراضي المحيطة، يمكن تطوير التنمية الموجهة نحو التنمية ويمكن أن تأتي موارد الاستثمار من الشراكة الخاصة أو الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP).

يجب أن يتم احتساب كفاءة تطوير صندوق الأراضي هذا في النمو الاقتصادي. بمجرد الموافقة على المشروع من حيث المبدأ، يبدأ العمل ويجب إنفاق الميزانية. ولكن في نفس الوقت فإن الوحدات والشركات المنفذة سوف يكون لها دخل، وسوف تضطر إلى دفع الضرائب، وسوف يكون للميزانية إيرادات.

وفي وقت لاحق، عندما تتطور المناطق الحضرية والتجارية والخدمية، سوف تزيد الإيرادات الضريبية.

السيد نجوين فان فوك، نائب رئيس اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية السابق

وأوضح السيد توان أن "إيرادات التنمية الموجهة نحو التنمية لن تُدرج في استثمارات المشاريع. وبعبارة أخرى، لا تعد هذه الإيرادات مصدراً لتعويض أكثر من 67 مليار دولار أميركي من رأس المال الاستثماري، بل قناة لتوليد الإيرادات لميزانية الدولة. وسيتم دمج هذه المدفوعات في الميزانية المركزية. وسوف تقرر الدولة تخصيص واستخدام الأعمال اللاحقة".

وقال مدير إدارة السكك الحديدية تران ثين كانه، الذي شارك بشكل مباشر في مجموعات العمل للتعرف على السكك الحديدية عالية السرعة التابعة لوزارة النقل، إن الإيرادات من صندوق الأراضي على طول مسار السكك الحديدية عالية السرعة لن تستخدم لإعادة الاستثمار في المشروع ولكن سيتم استخدامها لمشاريع أخرى.

وبحسب التجربة الدولية، فإنه عند إنشاء المشروع، لم يكن صندوق الأراضي على طول المسار قد تشكل بعد، وبالتالي كان من المستحيل تحديد مقدار صندوق الأراضي الذي يمكن استغلاله لتعويض الميزانية التي تم إنفاقها على الاستثمار في المسار. سيتم تشكيل إيرادات التنمية الموجهة نحو النقل تدريجيا أثناء عملية التنفيذ أو بعد وضع المشروع موضع التنفيذ.

وبحسب السيد نجوين نجوك دونج، نائب وزير النقل السابق، فإن الإيرادات من التنمية الموجهة نحو النقل هي إيرادات مستقبلية ولا يمكن تحصيلها على الفور.

"حاليًا، يخطئ كثير من الناس في فهم أن تطوير التنمية الموجهة نحو النقل سيوفر المال الكافي لبناء السكك الحديدية. في الواقع، يتعين علينا بناء السكك الحديدية أولاً ثم نتوقع أن يكون لدى المشاريع والنماذج الأخرى الفرضية للتطور. لا أحد يعرف متى ننتظر الأموال من التنمية الموجهة نحو النقل". اعترف السيد دونج.

بحث مبكر حول الممر القانوني لاستحواذ الأراضي والتعويض

وبحسب السيد نجوين نجوك دونغ، إذا كان نموذج TOD يريد تحقيق توقعاته، فيجب إيلاء اهتمام خاص لتخطيط الأرض المحيطة بالمحطة. على سبيل المثال، ما هو الحجم الذي يجب أن تكون عليه منطقة تطوير TOD، وما هو عدد الأمتار التي يجب أن يكون عليها نطاق التطوير ضمن دائرة نصف قطرها من المحطة لتكون جذابة؟

وفيما يتعلق باستحواذ الأراضي وتطهيرها من أجل التنمية الموجهة نحو التنمية، يتعين على السلطات أن تدرس في أقرب وقت ممكن الآليات والسياسات والممرات القانونية للتفاوض مع الناس.

وقال السيد تشو فان توان إن تقرير دراسة الجدوى الأولية اقترح سلسلة من الآليات المحددة، ومنح السلطة للجنة الشعبية الإقليمية لتنفيذ المحتويات المتعلقة بتعديلات التخطيط الحضري بشكل استباقي.

على وجه التحديد، يُسمح للجنة الشعبية الإقليمية بتعديل تخطيط البناء في المناطق المحيطة بمحطة السكك الحديدية عالية السرعة، ومسار المحطة ومقياسها وموقعها محليًا عند الضرورة دون الحاجة إلى تنفيذ إجراء تعديل مشروع تخطيط البناء المعتمد مسبقًا محليًا على مستوى أعلى.

بالنسبة لمناطق المحطة والمناطق المحيطة بها التي لا يوجد بها خطة بناء معتمدة من الجهات المختصة، تقوم اللجنة الشعبية الإقليمية بوضع خطط تقسيم المناطق أو الخطط التفصيلية لتنفيذ المشروع وتحديث المحتوى المعدل إلى خطط أعلى مستوى في فترة مراجعة التخطيط التالية.

في محيط المحطة، يجوز للجنة الشعبية الإقليمية اتخاذ القرارات بشأن متطلبات التخطيط والعمارة والبنية التحتية الفنية والبنية التحتية الاجتماعية والمساحة واستخدام الأراضي بخلاف تلك المحددة في اللوائح الفنية الوطنية، وفقًا للتخطيط الإقليمي المعتمد مسبقًا.

المصدر: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm