العرض الأساسي للمساكن في مدينة هوشي منه يتصدر البلاد
وفقًا لتقارير السوق الصادرة عن قسم البحث والتطوير في مجموعة BHS (BHS R&D)، شهد سوق العقارات الفيتنامي في الفترة 2021-2022 انخفاضًا حادًا في العرض، ويرجع ذلك أساسًا إلى المشكلات المالية والقانونية للمشروع.
لا يوجد سيولة في سوق العقارات تقريبًا، وتوقفت المشاريع عن البيع، بل تم إلغاؤها أو دخلت في دعاوى قضائية ونزاعات مع العملاء... وتجعل الاختناقات القانونية المستثمرين أكثر حذرًا عند اتخاذ قرار الاستثمار في المنتجات العقارية.
في مواجهة حالة "تآكل" الثقة في السوق، من منتصف عام 2022 إلى النصف الأول من عام 2023، عززت الدولة إدارتها من خلال تشديد الائتمان وإعادة تنظيم الحواجز القانونية المتعلقة بالأراضي والإسكان.
بعد عام من الجهود التي بذلتها الحكومة وشركات العقارات، أظهر تدفق العقارات تدريجيا علامات إيجابية، مع عودة المنتجات إلى السوق بصورة جديدة أكثر جاذبية، ولوائح قانونية أكثر صرامة وسياسات أكثر تفضيلية، ما خفف من مخاوف العملاء.
وبحسب بيانات BHS R&D، بحلول نهاية سبتمبر 2023، كان هناك 33 مقاطعة ومدينة في جميع أنحاء البلاد بها مشاريع عقارية مفتوحة للبيع، مما يوفر للسوق ما مجموعه أكثر من 203.300 منتج سكني، بما في ذلك المساكن المنخفضة والعالية الارتفاع.
وبموجب المادة 55 من قانون النشاط العقاري لعام 2014، الذي ينص على شروط ممارسة النشاط العقاري الذي يتم إنشاؤه مستقبلاً، فإن عدد المنتجات السكنية الأولية المؤهلة قانوناً للبيع وفقاً لأحكام القانون يمثل 87%، أي ما يعادل نحو 178 ألف وحدة. ومن بينها، تشكل منتجات الشقق أكثر من 72%، أو نحو 129 ألف شقة، أما المنتجات المتبقية (نحو 49 ألف منتج) فهي منخفضة الارتفاع.
وتشير الحقائق إلى أن معدل المنتجات السكنية الأساسية القانونية ارتفع تدريجيا في الآونة الأخيرة، مما يثبت فعالية الإدارة الصارمة للدولة من خلال تعديل السياسات القانونية المتعلقة بالأراضي والإسكان.
وبحسب بيانات البحث والتطوير في BHS، فإن العرض الأساسي للإسكان القانوني منتشر في جميع أنحاء المناطق الثلاث في الشمال - الوسط - الجنوب وموزع بشكل غير متساو، حيث يتركز 69% من المنتجات في المناطق الجنوبية والشمالية والوسطى بنسبة 24% و7% من إجمالي العرض الأساسي للإسكان القانوني على مستوى البلاد على التوالي. تم إطلاق معظم المشاريع قبل عام 2023، وتستمر حاليًا في الحفاظ على المبيعات، ويتم فتح عدد قليل جدًا من المشاريع الجديدة للبيع.
وفي الجنوب، يوجد 88 مشروعاً سكنياً للبيع بكامل المستندات القانونية، منها 47 مشروعاً شاهق الارتفاع، توفر 85 ألف منتج سكني للعملاء؛ أما المشاريع الـ41 المتبقية فهي عبارة عن منتجات منخفضة الارتفاع، وتوفر للعملاء ما يقرب من 38 ألف خيار.
يتمتع الشمال بإمدادات أولية من الإسكان ذات وضع قانوني كامل بما يعادل حوالي ثلث الجنوب مع 63 مشروعًا أساسيًا يتمتع بوضع قانوني كامل، ولا تزال المنتجات الشاهقة الارتفاع تشكل الأغلبية مع أكثر من 36000 منتج شاهق الارتفاع.
تتمتع المنطقة الوسطى بأقل قدر من المعروض من المساكن الأولية ذات الوضع القانوني، مع وجود 32 مشروعًا تقدم ما يقرب من 12 ألف منتج، تتركز بشكل أساسي في نغي آن، وبينه دينه، ودا نانغ، وخان هوا.
وبحسب ممثل BHS R&D، فإن العرض من المساكن الأولية ذات الوضع القانوني الكامل مقسم حسب المنطقة بالتفصيل: مدينة هوشي منه تتصدر القائمة بما يقرب من 68000 منتج قانوني، وهو ما يمثل 38% من إجمالي العرض القانوني على مستوى البلاد، ومنها ما يصل إلى 97% من المنتجات الشاهقة الارتفاع.
يوجد في هانوي أكثر من 41 ألف منتج سكني أساسي قانوني، 91% منها عبارة عن شقق. وتأتي بعد ذلك شركة Binh Duong التي تزود السوق بأكثر من 20 ألف وحدة، ودونغ ناي بما يقرب من 12 ألف وحدة، وكان ثو ولونج آن أيضًا لديهما أكثر من 5 آلاف منتج مع وثائق قانونية كاملة...
إن المراكز الاقتصادية مثل هانوي ومدينة هوشي منه، إلى جانب المدن الصناعية والبلدات التابعة ذات إمكانات التنمية، تجذب دائمًا عددًا كبيرًا من العمال للعيش والعمل؛ مما يؤدي إلى زيادة الطلب على السكن.
وقال ممثل شركة BHS R&D: "لتلبية الطلب الكبير، تركز المناطق المذكورة أعلاه على تطوير منتجات الإسكان الشاهقة بأسعار مناسبة وأكثر سهولة في الوصول إليها من المنتجات المنخفضة الارتفاع؛ وبالتالي، فإن هذه المناطق تقود أيضًا في توفير الإسكان القانوني".
أسعار المساكن أصبحت أكثر وأكثر تكلفة
خلال فترات "حمى الأرض" في السوق، من الشائع جدًا أن يسارع العملاء إلى شراء العقارات دون فهم الجوانب القانونية بشكل كامل. في الوقت الحالي، وبعد مرور ما يقرب من عامين من تقلبات السوق، أصبح العملاء أكثر حذراً وصعوبة قبل اتخاذ قرارات الاستثمار.
علاوة على ذلك، تواصل الدولة تعديل قانون الأراضي في اتجاه أكثر صرامة؛ وفي الوقت نفسه، تقرر إلغاء إطار أسعار الأراضي وبناء قائمة سنوية جديدة لأسعار الأراضي اعتبارًا من 1 يناير 2026.
وعند تطبيق الطريقة الجديدة في حساب رسوم استخدام الأراضي، فإن تكلفة إخلاء الموقع تكون أكبر أيضاً، مما يتسبب في ارتفاع مستوى الاستثمار المدخل لكل مشروع، وهو ما من المتوقع أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل متزايد. (الصورة: VNN)
علق ممثل البحث والتطوير في BHS، السيد هوانغ هو مينه دونج: ستحتاج المشاريع المستقبلية إلى تلبية شروط أكثر صرامة لتلبية المعايير القانونية للبيع، وسوف يستغرق المستثمرون المزيد من الوقت للاستعداد للبيع، ومن غير المرجح أن تشهد السوق القادمة انفجارًا في العرض.
وفي الوقت نفسه، عند تطبيق الطريقة الجديدة لحساب رسوم استخدام الأراضي، فإن تكلفة إخلاء الموقع تكون أكبر أيضًا، مما يتسبب في ارتفاع مستوى الاستثمار المدخل لكل مشروع، ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل متزايد.
وقال السيد دونج: "في الفترة المقبلة، سيكون عدد المشاريع الجديدة المعتمدة نادراً، لذا فإن المشاريع التي تحمل وثائق قانونية كاملة والتي تفتح للبيع في هذه المرحلة تعتبر فرصة للعملاء المهتمين بالأمان والذين يبحثون عن أسعار جيدة عند الاستثمار في العقارات".
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)