التداخل بين القوانين الحالية
في جلسة المناقشة في إطار منتدى "التنمية المستدامة لسوق العقارات ومنح شهادات المشاريع الصالحة للعيش 2023"، تحدث د. قال نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إن سوق العقارات يواجه حاليًا نقصًا في الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري منخفض التكلفة.
إلى جانب مشكلة ندرة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، هناك أيضًا بعض المشاكل مثل الافتقار إلى الآلية وتحديد العديد من المحليات، مما أدى إلى حالة لم يتم حل العديد من المشاريع، ولا تزال شركات العقارات تواجه العديد من الصعوبات.
وبناء على ذلك، ورغم الطلب الجيد جداً في السوق، لا يزال هناك تراجع في معاملات العقارات، مسجلاً انخفاضاً بأكثر من 90%، بسبب مواجهة المستثمرين لمشكلة "دفن" رأس المال واضطرارهم إلى حل التحديات المالية.
TS. نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام.
وفي هذا السياق، قال رئيس مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة دبي إن جهود الحكومة والوزارات المعنية في إصدار العديد من السياسات لإزالة الصعوبات في سوق العقارات كان لها أثر إيجابي على السوق.
وبحسب السيد دينه، في الربع الأول من عام 2023، كان هناك ما يقرب من 3000 معاملة عقارية ناجحة، وفي الربع الثاني من عام 2023، ارتفع هذا الرقم بنسبة 30%. حتى الآن، تم استعادة ثقة المستثمرين تدريجياً، وبدأ طرح العديد من المشاريع الجديدة للبيع في السوق، مما أدى إلى زيادة عدد المعاملات العقارية.
ومع ذلك، أشار الخبير إلى أن التحسن في المعروض من المساكن الجديدة واستقرار معنويات المشترين لا يزالان يحدثان ببطء، مما يتطلب الكثير من الوقت لإكمال المشاريع الجديدة. وفي الوقت نفسه، لا تزال معنويات المستثمرين، على الرغم من استقرارها التدريجي، حذرة للغاية، وخاصة أولئك الذين يواجهون ضغوطا مالية من الاستثمارات السابقة.
وفيما يتعلق بأسباب الصعوبات التي يواجهها سوق العقارات حاليا، قال السيد نجوين كووك هييب - رئيس جمعية المقاولين الإنشائيين في فيتنام (VACC) إن المشكلة الأكبر التي يواجهها سوق العقارات هي الشرعية.
وأوضح السيد هييب أنه يوجد حاليا 12 قانونا تؤثر بشكل مباشر على العقارات وحدها، وإذا تم توسيعها لتؤثر بشكل غير مباشر، فهناك ما يصل إلى 20 قانونا مثل: قانون التخطيط، وقانون الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وما إلى ذلك. لذلك، لحل الصعوبات التي تواجه السوق، يجب أن يكون هناك حل متزامن وجوهري لفك تشابك القوانين.
وقال السيد هييب "إن الوزارات مسؤولة عن سن القوانين تحت إدارتها، وفقاً للوائح الدولة بشكل خاص، ولكن لا توجد آلية موحدة بين الوزارات. لذلك، على الرغم من أن عملية التنفيذ جيدة للغاية، إلا أن عملية سن القوانين لا تزال تتداخل".
السيد نجوين كووك هييب - رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام.
علاوة على ذلك، فإن استقبال التعليقات أثناء عملية صنع القانون لا يزال محدودا، وفقا للسيد هييب. وعلى سبيل المثال العملي، قال رئيس مجلس إدارة جمعية مقاولي البناء والتشييد إن قانون المناقصات الذي صدر مؤخرا أظهر بعض العيوب، وفي الفترة المقبلة ستقدم الجمعية توصياتها إلى هيئة الإدارة.
وقال السيد هييب "إن الشركات تريد أن تكون القوانين ذات عمر أطول بدلاً من أن تكون قصيرة الأجل كما هي الحال الآن. وخاصة إذا كان القانون خاطئًا ولكن يستغرق تعديله 10 سنوات، فلن يكون لدى الشركات ممر قانوني لمزاولة الأنشطة التجارية".
وبناءً على ذلك، أشار السيد هييب إلى أربع قضايا في القانون تحتاج إلى اهتمام خاص من الحكومة: إخلاء الموقع؛ تخطيط الأراضي، وتقييم الأراضي، وتحويل استخدامات الأراضي. وقال السيد هييب إن القانون يحتاج فقط إلى التركيز على القضايا المذكورة أعلاه لحل مشاكل السوق.
وقال السيد هييب، في حديثه عن قصته، إنه كان يطور المشروع لمدة 12 عامًا، لكنه لم يتمكن بعد من إكمال أعمال تطهير الموقع. أجبره التأخير المطول على الاجتماع بشكل مستمر مع قيادات المقاطعة للعمل، وكان عدد المرات التي ذهب فيها إلى العمل كبيرًا لدرجة أن السيد هييب تلقى مقولة "رؤيتك تجعلني أشعر بالخجل" من المحلية، ولكن لم يكن هناك من يتعامل مع آلية إزالة الأراضي.
يشهد سوق العقارات في فيتنام حاليًا اختلالًا بين العرض والطلب (الصورة: هوو ثانج).
علاوة على ذلك، فإن قضية الإجراءات الإدارية هي أيضًا إحدى المشكلات التي يعتبرها رئيس غرفة تجارة وصناعة الشارقة بمثابة المشكلة الأساسية التي تسبب صعوبات للشركات اليوم. وتعتبر خطة وزارة الإنشاءات للتعامل مع تبسيط الإجراءات الإدارية وبعض السياسات ذات الصلة عملية للغاية.
وأكد السيد هييب: "إن قطاع العقارات في فيتنام يتمتع بإمكانات كبيرة، ولكن الإجراءات الإدارية تشبه الشبكة. وقد أصدر رئيس الوزراء تعليماته بشأن تقليص وتبسيط الإجراءات الإدارية، ولكن عملية معالجة الإجراءات الإدارية الحالية لا تزال طويلة، وتتطلب ثورة... وإذا أمكن القيام بذلك، فسيكون أيضًا أحد الحلول العملية لدعم الأعمال وتعزيز سوق العقارات الحالية".
اختلال التوازن بين العرض والطلب
في حديثه عن مصادر رأس المال في قطاع العقارات، يقول د. قال لي شوان نجيا عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية إن أزمة سوق العقارات توقعها الخبراء مسبقا ولكن لا يمكن تجنبها.
وبحسب الخبير فإن العقارات هي منتج أساسي على المدى الطويل، وبالتالي عندما يختل التوازن بين العرض والطلب، سوف تحدث أزمة. لكن الأزمة السابقة كانت أزمة فائض في العرض، في حين أن الأزمة الحالية هي أزمة نقص. وبالإضافة إلى ذلك، تواجه الشركات نقصًا خطيرًا في رأس المال ولا تتمكن من فتح المزيد من المشاريع، مما يتسبب في "تجميد" السوق.
"نحن نراقب لنرى ما إذا كانت ثقة السوق ستتعافى عندما تصدر شركات العقارات والشركات سندات. ومؤخرًا، أصدرت أكبر شركة عقارية في البلاد سندات دون أي ديون مصرفية مستحقة. حبسنا أنفاسنا ونحن نراقب، لكن النتائج أظهرت أن السوق كان "يزحف" فقط و"يزحف" للتعافي بنحو 30% مقارنة بالتوقعات،" كما يقول الدكتور. علق لي شوان نجيا.
وبحسب الخبير فإن الاقتصاد بأكمله يعاني حاليا من الركود، كما أن السيولة تواجه صعوبات خطيرة في العديد من الصناعات، وليس فقط في العقارات. وفي ضوء هذه التعليقات، يرى السيد نجيا أن صعوبات سوق العقارات قد تستمر حتى الربعين الثاني والثالث من العام المقبل.
"لم ندخل بعد في "عين العاصفة"، ولم نعمل على زيادة المعروض من السكن بأسعار معقولة، وبالتالي لم نحل المشكلة. كيف نجعل دخول الشركات إلى سوق الإسكان بأسعار معقولة "مجانيًا"؟ من الضروري للحكومة أن تنظم إطار الأسعار للإسكان منخفض التكلفة كما هو الحال في الصين، لتجنب تثبيط عزيمة المستثمرين في الإسكان منخفض التكلفة. وأضاف الخبير "إذا لم نخلق مستوى محددا لأسعار العقارات السكنية، فلن نتمكن من حل أزمة السوق" .
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)