نغوي دوا تين (NDT): أولاً وقبل كل شيء، أود أن أشكركم على إجراء مقابلة مع نغوي دوا تين بمناسبة 21 يونيو. سيدي، في الوقت الحالي، تعمل الحكومة والوزارات والفروع والمحليات بشكل نشط على تشجيع الشركات على المشاركة في بناء المساكن الاجتماعية. باعتباركم شركة ذات خبرة لسنوات عديدة في بناء المساكن الاجتماعية ، كيف تقومون بتقييم احتياجات الناس الحالية فيما يتعلق بالمساكن الاجتماعية؟
السيد نجوين فيت هونغ - رئيس قسم إدارة الموارد البشرية، BIC فيتنام: وفقًا لتقييم وزارة البناء، فإن نتائج تطوير الإسكان الاجتماعي في الآونة الأخيرة لم تلبي المتطلبات المنصوص عليها في استراتيجية التنمية الوطنية للإسكان حتى عام 2020، مع رؤية لعام 2030.
وبحسب توقعات وزارة البناء فإن البلاد بأكملها ستحتاج بحلول عام 2030 إلى 2.4 مليون وحدة سكنية اجتماعية لتلبية احتياجات السكن للعاملين في المناطق الصناعية والأشخاص ذوي الدخل المنخفض.
كما اقترحت وزارة الإعمار مشروعًا للاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية لأصحاب الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية (الفترة 2021-2030). إن عدد المليون وحدة سكنية اجتماعية عند تشغيلها سوف يلبي جزءاً من الاحتياجات السكنية الحقيقية للمواطنين.
ومع ذلك، من منظور الأعمال، نعتقد أن المشكلة الحالية هي أن الطلب على السكن الاجتماعي كبير جدًا ولكن العرض يمثل نسبة صغيرة جدًا من السوق.
علاوة على ذلك، فإن العديد من المستثمرين غير مهتمين بتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي للمواطنين لأن الأرباح يتم التحكم فيها بما لا يزيد عن 10% ومن الصعب الوصول إلى مصادر الائتمان التفضيلية من البنوك.
وفي الوقت نفسه، فإن السياسات التفضيلية المتاحة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض للحصول على فرصة شراء منزل ليست كثيرة ويصعب الوصول إليها. ولا تزال الإجراءات القانونية متداخلة، مما يجعل الوقت من بداية الإجراء حتى التنفيذ الفعلي طويلاً.
المستثمر: من المعروف أن شركة BIC Vietnam تنفذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. هل يمكنكم أن تخبرونا ما هي المميزات والصعوبات التي واجهتها الشركة في تنفيذ المشاريع المذكورة أعلاه؟
السيد نجوين فيت هونج: باعتبارنا مستثمرين يطورون مشاريع الإسكان الاجتماعي، فقد تلقت شركتنا أيضًا أثناء عملية تطوير المشروع الكثير من الدعم من الوكالات الحكومية لهذا القطاع.
أولا، وفي سياق ندرة مصادر الائتمان العقاري، لا تزال رأس المال اللازم لمشاريع الإسكان الاجتماعي يحظى بفرصة تفضيلية للحصول على قروض من الحكومة والبنوك.
ثانياً، يتم تسهيل أموال الأراضي من قبل السلطات الإقليمية والبلدية من حيث الوقت وإجراءات التنفيذ، ويتم إعفائها من رسوم استخدام الأراضي، وغالبًا ما يتم التخطيط لهذه الأموال وترتيبها وتسويتها مسبقًا.
ثالثا، تتمتع مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي ببعض الدعم والحوافز على الأراضي والضرائب وغيرها من الحوافز الاستثمارية الواضحة والمحددة.
تحدث السيد نجوين فيت هونغ - رئيس قسم إدارة الموارد البشرية في BIC Vietnam مع Nguyen Dua Tin.
ومع ذلك، فضلاً عن المزايا، لا يزال بناء المساكن الاجتماعية يواجه بعض الصعوبات. وتقوم شركتنا حاليا بإكمال الإجراءات للبدء قريبا بمشاريع لتزويد السوق بشقق ذات جودة عالية تلبي احتياجات سكان العاصمة.
ومع ذلك، فإن هذا الترخيص في هانوي يواجه حاليا العديد من الإجراءات المتداخلة ويستغرق وقتا طويلا. هناك مشروع قمنا بإكمال تطهير موقعه منذ عام 2020 ولكننا مازلنا ننتظر قرار تخصيص الأرض من لجنة الشعب بالمدينة. إلى جانب ذلك، طال أمد إصدار تراخيص البناء لأعمال البناء، مما تسبب في تأخير الشركة في تنفيذ المشروع.
وهناك أيضًا قضية واحدة تقلقنا وهي أسعار الفائدة. ورغم الحوافز، لا تزال البنوك تعاني من العديد من المشاكل فيما يتصل بإجراءات القروض، كما أن معايير الائتمان اللازمة لتمكين الشركات من الحصول على رأس المال ليست واضحة تماما في الوقت الراهن.
المستثمر: في الواقع، بالإضافة إلى قدرة المؤسسات، تلعب الحلول المتعلقة بالأرض والآليات والسياسات أيضًا دورًا مهمًا للغاية. باعتباركم شركة قامت ببناء وإنجاز العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي، ما تقييمكم لآليات وسياسات الحكومة تجاه مشاريع بناء الإسكان الاجتماعي في الآونة الأخيرة؟
السيد نجوين فيت هونج: نعتقد أن تنمية الإسكان الاجتماعي هي سياسة واستراتيجية صحيحة، مع تحقيق اختراقات في وجهات النظر والأفكار والنهج وحلول التنفيذ. جنبًا إلى جنب مع التصميم والمشاركة النشطة من جانب الحكومة والوزارات والفروع والمحليات، أدت الآليات والسياسات الفعّالة إلى تحقيق العديد من النتائج المهمة في الآونة الأخيرة.
ومع ذلك، لا تزال السياسات والآليات الحالية المتعلقة بالإسكان الاجتماعي تعاني من بعض القيود، مما يعوق تطوير الإسكان الاجتماعي. وتشمل بعض التحديات التي تم تحديدها تحديات في الوصول إلى الأراضي، وتحديات في ارتفاع أسعار المساكن، وعمليات الاستثمار وتخصيص الأراضي المعقدة والمتداخلة مع العديد من الإجراءات غير المريحة وغير الواضحة.
كما نعتقد أن نقص المعروض من المساكن الاجتماعية يرجع إلى الآلية التي تسمح بتحويل أغراض الاستخدام، حيث يتم ترخيص العديد من المشاريع للإسكان الاجتماعي، ولكن بعد فترة يتم تحويلها إلى مساكن تجارية ويقبل المستثمر بدفع المال لتحويل الغرض. وهذا يجعل العرض المحدود بالفعل أكثر محدودية.
ناهيك عن أن العديد من المستثمرين محدودون في موارد الاستثمار وتعبئة رأس المال لسوق الإسكان الاجتماعي، مما يجعل من الصعب الوصول إلى القروض التفضيلية. إن القيود أو اللوائح المفروضة على المعدلات ومعاملات المخاطر للقروض العقارية، فضلاً عن خصائص هذا القطاع، تعني أن مصادر رأس المال لدى البنوك لهذا البرنامج غالباً ما تفتقر إلى الاستقرار على المدى الطويل.
مشروع الإسكان الاجتماعي عالي الجودة في نهر ريد يحمل الاسم التجاري Rice City وهو مستثمر من قبل BIC Vietnam.
المستثمر: كما ذكرنا عن هدف الحكومة المتمثل في توفير مليون شقة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030، لتحقيق هذا الهدف، بالإضافة إلى حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج التي تم نشرها، تطلب الحكومة أيضًا من الوزارات والفروع والمحليات مراجعة الوثائق والمشاكل المتبقية لحلها للمستثمرين. من منظور الأعمال، ما هي الحلول التي تعتقد أنها ضرورية؟
السيد نجوين فيت هونج: أولاً، نعتقد أن المستثمرين الذين لديهم أراضٍ أو يشترون أراضٍ لبناء مساكن اجتماعية يجب أن يتقدموا بطلب للحصول على آلية تقديم عطاءات محددة، وليس عملية تقديم عطاءات. ويتم اعتماد المؤشرات الأخرى من قبل أجهزة الدولة.
ثانياً، فيما يتعلق بقضايا التخطيط. في الوقت الحاضر، يجب تعديل العديد من مشاريع التخطيط، والتخطيط التفصيلي 1/500 للإسكان الاجتماعي، المرتبط بأهداف السكان، ومرافق البنية التحتية الاجتماعية، وما إلى ذلك.
وهذا يؤدي إلى الحاجة إلى تعديل تقسيم المناطق والتخطيط التفصيلي، وهو ما سيستغرق وقتا طويلا. ولذلك اقترحت المؤسسة التعاون مع المحليات في تعديل التخطيط التفصيلي بنسبة 1/500 في مشاريع الإسكان الاجتماعي لتسريع التقدم.
ثالثا، تستغرق إجراءات الموافقة على مشاريع الإسكان الاجتماعي وقتا طويلا في الوقت الحالي. لذلك، نوصي بتقصير أي خطوات يمكن القيام بها بالتوازي، مثل وثائق العطاءات العامة واختيار المستثمرين وما إلى ذلك، إلى 90 إلى 120 يومًا حتى تتمكن المحليات من الإعلان عن مشاريع الإسكان الاجتماعي وتتمكن الشركات من المشاركة في تقديم الوثائق.
رابعا، فيما يتعلق بصناديق الأراضي المخططة، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي متناثرة، وليست مركزة، وصغيرة الحجم، ولديها إمكانية وصول ومرافق غير مريحة وغير مناسبة.
ونأمل أن تقوم الجهات الإدارية بتنفيذ تخطيط واضح وجعل المنطقة المخططة شفافة لمساعدة الشركات على تنفيذ البناء وفقًا للاستراتيجية العامة.
وأخيرا، نتطلع إلى زيادة إمكانية الحصول على القروض التفضيلية، بدعم من البنوك. وفي الوقت نفسه، أصبح من الممكن الوصول إلى أموال الأراضي "النظيفة" وزيادة تخطيط الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي.
المستثمر: شكرا لك على المحادثة!
وفي حديثه مع المستثمرين، قال البروفيسور قال دانج هونغ فو نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق إن تحرير إمدادات الإسكان الاجتماعي يتطلب ثلاثة عوامل: رأس المال وصندوق الأراضي والسياسة.
وفي الوقت نفسه، فإن أضعف نقطة في نظام الإدارة في فيتنام هي الإجراءات الإدارية. رغم أن هذا القطاع مخصص للأشخاص ذوي الدخل المنخفض، فإن الوصول إلى شراء واستئجار المساكن الاجتماعية يسبب دائمًا للعاملين صعوبات لا حصر لها بسبب الإجراءات. وتواجه الشركات أيضًا صعوبات قانونية في تنفيذ المشاريع في هذا القطاع.
"حاليًا، تتمتع حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج بأعلى معدل حافز بنسبة 2٪ سنويًا، وهو ما لا يعتبر تفضيليًا حقًا للأشخاص ذوي الدخل المنخفض. وأضاف الخبير "قبل عشر سنوات، كانت حزمة الائتمان البالغة 30 مليار دونج تتمتع بمعدل قرض تفضيلي بنسبة 5.5%، لذلك كان العمال وأصحاب الدخل المنخفض قادرين على الوصول إليها بسهولة وكانوا يرغبون في الوصول إليها" .
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)