هل سيزدهر قطاع العقارات الإيجارية؟

"موجة" عودة الأراضي

خلال الأوقات الصعبة، واجهت سوق العقارات في البلاد بشكل عام والمحافظات الجنوبية بشكل خاص العديد من الصعوبات. لقد أثرت التقلبات في اقتصاد السوق بشدة على سلسلة من قطاعات الأعمال والتجارة في مدينة هوشي منه، والتي ظهرت منها "موجة" من عودة المباني المستأجرة والشقق والمكاتب وما إلى ذلك، مما تسبب في معاناة هذا القطاع.

وبحسب تقرير صادر عن موقع batdongsan.com، في الربع الأول من عام 2023، كان الطلب على استئجار المنازل المطلة على الشارع في مدينة هوشي منه يميل إلى الانخفاض بنسبة 40% مقارنة بالفترة نفسها، مع إظهار الإحصاءات الأولية انخفاضًا بنسبة 45-50% في المناطق 7 و3 وفو نهوان. من المتوقع أن يشهد سوق الإيجار انخفاضًا حادًا بعد تأثره الشديد بجائحة كوفيد-19، حيث تواجه مراكز التسوق والطوابق الإيجارية والمتاجر التصفية.

تحتوي العديد من العقارات المخصصة للإيجار في المنطقة المركزية لمدينة هوشي منه على لافتات تبحث عن عملاء.

في الوقت الحالي، تشهد مساحات الإيجار في المقاطعات الجنوبية مثل مدينة هوشي منه، وبينه دونغ... حالة من الركود. في شارع فو ثي ساو (المنطقة 1، مدينة هوشي منه)، أمام العديد من المنازل والشركات، هناك العديد من أرقام الهواتف والعناوين لتأجير العقارات، وتأجير العقارات الرخيصة، والمالكين المباشرين...

كما أن بعض الشوارع مثل تو شوونغ، ونام كي خوي نغيا، ولي كوي دون، ونجوين دينه تشيو (المنطقة الثالثة، مدينة هوشي منه) مغطاة أيضًا بلافتات من قبل الملاك ولكنها لا تزال خالية من المستأجرين أو الأنشطة.

في حديثه للصحفيين، قال السيد فام نهات فوك (مالك العقار، المقيم في المنطقة الثالثة): "منذ تفشي جائحة كوفيد-19، بدأ العديد من أصحاب الأعمال في إعادة استئجار منشآتهم. لديّ مساحة أرضية تزيد عن 200 متر مربع للإيجار، ولكن منذ ما يقرب من ثلاثة أشهر، عرضتها للإيجار، لكن لم يُعرها أحد اهتمامًا. ليس لأن الإيجار مرتفع، ولكن لأن جميع سكان منطقتي تقريبًا أعادوا استئجار منشآتهم".

قالت السيدة هونغ، المقيمة في غو فاب، مدينة هو تشي منه: "أملك منزلًا في شارع هوانغ سا، الحي الأول، بمساحة تزيد عن 60 مترًا مربعًا، ومكون من ثلاثة طوابق. كنت أستأجره سابقًا بأكثر من 30 مليون دونج شهريًا للعمل والسكن. إلا أن المستأجر أعاده لأنه لم يكن صالحًا للاستخدام التجاري. استغرق الأمر أكثر من شهرين للعثور على مستأجر، لكنهم كانوا يستأجرونه، فاضطررت إلى تخفيض السعر لموازنة الإيجار."

وهناك حالة أخرى تتعلق بالسيد تران ثانه تونغ، المقيم في منطقة بينه ثانه، والذي يملك مساحة للإيجار تزيد عن 100 متر مربع في شارع D5، منطقة بينه ثانه. لكن في بداية هذا العام تم إرجاع البيت للمستأجر. خلال هذه الفترة، كان المنزل معروضًا للإيجار لكنه لم يتمكن من العثور على مستأجر جديد حتى الآن.

إن عودة العقارات تؤثر بشكل كبير على قطاع العقارات الإيجارية.

وبحسب سجلات المراسل، ورغم أن "موجة" عودة العقارات لا تزال مستمرة في المناطق المركزية في مدينة هوشي منه، فإن أسعار الإيجار لم تنخفض بعد. يتم الإعلان عن تأجير منطقة شارع لو لوي، المنطقة 1، بمساحة تزيد عن 100 متر مربع بسعر 50 مليون/شهر (أكثر من 2000 دولار أمريكي/شهر). منطقة واجهة على شارع هاي با ترونغ، المنطقة 1، سعر الإيجار 40 مليون/شهر (حوالي 2000 دولار أمريكي/شهر) لمساحة 150 متر مربع.

لا تزال العديد من الشوارع الأكثر جمالاً في وسط المدينة مثل باستور، نجوين هوي... تحتوي على سلسلة من المباني المغلقة والخالية بسبب نقص المستأجرين، ولكن سعر الإيجار لا يزال مرتفعاً من 3500 دولار أمريكي إلى 20000 دولار أمريكي شهرياً.

قالت السيدة لي ثي هوا، المقيمة في مقاطعة بينه ثوان، والتي افتتحت مشروعًا غذائيًا في المنطقة الثالثة، لكنها لم تستطع الصمود: "منذ عام ٢٠١٩، افتتحتُ مشروعًا غذائيًا في شارع لي كوي دون، المنطقة الثالثة، بإيجار شهري يزيد عن ٣٠ مليونًا. مع ذلك، منذ بدء الجائحة، لم يُخفّض المالك الإيجار، ولم يعد الزبائن يأتون، لذا اضطررتُ إلى إعادة المشروع والتوقف عن العمل والبحث عن عمل آخر".

"المفتاح" لمساعدة العقارات الإيجارية على التحسن

في الواقع، إن ركود أماكن العمل يعود إلى عوامل عديدة، أهمها سعر الإيجار. سيتم احتساب قيمة إيجار العقار بناءً على سعر الأرض لمساحة ذلك العقار.

شهد سوق العقارات في الآونة الأخيرة نمواً سريعاً، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن وبالتالي ارتفاع تكاليف الإيجار. وفي الوقت نفسه، استخدم العديد من الأشخاص الذين اشتروا العقارات قروضًا مصرفية ذات أسعار فائدة عالية. عندما يركد السوق أو الاقتصاد، تتأثر شركات الخدمات بسبب نقص العملاء، وبالتالي أصبحت الحاجة إلى إعادة المباني منتشرة على نطاق واسع تدريجيا.

ولا يزال الخبراء يتوقعون ويقدرون قطاع الإيجار، الذي سيواصل جلب الفوائد للسوق في عام 2024.

في حديثه مع نغوي دوا تين ، علق السيد نغوين هونغ هاي، رئيس مجلس إدارة مجموعة VNO، قائلاً: "بالنظر إلى الوضع العام حاليًا، يتضح أن سوق الإيجار يواجه صعوبات جمة، حيث يختار العديد من أصحاب الأعمال إغلاق متاجرهم وإعادة تشغيلها. ومع تأثر قطاع العقارات، أصبحت الصناعات ذات الإيرادات المتراجعة أكثر صعوبةً في قطاع تأجير العقارات."

وفقًا للسيد هاي، بالإضافة إلى تأثرهم بالوضع الاقتصادي، يواجه مُلّاك العقارات الذين يُعيدون تأجيرها أسبابًا عديدة، مثل سوء بيئة العمل، وتغيير التوجهات، وممارسة الأعمال التجارية عبر الإنترنت، واستئجار مكاتب افتراضية، وغيرها. وأوضح السيد هاي: "بدلًا من توسيع نطاق أعمالهم كما كان الحال سابقًا، يتقلص حجم استثماراتهم تدريجيًا، ويستبعدون مواقع الأعمال غير المربحة أو ذات الأرباح المنخفضة لخفض التكاليف، ويركزون استثماراتهم بشكل أكبر على موقع واحد. وهذا أمر لا مفر منه في عالم الأعمال".

ومن المتوقع أن تساهم المباني المكتبية قيد الإنشاء في مدينة هوشي منه في خلق إمدادات كبيرة لهذا القطاع في عام 2024.

على الرغم من أن سوق المكاتب والمتاجر والإسكان الإيجاري في عام 2023 يواجه العديد من الصعوبات. لكن البيانات تشير إلى أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، سيظل هذا السوق نابضًا بالحياة ويجذب انتباه المستثمرين.

قالت السيدة فام نغوك ثين ثانه، نائبة مدير إدارة الأبحاث والاستشارات في CBRE، إن سوق المكاتب في مدينة هوشي منه أصبح أكثر حيوية في الربع الثالث من عام 2023 مع ظهور مبنيين مكتبيين جديدين في منطقة ثو ثيم، مدينة ثو دوك، ذا ميت وهولمارك بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ حوالي 85000 متر مربع من مساحة الأرضية.

وبفضل هذا العرض الجديد، وصل إجمالي مساحة المكاتب القابلة للتأجير في مدينة هوشي منه إلى حوالي 1.6 مليون متر مربع. وقد حدثت غالبية معاملات التأجير الكبيرة هذا الربع في مبانٍ جديدة عالية الجودة تم الانتهاء منها في عام 2020 أو بعده.

سوق العقارات التجارية للإيجار في مدينة هوشي منه في الربع الثالث من عام 2023، وصل سعر الإيجار في المنطقة المركزية للطوابق الأرضية في مدينة هوشي منه إلى أكثر من 200 - 350 دولارًا أمريكيًا / م 2 / شهرًا.

يتزايد العرض من العقارات للإيجار.

قال السيد نجوين هونغ هاي، رئيس مجلس إدارة مجموعة VNO: "المفتاح الأهم حاليًا هو أن يكون سعر الإيجار معقولًا، وللحفاظ على المستأجرين، من الضروري خفض سعر الإيجار بما يتناسب مع القيمة الحقيقية للعقار. ومع ذلك، يتعين على الملاك الموازنة بين موقع كل عقار، وقدرتهم المالية لتحديد سعر مناسب. إن قبول تحصيل إيجار أقل من السابق سيحافظ على المستأجرين على المدى الطويل، مع الحد من خطر ترك العقار شاغرًا، وتجنب فترات انعدام الدخل عند البحث عن مستأجرين جدد. بالإضافة إلى ذلك، يجب على الملاك تهيئة ظروف مواتية للمستأجرين من حيث سداد الدفعات، بما يضمن مرونة التدفق النقدي للمستأجرين."

وبحسب السيد هاي، فإن المستأجرين وأصحاب مراكز التسوق استثمروا مبالغ كبيرة من المال في المباني والطوابق للإيجار، لذا فهم بحاجة إلى العملاء الذين يرغبون في تأجيرها. من المؤكد أنه لا يزال هناك تحديات في عام 2024، ولكن إذا تم تحقيق التوازن بين مصالح الملاك والمستأجرين، وعملت جميع الأطراف معًا وتم تعديل الأسعار في كل منطقة وموقع، فإن الفرص في قطاع الإيجار ستظل مفتوحة على مصراعيها.

قالت السيدة فام ثو هوا، الخبيرة العقارية: "في عام ٢٠٢٣، ورغم الصعوبات التي يواجهها السوق، سيدفع المستأجرون والمستثمرون إيجارات مرتفعة، لكن استراتيجياتهم التجارية ستظل مختلفة. في عام ٢٠٢٤، ستنفذ مدينة هو تشي منه العديد من البرامج لتحفيز السياحة، وخدمات التسوق لجذب السياح، وتطوير آليات عمل المدينة بشكل كبير. كما تُتيح هذه الفرصة للشركات للعودة، وسيشهد قطاع المكاتب وتأجير مساحات التجزئة نموًا ملحوظًا".

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html