شراء منزل لتأجيره لتحقيق ربح جيد: نصائح سريعة للتحقق

يعد شراء واستئجار العقارات أحد الأشكال الشائعة للاستثمار العقاري في فيتنام اليوم. غالبًا ما يستفيد المستثمرون من هذا النوع من الأعمال بسبب إمكانات الربح المستقرة والقدرة على تجميع الأصول طويلة الأجل.

ومع ذلك، فإن الاستثمار في العقارات الإيجارية يحمل أيضًا بعض المخاطر. على الرغم من أنك تمتلك منزلًا، فليس من السهل دائمًا العثور على مستأجرين أو الحصول على تدفق نقدي ثابت من تأجيره. بالإضافة إلى ذلك، فإن تكاليف الإدارة والصيانة والإصلاح وما إلى ذلك يمكن أن تؤثر أيضًا على أرباح المستثمرين.

فهل هناك أي طريقة لتحديد ما إذا كان العقار يستحق الاستثمار فيه للإيجار؟ كشفت BiggerPockets - أكبر شبكة اجتماعية للاستثمار العقاري في أمريكا - عن قاعدة 2% لمساعدة المستثمرين على تقييم الصفقات العقارية المحتملة بسرعة.

تطبيق قاعدة الـ 2%

قاعدة 2% هي أداة بسيطة وفعالة تستخدم لتقييم إمكانية الربح من عقار للإيجار بشكل تقريبي. وفقًا لهذه القاعدة، يجب أن يكون الدخل الشهري من الإيجار للعقار مساويًا أو أكبر من 2% من قيمة شراء العقار حتى يُعتبر عائدًا جيدًا على الاستثمار.

أولاً، عليك تحديد مبلغ المال اللازم لامتلاك العقارات، بما في ذلك التكاليف المتعلقة بالضرائب والرسوم وخدمات الوساطة. بعد ذلك، عليك أن تحسب الدخل المتوقع الذي ستحصل عليه من الإيجار.

يمكنك جمع هذه البيانات بنفسك أو من خلال شركات الوساطة العقارية المتخصصة.

إذا كان الدخل الشهري من الإيجار يساوي أو يزيد عن 2% من سعر الشراء، فإن العقار لديه القدرة على أن يكون استثمارًا جيدًا.

إذا كان الدخل الشهري من الإيجار أقل من 2% من سعر الشراء، فإن الاستثمار قد لا يعطي العائد المتوقع. إذا كنت لا تزال ترغب في الاستثمار في هذا العقار، فأنت بحاجة إلى تعديل سعر الإيجار أو خفض تكاليف التشغيل لتحقيق هامش الربح المطلوب.

على سبيل المثال، لنفترض أنك اشتريت شقة بمبلغ 2 مليار دونج، وفقًا لقاعدة 2%، فإن الحد الأدنى لدخل الإيجار الشهري لضمان ربح جيد هو 40 مليون دونج.

منطقة عقارية في هانوي (الصورة: تران كانغ).

في حال وصول التدفق النقدي من الإيجار إلى 50 مليون دونج شهريًا، فهذا يدل على أن هذا استثمار محتمل. وعلى العكس من ذلك، إذا كان سعر الإيجار 30 مليون دونج فقط شهريًا، فيجب عليك التفكير في تعديل سعر الإيجار أو خفض التكاليف لتحقيق معدل الربح المطلوب.

ومع ذلك، فإن قاعدة 2% هي مجرد مقياس تقريبي ولا تضمن الدقة المطلقة لإمكانية الربح لأي أصل. هناك العديد من العوامل الأخرى التي تؤثر على العائد الفعلي على الاستثمار العقاري. على سبيل المثال، يعتمد التدفق النقدي الشهري للإيجار على نوع العقار وموقعه وحجمه ووسائل الراحة وظروف السوق.

بعض الأدوات البديلة الأخرى

قاعدة 2% هي أداة بسيطة وشائعة يستخدمها العديد من المستثمرين لتحديد ربحية العقارات الإيجارية بسرعة. ومع ذلك، فهذه مجرد قاعدة عامة، ولا يزال يتعين عليك التحليل بعناية أكبر عند اتخاذ قرار استثمار الأموال. يمكنك استخدام عدة طرق أخرى للحصول على منظور أكثر تنوعًا قبل الاستثمار.

الأول هو مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM). يقوم هذا المقياس بحساب النسبة بين سعر شراء العقار والإيجار السنوي الإجمالي. على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 3 مليارات دونج وكان إجمالي الإيجار السنوي 300 مليون دونج، فإن معدل العائد الإجمالي هو 10. وعادةً ما يشير معدل العائد الإجمالي المنخفض إلى فرصة استثمارية أكثر جاذبية. ومع ذلك، فإن الجانب السلبي لهذه الأداة لا يأخذ في الاعتبار تكاليف التشغيل.

والثاني هو صافي الدخل التشغيلي (NOI). يقوم هذا المؤشر بحساب الربح السنوي للعقار بعد خصم تكاليف التشغيل وقبل خصم الضرائب وأقساط الرهن العقاري. يوفر مؤشر صافي الدخل (NOI) صورة أكثر وضوحًا عن ربحية العقار. إذا كان معدل صافي الدخل التشغيلي إيجابيا، فإن العقار يولد ما يكفي من دخل الإيجار لتغطية تكاليف التشغيل.

ثالثا: تحليل التدفق النقدي. لا يركز تحليل التدفق النقدي على دخل الإيجار فحسب، بل يأخذ في الاعتبار أيضًا جميع التدفقات النقدية الداخلة والخارجة بما في ذلك تكاليف التشغيل والفوائد والضرائب وما إلى ذلك. ويُعد التدفق النقدي الإيجابي عاملاً مهمًا للحفاظ على السيولة وضمان الأرباح المستدامة.

الرابع هو معدل رأس المال (Cap Rate). تحسب هذه المقاييس معدل العائد السنوي على إجمالي استثمار العقار. يتم حساب معدل رأس المال عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على سعر شراء العقار. يشير معدل رأس المال الأعلى إلى فرصة استثمارية أفضل ولكنه عادة ما يكون مصحوبًا بمخاطر أعلى.

الخامس هو تحليل القيمة المستقبلية. بدلاً من التركيز فقط على الأرباح الحالية، فكر في القيمة المستقبلية للعقار. ومع ذلك، فإن هذه الطريقة تتطلب في كثير من الأحيان الخبرة والمعرفة بالعقارات.

ومن خلال الجمع بين هذه البدائل، يستطيع المستثمرون بناء استراتيجية استثمارية شاملة لاتخاذ قرارات استثمارية أكثر شمولاً واستنارة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm