اقتراح بفرض ضريبة عالية على ملاك الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد والذين لا يستخدمون الأرض

في الأيام الأخيرة، كان الرأي العام يتحرك باستمرار بشأن تطورات ونتائج مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي مثل ثانه أواي وهواي دوك، مع وجود عدد كبير من الطلبات المسجلة وارتفاع أسعار المزاد بشكل صاروخي، عشرات المرات أعلى من السعر الابتدائي. يثير هذا التطور والنتيجة سؤالا كبيرا حول ما إذا كانت هناك علامات على الاستغلال أم لا؟

هل العرض الفائز مرتفع للغاية "غير طبيعي"؟

وبناء على ذلك، نظمت منطقة ثانه أواي في 10 أغسطس مزادًا ناجحًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي)، بمساحات تتراوح من 60 مترًا مربعًا إلى 85 مترًا مربعًا بأسعار ابتدائية من 8.6 مليون دونج/م2 إلى 12.5 مليون دونج/م2. واستقطب المزاد 4600 عرضاً، لكن لم يتم قبول سوى 4201 عرضاً مؤهلاً من 1545 شخصاً.

والجدير بالذكر أنه في نهاية المزاد، بلغ سعر قطعة الزاوية التي حققت أعلى سعر فائز نحو 100.5 مليون دونج/م2، أي 8 مرات أعلى من السعر الابتدائي. تبلغ أسعار الفوز في هذه القطع عادة ما بين 63 إلى 80 مليون دونج/م2، وهو ما يزيد بمقدار 5 إلى 6.4 مرة عن السعر الابتدائي.

إن الرأي العام يتحدث باستمرار عن التطورات ونتائج مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي مثل ثانه أواي وهواي دوك. (الصورة: VARS)

بعد أن أحدث مزاد الأراضي في منطقة ثانه أواي ضجة في الرأي العام، استمر مؤخرًا، في 19 أغسطس/آب، مزاد 19 قطعة أرض في منطقة LK04، قرية لونغ كوك، بلدية تيان ين، منطقة هواي دوك، هانوي، في جذب انتباه ومشاركة العديد من الناس.

19 قطعة أرض معروضة للبيع بالمزاد تتراوح مساحتها بين 74م2 إلى 118م2. سعر المزاد الابتدائي هو 7.3 مليون/م2. تتراوح الودائع من 109 إلى 172 مليون دونج/قطعة أرض.

بعد مزاد استمر 19 ساعة، تم بيع 19 قطعة بنجاح. وكان أعلى سعر فائز يصل إلى 133.3 مليون دونج/م2، أي أعلى بنحو 20 مرة من سعر البداية، في حين وصل أقل سعر فائز أيضًا إلى 91.3 مليون دونج/م2، أي أعلى بنحو 12.5 مرة من سعر البداية.

وترى جمعية فارس أن التطورات ونتائج هذه المزادات العقارية غير عادية وطبيعية. لأن الخط الفاصل بين ما هو طبيعي وما هو غير طبيعي في أيامنا هذه يبدو غير محدد. لقد أصبح الشاذ طبيعيًا، ومن ثم يستمر في الوجود "طبيعيًا" بطريقة غير طبيعية.

في الواقع، هذه ليست ظاهرة جديدة. ففي الأشهر الستة الأولى من عام 2024، بينما كان سوق الأراضي بشكل عام لا يزال هادئًا، إلا أن بعض مزادات الأراضي في بعض المناطق لا تزال تجتذب الآلاف إلى عشرات الآلاف من المشاركين، معظمهم من المستثمرين. وتسجل نتائج المزاد في بعض الأماكن أيضًا أسعارًا رابحة أعلى بعشر مرات من السعر الابتدائي.

وأوضح المصدر أن السبب الأول هو أن الأموال سوف "تتدفق" بالتأكيد خلال الفترة المقبلة على الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد في المناطق الحضرية والسكنية، عندما تنظم المحليات العديد من المزادات لتعزيز إيرادات الميزانية. لأن هذا النوع من الأراضي نظيف، وغير متورط في نزاعات قضائية، وله سجل أحمر، وبنية تحتية، وجاهز لبناء منازل للأعمال التجارية، والإيجار، وكسب التدفق النقدي الشهري.

وتعد هانوي، التي تعد مدينة جذابة بشكل خاص في سياق السنوات الأخيرة، خالية تقريباً من أي مشاريع جديدة، ومن المتوقع أيضاً أن يصبح المعروض من الأراضي نادراً بشكل متزايد عندما يحظر قانون الأعمال العقارية الجديد تقسيم وبيع الأراضي في 105 مدينة وبلدة، مما يجبر الشركات على بناء منازل على الأراضي المخصصة للبيع في هذه المناطق. وفي الوقت نفسه، فإن الطلب على العقارات، بما في ذلك الطلب على السكن والاستثمار بين الناس، قوي للغاية ويتزايد باستمرار.

ثانياً، ارتفع السعر عشرات المرات، وهو أمر يبدو غير معتاد للغاية، ولكن في الواقع كان ذلك بسبب السعر المنخفض للأرض التي تم طرحها في المزاد. وعلى وجه التحديد، كانت اللوائح الخاصة بتحديد أسعار الأراضي تسمح في السابق بتعيين مستشارين.

تم أيضًا استئجار الأرض التي تم بيعها بالمزاد العلني في 10 أغسطس في منطقة ثانه أواي للاستشارة، وحددت الاستشارة السعر الابتدائي من 40 إلى 45 مليون دونج/متر مربع. ومع ذلك، فإن المرسوم 12 (المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم 44 الذي ينظم تنفيذ قانون الأراضي لعام 2013)، المرسوم 71 حاليًا (المرسوم المنظم لأسعار الأراضي، الصادر عن الحكومة في 27 أبريل 2024) قد أزال التنظيم المتعلق بتعيين الاستشاريين، والتحول إلى التحديد بمعامل K مضروبًا في قائمة أسعار الأراضي في المدينة.

وفي الوقت نفسه، وفقًا للقرار رقم 46 المؤرخ 18 يوليو 2024 للجنة الشعبية لمدينة هانوي، فإن معامل تعديل أسعار الأراضي في منطقة ثانه أواي هو 2.35. تتراوح قائمة أسعار الأراضي الحالية الصادرة في عام 2020 بين 3.6 - 5.3 مليون دونج/م2. وبالتالي، عند ضرب هذين المعاملين معًا، نحصل فقط على سعر يتراوح بين 8.6 - 12.5 مليون دونج/م2.

منتجات آمنة وبأسعار أولية منخفضة وودائع منخفضة (من 100 إلى 200 مليون دونج)، مما يخلق جاذبية كبيرة للمشترين. ولذلك، ليس من الصعب فهم سبب جذب هذا المزاد لآلاف التسجيلات. إن هذا العدد الكبير من المشاركين أمر طبيعي تمامًا.

الضرائب المرتفعة على تراكم الأراضي

ويرى تجار التجزئة أن هذا السعر المرتفع الفائز يعكس الواقع الطبيعي للفجوة بين العرض والطلب، عندما يكون عدد الطلبات المشاركة أكبر بعدة مرات من عدد قطع الأراضي في المزاد.

ومع ذلك، فإن حقيقة أن أسعار الأراضي في المواقع ذات البنية التحتية والمرافق غير المميزة، في منطقة الضواحي ذات إمكانية ارتفاع الأسعار العادية، تصل إلى أكثر من 100 مليون دونج/م2، وهو ما يعادل أسعار الأراضي في المناطق الحضرية والمناطق المكتظة بالسكان، أمر غير عادي، ويتجاوز القيمة الفعلية بكثير. نتيجة للنوايا غير الصحية.

وعلى وجه التحديد، فإن العديد من المستثمرين المشاركين في هذه المزادات هم أشخاص "مهنيون" في مزادات الأراضي. وكثيراً ما يشاركون لغرض "بسيط" وهو "التصفح"، ولا يكترثون بالقيمة الحقيقية، بل يكتفون بالفوز ثم الشراء والبيع على الفور لتحقيق الربح أو يكونون على استعداد للتنازل عن وديعتهم إذا لم تستجب السوق.

تقترح هيئات تنظيم الأراضي فرض ضرائب مرتفعة على تراكم الأراضي. (الصورة: VS)

أو أن الهدف "الأكثر خطورة" هو خلق "حمى" على الأرض. استغل هؤلاء الأفراد وديعة المزاد لرفع أسعار الأراضي ذات الصلة. حتى مع تجاهل المخاطر، وإضفاء الشرعية على السعر من خلال دفع المبلغ بالكامل وفقاً لسعر العرض الفائز، واستخدام هذا السعر كأساس لتحفيز أسعار الأراضي في المناطق النائية، مما تسبب في ارتفاع أسعار الأراضي في العديد من الأماكن، حتى تصل إلى "الحمى" الافتراضية.

ونتيجة هذه الأوضاع، فإن أسعار العقارات، التي كانت مرتفعة أصلاً، ترتفع الآن بشكل أكبر، مما يجعل حلم امتلاك منزل بعيداً بشكل متزايد بالنسبة للناس، وخاصة الشباب. إن سعر المزاد المرتفع "الذي يتجاوز بكثير" القيمة الحقيقية لا يسبب صعوبات في تقييم الأصول للمزادات اللاحقة في موقع المزاد المحلي فحسب، بل وأيضًا في العديد من الأماكن في جميع أنحاء البلاد.

مع انتشار وسائل الإعلام، عندما نرى أسعار العقارات تحافظ على اتجاه تصاعدي لفترة زمنية طويلة بما فيه الكفاية، فإن عقلية FOMO (الخوف من التخلف عن الركب) سوف "ترتفع"، وسوف يتوقع المستثمرون أن تستمر الأسعار في الارتفاع، ثم يتخذون قرارات محفوفة بالمخاطر.

ويأتي هذا القرار أيضًا على خلفية الاعتقاد بأن تعديل جداول أسعار الأراضي في الفترة المقبلة في المحليات سيؤدي إلى رفع أسعار الأراضي بشكل غير مباشر. ونتيجة لذلك، دُفنت رؤوس أموال العديد من المستثمرين، مما أدى إلى نشوء أراضٍ مهجورة، مما أثر سلبًا على عملية التعافي والتطوير في اتجاه آمن وصحي.

ولكي تتم أنشطة المزادات بشكل شفاف وزيادة إيرادات الميزانية، يتعين على الدولة أن تتوفر لديها في أقرب وقت آليات إضافية للسيطرة على الأنشطة المضاربة. ولحل مشكلة المضاربة وارتفاع الأسعار، وبالتالي خفض أسعار المساكن في المناطق الحضرية، من الضروري تغيير تفكير الناس بشأن الإسكان، بحيث يكون الإسكان مكانًا للعيش، ويحل احتياجات الناس المعيشية، وليس أصولًا متراكمة.

ومن خلال فرض الضرائب على أولئك الذين يجمعون ويضاربون بدلاً من أولئك الذين يشترون العقارات لأغراض المعيشة أو لتنظيم الإنتاج والأعمال التجارية، سيتم تقليص عامل الأصول المتراكمة.

وقد ترتفع معدلات الضريبة تدريجيا في معاملات العقارات حيث يكون لدى البائع فترة حيازة قصيرة أو إذا لم يضع مالك العقار العقار في أنشطة تجارية أو لم يقم بالبناء بعد استلام الأرض...

إن فرض الضرائب على العقارات في الاتجاه الصحيح من شأنه أن يحد من أو يلغي دوافع الناس للمضاربة في العقارات، لأن امتلاك العقارات المضاربة يصبح أكثر خطورة، إلى جانب تكاليف الفائدة وتكاليف الفرصة الأخرى. إن شراء العقارات وبيعها بهدف تحقيق الربح، أو خلق عرض وطلب افتراضي لرفع أسعار العقارات، أصبح تدريجياً بلا معنى.

وبالتالي، سيتم توجيه الأموال العاطلة من الشعب إلى قطاعات الإنتاج والأعمال، مما يؤدي إلى خلق المنتجات وإضافة القيمة إلى المجتمع. وهذا يساعد سوق العقارات على التطور بشكل أكثر صحة وفعالية على المدى الطويل، بدلاً من حمى الأراضي واضطراب الأسعار.

المصدر: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html