صراع مستمر بين المستثمرين ومشتري المنازل

[إعلان 1]

في الواقع، تعاني العديد من المباني السكنية في هانوي من مشاكل تتعلق بالمناطق ذات الاستخدام المشترك والخاص. يأتي الصراع الرئيسي من عدم قدرة الأطراف على تحديد والاتفاق على المناطق التي هي مملوكة بشكل مشترك وتلك الخاصة، مما يؤدي إلى صراعات بين الأطراف.

وفي هذا الصدد، قدمت الوثائق القانونية للدولة المتعلقة بإدارة وتشغيل المباني السكنية لوائح مفصلة وكاملة إلى حد كبير. صدر مؤخرا التعميم رقم 05 لوزارة البناء، وهو وثيقة تجمع الوثائق المتعلقة بإدارة وتشغيل المباني السكنية.

وبحسب السيدة فو كيو هانه، مديرة إدارة العقارات في شركة سافيلز هانوي، فإن النزاعات في مشاريع الشقق تنشأ من عدم اكتمال وشفافية الوثائق التي تنظم استخدام المناطق المشتركة والخاصة عندما يقوم المستثمرون بتطوير وبناء المشاريع؛ على الرغم من أنه تم تحديده بوضوح في النص القانوني. وهذا يؤدي إلى الغموض في تحديد الملكية والاستخدام اللاحق.

منطقة وقوف سيارات مريحة طويلة الأمد بين المستثمرين ومشتري المنازل، الصورة 1 — تعاني العديد من المباني السكنية في هانوي من مشاكل تتعلق بالمناطق المشتركة والخاصة، وخاصة النزاعات حول أماكن وقوف السيارات. (الصورة: BG)

من الضروري إدراك أن جميع المناطق المتعلقة بالنظام الهيكلي، من ممرات وممرات مشتركة وأنظمة غير قابلة للفصل، هي مناطق ملكية مشتركة. ومع ذلك، تُعدّ مواقف السيارات من أكثر المناطق التي تشهد نزاعات في المباني السكنية، وفقًا للسيدة هانه.

وفقاً لقانون الإسكان لسنة 2014 فإن أماكن وقوف الدراجات الهوائية ومركبات ذوي الاحتياجات الخاصة والمركبات ذات العجلتين والمركبات ذات الثلاث عجلات تكون ملكاً مشتركاً واستخداماً مشتركاً بين مالكي المباني السكنية. أما بالنسبة لموقف السيارات فيمكن للمستأجر/المشتري للشقة شراءه أو تأجيره من الباطن.

في الواقع، في معظم المباني السكنية، تُعاد إيرادات مواقف الدراجات النارية (الملكية المشتركة) إلى صندوق تشغيل المبنى. ومع ذلك، لا يزال من غير الواضح كيفية تخطيط هذه المساحة، ومساحة الملكية المشتركة، وبالتالي تحديد الإيرادات المحددة لكل مركبة. وهذا يُثير جدلاً واسعاً، كما حللته السيدة هانه.

ولحل النزاعات والحد من التأثيرات في المراحل اللاحقة، قالت السيدة هانه، إن المستثمرين بحاجة إلى توقع وحساب المناطق المشتركة والخاصة بشكل صحيح منذ مرحلة التصميم، فضلاً عن عرضها بوضوح في عقد البيع والتقرير الاقتصادي والفني حول الاستثمار في البناء. يجب أن يكون لدى مجلس الإدارة إمكانية الوصول إلى جميع سجلات إتمام المشروع وفقًا للوائح الواردة في الوثيقة الموحدة 05/VBHN-BXD التعميمية بشأن اللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المباني السكنية.

بالإضافة إلى ذلك، يحتاج المستثمر إلى الاتفاق مع الأطراف ذات الصلة لوضع قواعد للمناطق والمرافق المشتركة. ومن هناك، التوصل إلى اتفاق عام وإجماع بشأن المحتويات المتعلقة بالحقوق واستخدام وحماية الأصول لتجنب نشوء النزاعات.

وترتبط المساحات المشتركة والخاصة للمشروع أيضًا جزئيًا بتحديد رسوم خدمة المشروع التي يتعين على كل مالك المساهمة فيها. وبحسب السيدة هانه، فإن اللائحة الخاصة برسوم الخدمة القصوى في مشاريع الشقق التي تحتوي على مصاعد في المدينة يجب ألا تتجاوز 16500 دونج/متر مربع/شهر.

كما يجب أن تتضمن عقد البيع رسوم الخدمة، لذا يجب على المشترين الاطلاع على الرسوم التي يجب على المالكين المساهمة بها. لأن عند تطبيقها فإن العقلية العامة للسكان تتجه دائما نحو الشفافية في الرسوم وكيفية استخدام الأموال من رسوم الخدمة التي دفعوها. وهذا يتطلب من المستثمرين ووحدات الإدارة الاهتمام بهذه المسألة بشكل وثيق.

منطقة وقوف سيارات مريحة طويلة الأمد بين المستثمرين ومشتري المنازل، الصورة 2 — صورة توضيحية. (المصدر: CP)

ويرى خبراء سافيلز أنه لتحديد أسعار الخدمات المناسبة، ينبغي على المستثمرين ووحدات الإدارة النظر في العوامل التي تؤثر بشكل مباشر على التكاليف التي تشكل سعر خدمات المباني السكنية. ستعتمد هذه التكلفة على حجم المشروع وخصائصه المعمارية وتصميمه ومعداته. بمجرد توفر كافة المعلومات اللازمة، يمكن لوحدة الإدارة حساب تكاليف التشغيل التي تشكل رسوم الخدمة.

وعلى الرغم من أن هذه النقاط صغيرة للغاية في سلسلة عمل وحدة إدارة العمليات، إلا أنها تؤثر بشكل مباشر على سعر الوحدة من تكاليف التشغيل. ومن ثم، فإن الإدارة تحتاج إلى أن تكون صارمة وأن تنفذها وحدة إدارة وتشغيل مهنية لدعم كل من المستثمرين والمقيمين في تحسين تكاليف الإدارة وكذلك الشفافية في الأنشطة وخدمات الإدارة في المشروع.

ومن الواضح أنه في ظل اتجاه التطور القوي لسوق الإسكان في فيتنام، يتعين على المستثمرين الاهتمام بأعمال الإدارة والتشغيل واعتبارها قيمة مضافة للمشروع وكذلك حلاً لتجنب خطر النزاعات بين الوحدات ذات الصلة. يتم التخطيط لسعر بيع المنتج العقاري من قبل المستثمر منذ المرحلة التي تسبق تشكيل المشروع ووضعه موضع التنفيذ.

ومع ذلك، فإن عامل الحفاظ على السعر يعتمد على جودة إدارة المشروع وتشغيله. ولذلك، يكتسب دور وحدة الإدارة والتشغيل أهمية خاصة في ظل تزايد عدد المناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية العالية والعرض الكبير، كما أكدت السيدة هانه.

[إعلان 2]
مصدر