في هذه الوثيقة، تقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تعديل واستكمال أسلوب تقييم الأراضي في اتجاه تنظيم 3 أساليب لتقييم الأراضي، بما في ذلك: أسلوب المقارنة؛ طريقة الدخل؛ طريقة معامل تعديل سعر الأرض. وهكذا، وبالمقارنة مع المرسوم رقم 44/2014/ND-CP، فقد خفض مشروع المرسوم طريقتين لتقييم الأراضي.
وبحسب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن تنظيم 3 طرق لتقييم الأراضي (المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأراضي) ضمن تغطية جميع قضايا تقييم الأراضي التي تخدم إدارة الدولة للأراضي.
وبحسب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن تنظيم 3 طرق لتقييم الأراضي قد ضمن تغطية جميع قضايا تقييم الأراضي التي تخدم إدارة الدولة للأراضي. (الصورة: DM)
وتحديداً، يتم دمج طريقة الاستقطاع في طريقة المقارنة لأن طريقة الاستقطاع هي خطوة عند تطبيق طريقة المقارنة على قطع الأراضي التي تحتوي على أصول مرتبطة بالأرض، ويتم تطبيقها لفصل قيمة الأصول المرتبطة بأرض قطعة الأرض المقارنة.
وفي الوقت نفسه، اقترحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في مشروع المرسوم رقم 44 عدم استخدام طريقة الفائض لتقييم الأراضي.
وأوضحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، في بيان لها، أن طريقة الفائض هي طريقة لتقييم الأراضي من خلال حساب إجمالي الإيرادات المفترضة لتطوير العقار مطروحاً منها إجمالي تكلفة التطوير المفترضة.
وعليه فإن حساب إجمالي الإيرادات المفترضة من تطوير العقارات يجب أن يعتمد على العوامل المفترضة: سعر التحويل، سعر الإيجار، وقت البيع، معدل المبيعات، اتجاه وتقلب سعر التحويل، سعر الإيجار المستقبلي، معدل الإشغال... ويجب خصم التدفق النقدي إلى وقت التقييم وفقًا لسعر الفائدة على الإقراض المصرفي.
إن حساب إجمالي التكلفة المفترضة لتطوير العقارات، بالإضافة إلى أنه يعتمد على المعايير وأسعار الوحدات الصادرة عن الجهات الحكومية المختصة، يعتمد أيضًا على وقت البناء، ومعدل البناء كل عام، وتكاليف الطوارئ، وتكاليف الفائدة، وأرباح المستثمرين مع الأخذ في الاعتبار عوامل المخاطرة، وتكاليف الإعلان والمبيعات، وما إلى ذلك.
إن حساب العوامل المفترضة لإجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير المذكورة أعلاه معقد للغاية، ونتائج التقييم غير مؤكدة وغير دقيقة وتحتوي على أخطاء كبيرة (بالنسبة لنفس قطعة الأرض، فإن مجرد تغيير مؤشر واحد في العوامل المفترضة سيغير نتائج التقييم)؛ يمكن استغلالها بسهولة وتشكل مخاطر على مثمني الأراضي وأولئك الذين يقررون أسعار الأراضي المحددة في المناطق.
وهذا هو السبب الرئيسي للصعوبات والتأخير في تحديد وتقييم وإقرار أسعار الأراضي المحددة في الآونة الأخيرة.
من ناحية أخرى، في مجال العقارات، الأرض موجودة دائمًا أولاً ويتم تسعيرها قبل عملية إنشاء العقارات. بافتراض تقدير قيمة العقارات في المستقبل، فإن تحديد سعر الأرض ليس مناسباً، مما يجعل سعر الأرض يعتمد على أسلوب عمل المستثمر العقاري، ولا يعكس القيمة السوقية الحقيقية للأرض.
بالإضافة إلى ذلك، يستخدم المستثمرون في كثير من الأحيان طريقة الفائض لحساب الفوائد التي حصلوا عليها من خلال افتراض الإيرادات وتقدير التكاليف المتكبدة، وبالتالي اتخاذ قرار بالاستثمار أو عدم الاستثمار.
وترى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أنه وفقاً لروح القرار رقم 18-NQ/TW، فإن طريقة تحديد أسعار الأراضي يجب أن تضمن الامتثال لمبادئ السوق. ومن ثم فإن كون مشروع المرسوم 44 لا يطبق أسلوب الفائض في تقييم الأراضي، وحساب الالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي، وحساب التعويضات عندما تسترد الدولة الأراضي، يتوافق مع سياسة الحزب.
ولتجاوز القيود الناجمة عن عدم تطبيق أسلوب الفائض، قام مشروع المرسوم 44 بتعديل وإكمال محتوى أسلوب المقارنة.
حيث يتم تقديم التوجيه بشأن تقييم قطع الأراضي والمساحات الأرضية التي لم يتم استثمارها في البنية التحتية التقنية بناءً على مجموعة من تقنيات الخصم لخصم تكاليف الاستثمار في البنية التحتية التقنية. وفي الوقت نفسه، من الضروري استكمال اللائحة بحيث يتم عند تحديد أسعار الأراضي تطبيق طريقة معامل التعديل السنوي للمقارنة والتحقق لضمان دقة نتائج تقييم الأراضي.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)