اقتراح بفرض ضريبة عالية على ملاك الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد والذين لا يستخدمون الأرض

في الأيام الأخيرة، كان الرأي العام يتحرك باستمرار بسبب التطورات ونتائج مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي مثل ثانه أواي وهواي دوك، مع وجود عدد كبير من الطلبات المسجلة وارتفاع أسعار المزاد بشكل صاروخي، عشرات المرات أعلى من السعر الأولي. ويثير هذا التطور والنتيجة سؤالا كبيرا حول ما إذا كانت هناك مؤشرات على التربح أم لا؟

هل العرض الفائز مرتفع جدًا "غير طبيعي"؟

وبناء على ذلك، نظمت منطقة ثانه أواي بنجاح في 10 أغسطس مزادًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي)، بمساحات تتراوح من 60 مترًا مربعًا إلى 85 مترًا مربعًا بأسعار تبدأ من 8.6 مليون دونج/م2 إلى 12.5 مليون دونج/م2. وجذب المزاد 4600 عرضا، لكن 4201 عرضا مؤهلا فقط من 1545 شخصا.

والجدير بالذكر أنه في نهاية المزاد، كان سعر قطعة الأرض الزاوية ذات أعلى سعر فائز حوالي 100.5 مليون دونج/م2، أي 8 مرات أعلى من السعر الابتدائي. عادة ما تكون أسعار الفوز في هذه القطع 63-80 مليون دونج/م2، أي أعلى من السعر الابتدائي بنحو 5 إلى 6.4 مرة.

إن الرأي العام يتحدث باستمرار عن التطورات ونتائج مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي مثل ثانه أواي وهواي دوك. (الصورة: VARS)

بعد أن أحدث مزاد الأراضي في منطقة ثانه أواي ضجة في الرأي العام، استمر مزاد 19 قطعة أرض في منطقة LK04، قرية لونغ خوك، بلدية تيان ين، منطقة هواي دوك، هانوي، في جذب انتباه ومشاركة العديد من الناس في الآونة الأخيرة، في 19 أغسطس.

19 قطعة أرض معروضة للبيع بالمزاد تتراوح مساحتها من 74م2 إلى 118م2. سعر المزاد الابتدائي هو 7.3 مليون/م2. تتراوح الودائع من 109 إلى 172 مليون دونج/قطعة أرض.

بعد مزاد استمر 19 ساعة، تم بيع 19 قطعة بنجاح. وكان أعلى سعر فائز يصل إلى 133.3 مليون دونج/م2، أي ما يقرب من 20 مرة أعلى من سعر البداية، في حين كان أقل سعر فائز أيضًا يصل إلى 91.3 مليون دونج/م2، أي ما يقرب من 12.5 مرة أعلى من سعر البداية.

وترى منظمة VARS أن التطورات ونتائج هذه المزادات العقارية غير عادية وطبيعية. لأن الخط الفاصل بين ما هو طبيعي وما هو غير طبيعي في أيامنا هذه يبدو غير محدد. لقد أصبح الشاذ طبيعياً، ثم يستمر في الوجود "طبيعياً" بطريقة غير طبيعية.

في الواقع، هذه ليست ظاهرة جديدة. في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، وبينما كان سوق الأراضي بشكل عام لا يزال هادئًا، فإن بعض مزادات الأراضي في بعض المناطق لا تزال تجتذب الآلاف إلى عشرات الآلاف من المشاركين، وخاصة المستثمرين. كما سجلت نتائج المزاد في بعض الأماكن أسعاراً رابحة أعلى بعشر مرات من السعر الابتدائي.

وأوضح VARS في تفسيره للسبب: أولا، في الفترة المقبلة، من المؤكد أن الأموال سوف "تتدفق" إلى الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد في المناطق الحضرية والسكنية عندما تنظم المحليات العديد من المزادات لتعزيز إيرادات الميزانية. لأن هذا النوع من الأراضي نظيف، وغير متورط في نزاعات قضائية، وله سجل أحمر، وبنية تحتية، وجاهز لبناء منازل للأعمال التجارية، والإيجار، وكسب التدفق النقدي الشهري.

تعد هانوي مدينة جذابة بشكل خاص في سياق السنوات الأخيرة، حيث لم تشهد أي مشاريع جديدة تقريبًا، ومن المتوقع أيضًا أن يصبح المعروض من الأراضي نادرًا بشكل متزايد عندما يحظر قانون الأعمال العقارية الجديد تقسيم وبيع الأراضي في 105 مدينة وبلدة، مما يجبر الشركات على بناء منازل على الأراضي المخصصة للبيع في هذه المناطق. وفي الوقت نفسه، فإن الطلب على العقارات، بما في ذلك الاحتياجات السكنية والاستثمارية، قوي للغاية ويتزايد باستمرار.

ثانياً، ارتفع السعر عشرات المرات، وهو أمر يبدو غير معتاد للغاية، ولكن في الواقع كان ذلك بسبب السعر المنخفض للأرض التي تم طرحها في المزاد. وعلى وجه التحديد، كانت اللوائح الخاصة بتحديد أسعار الأراضي تسمح في السابق بتعيين مستشارين.

تم أيضًا استئجار الأرض التي تم بيعها في مزاد 10 أغسطس في منطقة ثانه أواي للاستشارة، وحددت الاستشارة السعر الابتدائي من 40 إلى 45 مليون دونج/م2. ومع ذلك، فإن المرسوم 12 (المرسوم المعدل والمكمل لعدد من مواد المرسوم 44 الذي يوجه تنفيذ قانون الأراضي لعام 2013)، وهو حالياً المرسوم 71 (المرسوم المنظم لأسعار الأراضي، الصادر عن الحكومة في 27 أبريل 2024) قد أزال التنظيم المتعلق بتعيين الاستشاريين، والتحول إلى التحديد بمعامل K مضروباً في قائمة أسعار الأراضي في المدينة.

وفي الوقت نفسه، وفقًا للقرار رقم 46 المؤرخ 18 يوليو 2024 للجنة الشعبية لمدينة هانوي، فإن معامل تعديل أسعار الأراضي في منطقة ثانه أواي هو 2.35. تتراوح قائمة أسعار الأراضي الفعلية الحالية الصادرة في عام 2020 ما بين 3.6 إلى 5.3 مليون دونج/م2. وبالتالي، عند ضرب هذين المعاملين معًا، نحصل فقط على سعر يتراوح بين 8.6 - 12.5 مليون دونج/م2.

منتجات آمنة بأسعار ابتدائية منخفضة وودائع منخفضة (من 100 إلى 200 مليون دونج)، مما يخلق جاذبية كبيرة للمشترين. ولذلك، فليس من الصعب فهم سبب جذب هذا المزاد لآلاف التسجيلات. إن هذا العدد الكبير من المشاركين أمر طبيعي تمامًا.

الضرائب المرتفعة على تراكم الأراضي

ويعتقد تجار القيمة المضافة أن هذا السعر المرتفع الفائز يعكس الواقع الطبيعي للفجوة بين العرض والطلب، عندما يكون عدد الطلبات المشاركة أكبر بعدة مرات من عدد قطع الأراضي في المزاد.

ومع ذلك، فإن حقيقة أن أسعار الأراضي في المواقع ذات البنية التحتية والمرافق العادية، في منطقة الضواحي ذات القدرة على زيادات الأسعار العادية، تصل إلى أكثر من 100 مليون دونج/م2، وهو ما يعادل أسعار الأراضي في المناطق الحضرية والمناطق المكتظة بالسكان، أمر غير عادي، ويتجاوز القيمة الفعلية بكثير. نتيجة نوايا غير صحية.

وعلى وجه التحديد، فإن العديد من المستثمرين المشاركين في هذه المزادات هم أشخاص لديهم "مهنة" في مزادات الأراضي. إنهم يشاركون في كثير من الأحيان بهدف "التصفح" البسيط، ولا يهتمون بالقيمة الحقيقية، بل فقط بالفوز ثم الشراء والبيع على الفور لتحقيق الربح أو يكونون على استعداد للتخلي عن ودائعهم إذا لم يستجب السوق.

تقترح خطط التنمية الزراعية فرض ضرائب مرتفعة على تراكم الأراضي. (الصورة: VS)

أو أن الهدف "الأكثر خطورة" هو خلق "حمى" أرضية. استغل هؤلاء الأفراد وديعة المزاد لرفع أسعار الأراضي ذات الصلة. حتى مع تجاهل المخاطر، وإضفاء الشرعية على السعر من خلال دفع المبلغ بالكامل وفقاً لسعر العرض الفائز، واستخدام هذا السعر كأساس لتحفيز أسعار الأراضي في المناطق النائية، مما تسبب في ارتفاع أسعار الأراضي في العديد من الأماكن، حتى تصل إلى "الحمى" الافتراضية.

ونتيجة لهذه الأوضاع، فإن أسعار العقارات، التي كانت مرتفعة أصلاً، ترتفع الآن أكثر فأكثر، مما يجعل حلم امتلاك منزل بعيداً بشكل متزايد بالنسبة للناس، وخاصة الشباب. إن سعر المزاد المرتفع "الذي يتجاوز بكثير" القيمة الحقيقية لا يسبب صعوبات في تقييم الأصول للمزادات اللاحقة في موقع المزاد المحلي فحسب، بل أيضًا في العديد من الأماكن في جميع أنحاء البلاد.

مع انتشار وسائل الإعلام، عندما نرى أسعار العقارات تحافظ على اتجاه تصاعدي لفترة زمنية طويلة بما فيه الكفاية، فإن عقلية FOMO (الخوف من التخلف عن الركب) سوف "ترتفع"، وسوف يتوقع المستثمرون أن تستمر الأسعار في الارتفاع، ثم يتخذون قرارات محفوفة بالمخاطر.

ويأتي هذا القرار أيضًا في ضوء الاعتقاد بأن التعديل القادم لقوائم أسعار الأراضي في المحليات من شأنه أن يدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع بشكل غير مباشر. ونتيجة لذلك، دُفنت رؤوس أموال العديد من المستثمرين، مما أدى إلى نشوء أراضٍ مهجورة، مما أثر سلباً على عملية التعافي والتنمية في اتجاه آمن وصحي.

ولكي تتم أنشطة المزادات بشكل شفاف وزيادة إيرادات الميزانية، يتعين على الدولة أن تحصل في أقرب وقت على آليات إضافية للسيطرة على الأنشطة المضاربية. ولحل مشكلة المضاربة وارتفاع الأسعار، وبالتالي خفض أسعار المساكن في المناطق الحضرية، من الضروري تغيير تفكير الناس بشأن السكن، بحيث يكون السكن مكاناً للعيش، يحل احتياجات الناس المعيشية، وليس أصلاً متراكماً.

ومن خلال فرض الضرائب على أولئك الذين يجمعون ويضاربون بدلاً من أولئك الذين يشترون العقارات لأغراض المعيشة أو لتنظيم الإنتاج والأعمال، سيتم تقليص عامل الأصول المتراكمة.

وقد ترتفع معدلات الضرائب تدريجيا في معاملات العقارات حيث يكون لدى البائع فترة حيازة قصيرة أو إذا لم يضع مالك العقار العقار في أنشطة تجارية أو لم يقم بالبناء بعد استلام الأرض...

إن فرض الضرائب على العقارات في الاتجاه الصحيح من شأنه أن يحد من دوافع الناس للمضاربة في العقارات أو يقضي عليها، لأن امتلاك العقارات المضاربية يصبح أكثر خطورة، إلى جانب تكاليف الفائدة وتكاليف الفرصة الأخرى. إن شراء العقارات وإعادة بيعها لتحقيق الربح، أو خلق عرض وطلب افتراضي لرفع أسعار العقارات، أصبح تدريجياً بلا معنى.

وبالتالي، سيتم توجيه الأموال العاطلة من الشعب إلى قطاعات الإنتاج والأعمال، مما يؤدي إلى خلق المنتجات وإضافة القيمة إلى المجتمع. وهذا يساعد سوق العقارات على التطور بشكل أكثر صحة وفعالية على المدى الطويل، بدلاً من حمى الأراضي واضطراب الأسعار.

المصدر: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html