سوق العقارات في مدينة هوشي منه أصبح أكثر تميزًا

وعلى الرغم من تعافي سوق العقارات، إلا أن التمييز أصبح أكثر وضوحا. ورغم أن المنتجات المضاربية التي تفتقر إلى قيمة الاستغلال لم تظهر تحسناً كبيراً حتى الآن، فإن المنتجات التي يمكنها توليد تدفقات نقدية فورية سجلت معاملات إيجابية.

وعلى الرغم من تعافي سوق العقارات، إلا أن التمييز أصبح أكثر وضوحا. ورغم أن المنتجات المضاربية التي تفتقر إلى قيمة الاستغلال لم تظهر تحسناً كبيراً حتى الآن، فإن المنتجات التي يمكنها توليد تدفقات نقدية فورية سجلت معاملات إيجابية.

كان في السابق "لاعبًا" متخصصًا في تداول التأرجح، ولكن عندما تغيرت السوق، قام السيد هوانج مينه، وهو مستثمر عقاري في مدينة هوشي منه، بتغيير استراتيجيته.

وقال السيد مينه إنه عندما يكون السوق مزدهرا، فإن المرء يحتاج فقط إلى إيداع شقة أو قطعة أرض في المرحلة الأولى من الافتتاح للبيع ليكون قادرا على بيعها بسعر أعلى على الفور بعد ذلك وتحقيق ربح مرتفع. ولكن عندما يتباطأ السوق، لم تعد الأمور سهلة بعد الآن. قطعة الأرض في الضواحي التي اشتراها في وقت سابق عالقة في السيولة. انخفض عدد المشترين بشكل حاد، في حين أن أولئك الذين يحتاجون إلى البيع يضطرون إلى خفض الأسعار بشكل كبير. أدرك هذا المستثمر أنه إذا استمر في استراتيجيته المضاربية، فقد يقع في حالة "زيادة مخزون الأسهم" مثل العديد من المستثمرين الآخرين.

وبعد تفكير طويل قرر تغيير استراتيجيته. وبدلاً من التركيز فقط على المنتجات التي تحتوي على عناصر "التصفح"، بدأ البحث عن الأصول التي يمكن استغلالها على الفور لإنشاء تدفق نقدي مستقر.

في نهاية العام الماضي، اختار السيد مينه شراء شقة بغرفة نوم واحدة في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) مقابل 2.5 مليار دونج. هذا مشروع مكتمل يضم مجتمعًا سكنيًا كبيرًا ويستأجره العديد من الخبراء الأجانب. وبعد الانتهاء من الديكور الداخلي، قام بتأجيره سريعًا بمبلغ 13 مليون دونج شهريًا.

وبحسب السيد مينه، فإن الاستثمار في أي عقار للحفاظ على رأس المال ليس آمنًا تمامًا، بل من الضروري اختيار قطاعات "دفاعية". وهذا يعني أن العقارات يمكن أن تنتظر زيادات الأسعار لمدة تتراوح بين 3 و5 سنوات وتحقق تدفقات نقدية مستقرة على المدى القصير.

وأشار تقرير صدر مؤخرا عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام إلى أنه قبل أكثر من خمس سنوات، كان الكثيرون يعتبرون الشقق بمثابة نوع من "الأصول الاستهلاكية" ويصعب مقارنتها بقطاعات العقارات الأخرى. لكن الآن، أصبح ميزان العرض والطلب يميل بشكل متزايد نحو الطلب، ودخلت أسعار الشقق في دورة زيادة طويلة الأجل، متجاوزة العديد من القطاعات الأخرى.

أسعار الشقق ترتفع باستمرار وتؤسس لمستوى جديد، مما يتسبب في ارتفاع أسعار إيجار الشقق أيضًا، مع زيادة متوسطة تتراوح بين 10 و20% في عام 2024. في وسط المدينة، لا توجد تقريبًا شقق بأسعار إيجار أقل من 10 ملايين دونج شهريًا، ويبلغ سعر الإيجار الشائع للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة 10-15 مليون دونج شهريًا، والشقق المكونة من غرفتي نوم 15-20 مليون دونج شهريًا.

وبالإضافة إلى تأثير زيادة الطلب على الإيجار، فإن أسعار الشقق المتصاعدة باستمرار تؤثر أيضًا بشكل مباشر على استراتيجية التسعير التي يتبعها أصحاب العقارات. مع ارتفاع أسعار المساكن، يضطر أصحاب العقارات إلى رفع الإيجارات لضمان الأرباح وموازنة التدفق النقدي للاستثمار.

لكن في الواقع، فإن هامش الربح من تأجير الشقق أصبح أقل فأقل لأن أسعار الإيجار لم تعد قادرة على مواكبة الزيادة في أسعار المساكن. إن معدل زيادة أسعار الإيجار هو حوالي نصف سعر المنزل في عام 2024 فقط، على أساس أن هامش الربح من تأجير الشقق في فيتنام أقل من 4٪ فقط، وعادة ما يكون أقل من 2٪، وهو أقل من الادخار.

وفي ظل عدم وجود العديد من المصادر الأولية، تجري أنشطة نقل الشقق الثانوية في السوق بقوة. وتظهر بيانات معهد دات زانه لأبحاث الخدمات أن العرض الجديد هو في الغالب المرحلة التالية من المشاريع القائمة، وبالتالي يسجل السوق فرقًا بنسبة 10-20% في أسعار التحويل مقارنة بالمشاريع الثانوية. كما شهدت العديد من المشاريع الراقية التي تم تسليمها حديثًا ارتفاعًا في أسعار النقل بنسبة تتراوح بين 15% إلى 25%.

واعترف السيد تران هين فونج، المدير العام لشركة سيهولدينجز، بأن التدفق النقدي بدأ يعود إلى السوق، ولكن الطريقة التي تعمل بها ستكون مختلفة كثيرًا عن ذي قبل. أصبح العملاء الآن انتقائيين، فهم غالبا ما يختارون المشاريع ذات الإجراءات القانونية السليمة؛ أو مع المشاريع الثانوية، لا تقبل بالشراء إلا عندما تكون الشقة بها دفتر وردي، مكتملة البناء، مليئة بالخدمات والمرافق الملتزمة ويمكن استغلالها على الفور.

وبحسب السيد فونج، فإن التمايز في السوق يعتمد على كل منطقة. وفي بعض الأماكن، ورغم أن الأسعار انخفضت بشكل حاد، فإن السيولة لا تزال ضعيفة، ولكن في الأماكن التي يوجد فيها طلب حقيقي، تعافت الأسعار بسرعة. وهذا يدل على أن آلية السوق بدأت تعتمد على الطلب الحقيقي، وليس المضاربة.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html