نحتاج إلى "صمام قفل" للتحكم في دقة نتائج تقييم الأراضي
في صباح يوم 15 يناير، واستمرارًا لبرنامج الدورة الاستثنائية الخامسة، ناقش المجلس الوطني في القاعة عددًا من المحتويات الجديدة أو الآراء المختلفة حول مشروع قانون الأراضي (المعدل).
وفي توضيحه لبعض محتويات مشروع القانون، أشاد النائب في الجمعية الوطنية نجوين هوانج باو تران (وفد بينه دونج) بشدة بالعمل الذي تم في استلام ومراجعة المحتويات المهمة التي أعدتها لجنة الصياغة والتقرير التوضيحي للجنة الاقتصادية.
وتنص التعليقات الواردة في الفقرة 5 من المادة 158 من مشروع القانون على أن "تطبق أساليب تقييم الأراضي عند النقطة ج على طريقة الفائض في تقييم الأراضي بطرح إجمالي إيرادات التطوير المقدرة من إجمالي تكاليف تطوير قطعة الأرض المقدرة".
ويوصي المندوبون بأن لا تنص لجنة الصياغة على أسلوب الفائض في تقييم الأراضي للأسباب التالية:
أولاً، هناك العديد من طرق تقييم الأراضي، ولكن تقييم الأراضي باستخدام طرق مختلفة يعطي نتائج مماثلة لتلك القطعة من الأرض.
ومع ذلك، فإن نتائج تقييم الأراضي عند تطبيق طريقة الفائض تتم على أساس افتراضات وتقديرات، ومستوى الموثوقية ليس مرتفعاً بالنسبة للمناطق التي تكون فيها المعلومات الفعلية وتكاليف الإيرادات محدودة كأساس للتقدير.
بالإضافة إلى ذلك، فإن قيمة قطعة الأرض لديها القدرة على الارتفاع بمرور الوقت بسبب العمليات التاريخية والأنشطة التجارية والأنشطة الأخرى على قطعة الأرض نفسها.
مندوب الجمعية الوطنية نجوين هوانج باو تران.
"ومع ذلك، فإن تحديد القيمة للزيادة التدريجية دائمًا أمر غير معقول لأن قيمة قطعة الأرض يمكن أن تنخفض عندما يكون الاقتصاد في حالة ركود أو يواجه عوامل غير مواتية. على سبيل المثال، في الوقت الحالي، سوق المشاريع العقارية متجمدة تقريبًا، لذلك لا يمكن لهذه الطريقة قياس عوامل الخطر والتأثيرات السلبية على الاقتصاد بدقة"، كما علقت السيدة تران.
ثانياً، إن حساب العوامل المفترضة أعلاه معقد للغاية، ونتائج التقييم غير مؤكدة وغير دقيقة وتحتوي على أخطاء كبيرة.
وبحسب المندوب، بالنسبة لنفس قطعة الأرض، إذا احتجنا فقط إلى تغيير مؤشر واحد في العوامل المفترضة، فإن نتيجة التقييم ستتغير أيضًا. وهذا هو السبب الرئيسي للصعوبات والتأخير في تحديد وتقييم وإقرار أسعار الأراضي المحددة في الماضي، وفهم كل شخص يختلف باختلاف الظروف والأوقات.
وبالإضافة إلى ذلك، وبحسب المندوب، على الرغم من أن طريقة الفائض منصوص عليها في المرسوم رقم 44/2014 للحكومة والتعميم رقم 36/2014 لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة، إلا أن التنفيذ واجه بمرور الوقت العديد من الصعوبات والمشاكل. يتم تقدير عوامل تقدير إجمالي الإيرادات وإجمالي تكاليف التطوير المفترضة للمشروع العقاري على أساس التحقيق والمسح وجمع المعلومات حول أسعار التحويل وأسعار الإيجار والعوامل التي تشكل إيرادات وتكاليف المشاريع ذات الخصائص المماثلة للمشروع المراد تقييمه.
لا تزال العوامل التي تشكل الإيرادات والتكاليف خاضعة للتنظيم بشكل عام، دون وجود معايير أو قواعد أو مقاييس محددة، وبالتالي فإن عملية التسعير لا تزال صعبة.
بالإضافة إلى ذلك، يعد وصف مشروع الاستثمار أحد الوثائق المهمة التي تشكل أساسًا لاستخدام البيانات المطبقة في طريقة الفائض لتقدم تنفيذ المشروع وتقدم الأعمال ومعدل رأس المال الاستثماري، حيث تلعب هذه المؤشرات دورًا حاسمًا في نتائج التقييم.
في الوقت الحاضر، تظل تفسيرات مشاريع الاستثمار غير واضحة للغاية، وتفتقر إلى المعلومات أو البيانات أو الأرقام الداعمة. وفي سياق قاعدة بيانات الأسعار غير المكتملة، وقاعدة بيانات الأراضي، بما في ذلك بيانات أسعار الأراضي، وسوق حقوق استخدام الأراضي التي لم تتطور بعد بشكل كامل وشفاف، فإن إلغاء طريقة تقييم الأراضي يحتاج أيضًا إلى دراسة متأنية من حيث الجدوى لضمان عدم تسببها في ازدحام في تنفيذ تقييم الأراضي.
واقترح المندوب تران أنه "في حال كان من الضروري الإبقاء على هذه الطريقة، فيجب أن يكون هناك "صمام قفل" للتحكم في دقة وملاءمة نتائج تقييم الأراضي".
وبالإضافة إلى ذلك، في الوقت الحالي في أعمال التعويض واستعادة الأراضي، يتم فعلياً استعادة الأراضي لتنفيذ مشاريع وأعمال تجريف الجداول والخنادق والقنوات والخنادق، ولكن قانون الأراضي والمراسيم والتعميمات التوجيهية للتعويضات وتطهير المواقع لم تنظم بعد هذا العمل، لذلك يواجه هذا العمل صعوبات كبيرة لأن الناس غير موافقين وقدموا العديد من الالتماسات، حتى أنهم اشتكوا من قرارات التعويض من الدولة لفترة طويلة، مما تسبب في صعوبات في تطهير المواقع. ولذلك اقترح المندوب مراجعة هذا المحتوى.
إستغلال موارد الأرض
مساهمة في استكمال مشروع القانون لإطلاق العنان للموارد الأرضية من أجل التنمية الشاملة للبلاد، قدمت المندوبة نجوين ثي نغوك شوان (وفد بينه دونغ) آراء العديد من الشركات في مقاطعة بينه دونغ بشأن شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري والاتفاقيات الخاصة بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي في النقطة ب، البند 3، المادة 122 والنقطة ب، البند 1، المادة 127.
ترأس نائب رئيس الجمعية الوطنية نجوين دوك هاي الاجتماع.
واقترح المندوبون إضافة قضايا أخرى متعلقة بالأراضي إذا كانت متسقة مع التخطيط المعتمد. وطلبوا من الجمعية الوطنية أن تدرس بعناية هذا البند وتصوت عليه بشكل منفصل أو أن تكلف الحكومة باختباره لمدة خمس سنوات، ثم تلخيصه وتقديم تقرير إلى الجمعية الوطنية.
السبب، حسب المندوب، يأتي من الممارسة السابقة، حيث دعت الدولة إلى الاستثمار والتنمية الاقتصادية، فقبل العديد من الأشخاص والشركات الراغبة في ممارسة الأعمال التجارية تسليم أنواع مختلفة من أراضيهم للدولة، بما في ذلك الأراضي السكنية لتأجيرها مرة أخرى للإنتاج والأعمال التجارية، مما يخلق فرص عمل، ويساهم بشكل كبير في عملية تنمية المحلية.
حتى الآن، عندما تقوم الدولة بتغيير التخطيط، وترغب في تجديد وتجميل المنطقة الحضرية، يجب أن تكون هناك آلية أولوية لمنحهم الفرصة لمواصلة الاستثمار والتطوير على الأرض التي حافظوا عليها وأنتجوها وقاموا بأعمال تجارية فيها لأجيال عديدة.
ومن ناحية أخرى، فإن دولتنا لديها ما يكفي من الأسس لتحديد أصل الأراضي للمؤسسات بشكل واضح. إذا كان أصل الأرض قبل الإنتاج والتشغيل هو ملك خاص للمؤسسة (بسبب الميراث أو الهبة أو النقل)، فإن هذه المسألة تحتاج إلى بحث شامل.
بالإضافة إلى ذلك، أوصى المندوبون بضرورة تعديل واستكمال اللوائح القانونية المتعلقة بالضرائب والمالية في أقرب وقت ممكن لتوحيد الفوائد المترتبة على تحويل أغراض استخدام الأراضي الأخرى إلى أراض سكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري لثلاث مجموعات من الجهات: مستخدمي الأراضي والمستثمرين والدولة، حتى تتمكن الدولة من إعادة توزيع الفوائد بشكل متناسب على مستخدمي الأراضي أنفسهم والاستثمار في مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية .
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)