صراع مستمر بين المستثمرين ومشتري المنازل

[إعلان 1]

في الواقع، تعاني العديد من المباني السكنية في هانوي من مشاكل تتعلق بالمناطق ذات الاستخدام المشترك والخاص. يأتي الصراع الرئيسي من عدم قدرة الأطراف على تحديد والاتفاق على المناطق المملوكة بشكل مشترك والمناطق الخاصة، مما يؤدي إلى صراعات بين الأطراف.

وفي هذا الصدد، قدمت الوثائق القانونية للدولة المتعلقة بإدارة وتشغيل المباني السكنية لوائح مفصلة وكاملة إلى حد كبير. صدر مؤخرا منشور رقم 05 لوزارة البناء، وهو عبارة عن وثيقة تجمع الوثائق المتعلقة بإدارة وتشغيل المباني السكنية.

وبحسب السيدة فو كيو هانه، مديرة إدارة العقارات في شركة سافيلز هانوي، فإن النزاعات في مشاريع الشقق تنشأ من الافتقار إلى الاكتمال والشفافية في الوثائق التي تنظم استخدام المناطق المشتركة والخاصة عندما يقوم المستثمرون بتطوير وبناء المشاريع؛ على الرغم من أنه تم تحديده بوضوح في النص القانوني. وهذا يؤدي إلى الغموض في تحديد الملكية والاستخدام اللاحق.

منطقة وقوف سيارات مريحة طويلة الأمد بين المستثمرين ومشتري المنازل الصورة 1 — تعاني العديد من المباني السكنية في هانوي من مشاكل تتعلق بالمناطق المشتركة والخاصة، وخاصة النزاعات حول أماكن وقوف السيارات. (الصورة: BG)

"ومن الضروري أن نفهم أن جميع المناطق المتعلقة بالأنظمة الهيكلية والممرات والممرات المشتركة والأنظمة غير القابلة للفصل هي مناطق ملكية مشتركة. وأضافت السيدة هانه أن "إحدى المناطق التي غالبًا ما تشهد نزاعات في المباني السكنية هي منطقة وقوف السيارات".

وفقاً لقانون الإسكان لسنة 2014 فإن أماكن وقوف الدراجات الهوائية ومركبات ذوي الاحتياجات الخاصة والمركبات الآلية ذات العجلتين والمركبات الآلية ذات الثلاث عجلات تقع تحت الملكية المشتركة والاستخدام المشترك لأصحاب المباني السكنية. أما بالنسبة لموقف السيارات فيمكن للمستأجر/المشتري للشقة شراءه أو تأجيره من الباطن.

"في الواقع، في معظم المباني السكنية، سيتم إعادة الإيرادات من منطقة مواقف الدراجات النارية (الملكية المشتركة) إلى صندوق تشغيل المبنى. ومع ذلك، فإن كيفية تخطيط هذه المنطقة، وما هي مساحة الملكية المشتركة، ومن ثم تحديد الإيرادات المحددة لكل مركبة لا تزال غير واضحة. وهذا يؤدي إلى مناقشات لا نهاية لها"، حسب تحليل السيدة هانه.

ولحل النزاعات والحد من التأثيرات في المراحل اللاحقة، قالت السيدة هانه، إن المستثمرين بحاجة إلى توقع وحساب المناطق المشتركة والخاصة بشكل صحيح منذ مرحلة التصميم، فضلاً عن عرضها بوضوح في عقد البيع والتقرير الاقتصادي والفني حول الاستثمار في البناء. يجب أن يكون لدى مجلس الإدارة إمكانية الوصول إلى جميع سجلات إنجاز المشروع وفقًا للوائح الواردة في الوثيقة الموحدة 05/VBHN-BXD التعميمية بشأن اللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المباني السكنية.

وبالإضافة إلى ذلك، يحتاج المستثمر إلى الاتفاق مع الأطراف ذات الصلة لوضع قواعد للمناطق والمرافق المشتركة. ومن هناك، يتم التوصل إلى اتفاق عام وإجماع بشأن المحتويات المتعلقة بالحقوق واستخدام وحماية الأصول لتجنب نشوء النزاعات.

وترتبط المساحات المشتركة والخاصة للمشروع أيضًا بشكل جزئي بتحديد رسوم خدمة المشروع التي يتعين على كل مالك المساهمة فيها. وبحسب السيدة هانه، فإن اللائحة الخاصة برسوم الخدمة القصوى في مشاريع الشقق التي تحتوي على مصاعد في المدينة يجب ألا تتجاوز 16500 دونج/م2/شهر.

كما يجب أن يتضمن عقد البيع أيضًا رسوم الخدمة، لذلك يجب على المشترين مراجعة الرسوم التي يجب على المالكين المساهمة بها. لأن عند تشغيلها، فإن العقلية العامة للسكان تتجه دائمًا نحو الشفافية في الرسوم وكيفية استخدام الأموال من رسوم الخدمة التي دفعوها. وهذا يتطلب من المستثمرين ووحدات الإدارة الاهتمام بهذه المسألة بشكل وثيق.

منطقة وقوف سيارات مريحة طويلة الأمد بين المستثمرين ومشتري المنازل الصورة 2 — صورة توضيحية. (المصدر: سي بي)

ويرى خبراء سافيلز أنه لتحديد أسعار الخدمات المناسبة، ينبغي على المستثمرين ووحدات الإدارة النظر في العوامل التي تؤثر بشكل مباشر على التكاليف التي تشكل سعر خدمات المباني السكنية. ستعتمد هذه التكلفة على حجم المشروع وميزاته المعمارية وتصميمه ومعداته. بمجرد توفر كافة المعلومات اللازمة، يمكن لوحدة الإدارة حساب تكاليف التشغيل التي تشكل رسوم الخدمة.

وعلى الرغم من أن هذه نقاط صغيرة للغاية في سلسلة عمل وحدة إدارة العمليات، إلا أنها تؤثر بشكل مباشر على سعر الوحدة من تكاليف التشغيل. ومن ثم، يجب أن تكون الإدارة صارمة وتنفذ من قبل وحدة إدارة وتشغيل مهنية لدعم كل من المستثمرين والمقيمين في تحسين تكاليف الإدارة وكذلك الشفافية في الأنشطة وخدمات الإدارة في المشروع.

ومن الواضح أنه في ظل اتجاه التطور القوي لسوق الإسكان في فيتنام، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام بأعمال الإدارة والتشغيل واعتبارها قيمة مضافة للمشروع وكذلك حلاً لتجنب خطر النزاعات بين الوحدات ذات الصلة. يتم التخطيط لسعر بيع المنتج العقاري من قبل المستثمر منذ المرحلة التي تسبق تشكيل المشروع ووضعه موضع التشغيل.

وأكدت السيدة هانه أن "عامل الحفاظ على السعر يعتمد على جودة إدارة المشروع وتشغيله. وبالتالي يصبح دور وحدة الإدارة والتشغيل مهمًا في سياق العدد المتزايد من المناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية الضخمة والإمدادات الكبيرة".

[إعلان رقم 2]
مصدر