هل يمكن لقانون الإسكان الجديد أن "يلغي" الشقق الصغيرة؟

[إعلان 1]

يتضمن قانون الإسكان الجديد الذي أقره مجلس الأمة مؤخرًا العديد من الضوابط الجديدة المتعلقة بالاستثمار في المنازل التي تحتوي على العديد من الشقق للبيع أو الإيجار، والمعروفة أيضًا بالشقق الصغيرة.

وينص قانون الإسكان الجديد على وجه الخصوص على أن المستثمرين ملزمون بإنشاء مشاريع مماثلة لمشاريع الإسكان التجاري العادية.

قانون الإسكان الجديد يشدد إجراءات بناء وإدارة الشقق الصغيرة صورة 1 — يتطلب قانون الإسكان الجديد من المستثمرين إنشاء مشاريع. (الصورة: DM)

وتحديداً، وفقاً للوائح الجديدة، سيتعين على الأفراد الذين يرغبون في بناء شقق صغيرة (منازل من طابقين أو أكثر، كل طابق يحتوي على شقق، أو طابقين ومقياس 20 شقة أو أكثر) للبيع أو الإيجار، استيفاء الشروط ليكونوا مستثمرين في مشروع بناء سكني.

سيتم بيع أو تأجير أو شراء الشقق المؤهلة للحصول على شهادة بموجب قانون الأراضي (الكتاب الوردي) وفقًا لقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.

كما يجب على الاستثمار في الشقق الصغيرة للإيجار أن يتوافق مع متطلبات البناء الصادرة عن وزير البناء. يجب أن يفي المبنى بمتطلبات الوقاية من الحرائق ومكافحتها كما هو منصوص عليه في القانون.

قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، إن تشديد بناء وإدارة الشقق الصغيرة ضروري لأن هذا النوع من الشقق كان يتطور بشكل متفشي لفترة طويلة مع العديد من الانتهاكات.

من شبه المستحيل بيع الشقق الصغيرة في المستقبل القريب للأشخاص دون وجود مشروع استثماري. وبناء على ذلك، فإن تطوير الشقق الصغيرة سيكون محدودا بشكل كبير بسبب اللوائح الإجرائية الصارمة.

وفي الوقت نفسه، فإن إنشاء مشاريع استثمارية وتلبية الشروط اللازمة للتحول إلى مستثمرين في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن سوف يشكل تحدياً كبيراً. لأن الشقق الصغيرة هي عبارة عن مباني شاهقة الارتفاع، مبنية على مساحة 200 – 300 متر مربع في الغالب، وتقع في أزقة عميقة. لذلك، فإن إنشاء مشروع مثل مبنى سكني تجاري عادي يكاد يكون مستحيلاً.

مع وجود أزقة بعرض أقل من مترين، يستحيل وضع مخطط 1/500 نظرًا لعدم ضمان العديد من العوامل، مثل: الوقاية من الحرائق، والبنية التحتية، ومؤشرات السكان، وتقييم الأثر البيئي. ويكاد يكون من المستحيل تلبية هذه المتطلبات في الشقق الصغيرة الحالية، وفقًا للسيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن ترخيص المشروع والتخطيط له في حالة الشقق التجارية قد يستغرق عدة سنوات، بينما في حالة الشقق الصغيرة قد تستغرق هذه الفترة فترة أطول.

بالإضافة إلى ذلك، يتم بناء الشقق الصغيرة في الغالب في المناطق المركزية، وبالتالي فإن اللوائح المتعلقة بارتفاع البناء صارمة للغاية، وعادةً ما يمكن بناء قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع فقط من حوالي 5 - 6 طوابق. مع هذه الكثافة والارتفاع، لا يستطيع المستثمرون تحقيق الربح، لذلك لن يفعل ذلك أحد.

في الواقع، يتم حاليًا بناء ما يصل إلى 95% من الشقق الصغيرة الموجودة بدون تصاريح، لأنه إذا تم بناؤها وفقًا للأنظمة، فسوف يرى المستثمرون الخسائر قبل أن يبدأوا حتى.

إذا اشتريتَ قطعة أرض مساحتها ٢٠٠ متر مربع مقابل ١٠ مليارات، ولكنك لا تستطيع بناء سوى ٥ طوابق، وبناء ٧٠٪ من مساحتها، أي ٧٠٠ متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي ٢٢ مليون دونج/متر مربع. أما إذا بعتها مقابل ٢٥ مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء ٥ طوابق، كما أوضح السيد توان.

لذلك، بحسب السيد توان، فإن نوع الشقق الصغيرة معرض للانحدار في الفترة المقبلة لأن الاضطرار إلى إنشاء مشروع استثماري جديد سوف يجعل الأمر مستحيلاً بالنسبة للعديد من الناس.

أما بالنسبة للشقق الصغيرة التي تتوفر فيها شروط البناء فإن التكلفة ستكون مرتفعة جداً أيضاً، ولن تكون قادرة على المنافسة مع الشقق التجارية لأن تكلفة الاستثمار فيها باهظة للغاية.

في غضون ذلك، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إن المستثمرين في الشقق الصغيرة هم أفراد يجب عليهم الامتثال للأنظمة القانونية مثل المستثمرين الكبار الذين يطورون مشاريع الإسكان التجاري.

وعلى وجه التحديد، يجب على الأفراد الالتزام بأحكام قانون الوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ يجب أن يتوافق البيع والإيجار والتقسيط مع أحكام القانون المتعلق بأعمال العقارات.

بالإضافة إلى ذلك، يتم منح مشتري المنازل في الشقق الصغيرة شهادة (كتاب وردي). يجب أن تتم الإدارة والتشغيل وفقًا للوائح الخاصة بإدارة واستخدام المباني السكنية وتنص بوضوح على مسؤولية التفتيش والإشراف على اللجان الشعبية على جميع المستويات لضمان السلامة وحماية الحقوق والمصالح المشروعة للسكان الذين يعيشون هنا.

وأضاف تشاو أن "هذا التنظيم من شأنه أن يزيد من مسؤولية السلطات المحلية في حالات الشقق الصغيرة".

[إعلان 2]
مصدر