ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จหรือล้มเหลวของนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามไม่เพียงแต่ "เต้น" ในตลาดเท่านั้น แต่ยัง "เปลี่ยนแปลง" บนกระดาษและหนังสืออีกด้วย เมื่อตัวเลขไม่สอดคล้องกัน การจัดเก็บภาษีทรัพย์สินที่สองก็จะทำได้ยาก

คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ที่เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองแต่ไม่ถูกเก็บภาษี (ภาพประกอบ)

มีผู้คนเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ (ภาพประกอบ)

การจัดทำฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติในระยะเริ่มต้น

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2 ยังคงมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับอัตราภาษี หัวข้อที่เกี่ยวข้อง ขอบเขตของอิทธิพล... อย่างไรก็ตาม มีประเด็นหนึ่งที่ธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นด้วย นั่นก็คือความจำเป็นในการมีฐานข้อมูลระดับประเทศเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นี่จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินความสำเร็จหรือความล้มเหลวของนโยบายภาษีและต้องได้รับการจัดลำดับความสำคัญ

ต.ส. Tran Xuan Luong (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) ยืนยันว่าหากไม่มีระบบฐานข้อมูลตลาด นโยบายภาษีจะไม่มีประสิทธิภาพ และอาจส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลและไม่มั่นคงทางสังคมได้ด้วย

“ข้อมูลที่โปร่งใสจากรัฐบาลจะเป็นพื้นฐานสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกลางและแม่นยำ ซึ่งการจัดเก็บภาษีใหม่จะกำหนดเป้าหมายไปที่หัวข้อที่ถูกต้องและบรรลุเป้าหมายในการควบคุมตลาด” นายเลืองกล่าวความเห็นของเขา

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังเน้นย้ำด้วยว่า ประเทศที่ต้องการบริหารจัดการเศรษฐกิจจะต้องมีระบบฐานข้อมูลรายได้และทรัพย์สินของประชาชน นี่เป็นสิ่งที่ถูกปฏิบัติกันมาเป็นเวลานานในโลก

การสร้างฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นปัจจัยในการตัดสินใจความสำเร็จหรือความล้มเหลวของนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2

“การจะให้เกิดระบบฐานข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติได้นั้น จำเป็นต้องมีการมีส่วนร่วมพร้อมกันจากหลายกระทรวงและหลายสาขา” นี่ไม่เพียงเป็นความรับผิดชอบของกระทรวงก่อสร้างเท่านั้น แต่ยังเป็นภารกิจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ (กระทรวงการวางแผนและการลงทุน) กระทรวงการคลัง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอีกด้วย...” นายเลือง กล่าวเสริม

ต.ส. นายเหงียน ตรี ฮิเออ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและพัฒนาตลาดการเงินและอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวด้วยว่าการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ หากไม่มีราคาที่เป็นมาตรฐาน การจัดเก็บภาษีแทบจะเป็นไปไม่ได้

ในทำนองเดียวกัน นายทราน วู ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท ดีเอชคอนสตรัคชั่น จอยท์ สต็อก จำกัด กล่าวว่า ลำดับความสำคัญสูงสุดที่กระทรวงและสาขาต่าง ๆ จำเป็นต้องดำเนินการคือการสร้างระบบฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ มันไม่เพียงแต่ส่งผลต่อนโยบายภาษีเท่านั้น แต่ยังเป็นปัจจัยพื้นฐานที่กำหนดความเป็นไปได้ของกฎระเบียบอื่นๆ หลายชุดด้วย รวมถึงรายการราคาที่ดิน ซึ่งเป็น "ปัญหา" ที่กำลังสร้างปัญหาให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

“ฐานข้อมูลแห่งชาติเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจถือได้ว่าเป็น ‘โครงการแห่งศตวรรษ’ หากดำเนินการสำเร็จ เวียดนามจะเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่สามารถดำเนินการดังกล่าวได้” นายทราน วู กล่าวยืนยัน

กำลังดิ้นรนในการรวบรวมข้อมูล

ตามที่นายเหงียน ตรี ฮิเออ กล่าว ในประเทศเวียดนาม ราคาซื้อบ้านในสัญญาและราคาซื้อขายจริงเป็นตัวเลขที่แตกต่างกัน "เหมือนสวรรค์และโลก" ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงกับสหรัฐอเมริกา ที่ข้อมูลด้านราคาแทบจะเป็นไปไม่ได้ที่จะ “ปรุงแต่ง”

เมื่อคนอเมริกันกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน บริษัทประกันและผู้ประเมินราคาจะทำการวิจัยอย่างละเอียดเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายและมูลค่าของทรัพย์สิน จากนั้นข้อมูลดังกล่าวจะถูกส่งไปให้ธนาคารตรวจสอบอีกครั้งก่อนทำการเบิกเงิน “การต้องผ่านตัวกรองมากมายขนาดนี้ ทำให้การระบุราคาบ้านเท็จเป็นเรื่องยากมาก” นายฮิ่วกล่าว

กรณีที่คนซื้อบ้านด้วยเงินสด บุคคลนั้นจะต้องแจ้งต่อกรมสรรพากร หน่วยงานนี้จะส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินมูลค่าทรัพย์สินอีกครั้งเพื่อให้แน่ใจว่าภาษีได้รับการชำระอย่างถูกต้องและครบถ้วน

โดยพื้นฐานแล้วในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามักจะมีบุคคลที่สามที่ทำหน้าที่บันทึกและกำหนดมูลค่าอย่างเป็นอิสระ ทั้งนี้เพื่อป้องกันการฉ้อโกงราคาและช่วยอัปเดตข้อมูลให้กับระบบฐานข้อมูลแห่งชาติ

ในประเทศเวียดนาม การรวบรวมข้อมูลตลาด โดยเฉพาะราคา ถือเป็นความท้าทายที่ยากที่สุดในการจัดทำฐานข้อมูลแห่งชาติ แม้แต่ธุรกิจที่มีประสบการณ์ในการประเมินมูลค่าที่ดินมาหลายปีก็ยังพบว่านี่เป็นงานที่ยาก

คุณ Ngo Gia Cuong กรรมการผู้จัดการ บริษัท Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) เปิดเผยว่า ในตลาดรอง ราคาที่ระบุในสัญญาส่วนใหญ่จะต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงและต่ำกว่าราคาบัญชีที่ดินเสมอ นี่เป็นวิธีหนึ่งที่ผู้ขายจะใช้เพื่อลดภาระทางการเงินโดยเฉพาะภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อตัวเลขที่เขียนไว้ในสัญญาส่วนใหญ่เป็นเพียง "ตัวเลขเสมือน" แหล่งที่มาในการรวบรวมและให้บริการข้อมูลตลาดเหลืออยู่เพียงไม่กี่ช่องทาง เช่น สำนักงานที่ดิน หน่วยงานองค์กรดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยการประมูลสินทรัพย์, องค์กร; พื้นที่ซื้อขาย ธุรกิจอสังหาฯ...

ในความเป็นจริงแหล่งข้อมูลด้านราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถขอได้จากสำนักงานที่ดินเท่านั้น อย่างไรก็ตาม หน่วยเหล่านี้ไม่ได้แปลงข้อมูลเป็นดิจิทัล ดังนั้น การค้นหาจึงดำเนินการด้วยมือเป็นหลัก และเจ้าหน้าที่ส่วนใหญ่ก็มีประสบการณ์ ดังนั้นจึงทำให้การประมวลผลใช้เวลานานและมีโอกาสเกิดข้อผิดพลาดได้

นายโว อันห์ ตวน รองอธิบดีกรมทะเบียนที่ดินและข้อมูลสารสนเทศ (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า ณ เดือนกันยายน 2567 ฐานข้อมูลที่ดินที่รัฐบาลกลางจัดทำขึ้นได้เสร็จสิ้นข้อมูลองค์ประกอบ 4 ส่วน ซึ่งรวมถึงข้อมูลกรอบราคาที่ดินด้วย ในส่วนของท้องถิ่น ปัจจุบันมีเพียงหน่วยงานระดับอำเภอ 300/705 แห่งเท่านั้นที่จัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว

นายตวน กล่าวถึงความคืบหน้าการจัดทำฐานข้อมูลที่ดินระดับประเทศว่า ระบบสารสนเทศยังไม่เสร็จสมบูรณ์และไม่เป็นไปตามข้อกำหนดที่รัฐบาลกำหนด

ก่อนหน้านี้ รัฐบาลได้ออกมติที่ 37/NQ-CP ระบุเป้าหมายในการจัดสร้างฐานข้อมูลดิจิทัลและระบบข้อมูลที่ดินแห่งชาติให้รวมศูนย์ เป็นหนึ่งเดียว สอดคล้องกัน มีวัตถุประสงค์หลากหลาย และเชื่อมโยงถึงกันให้แล้วเสร็จภายในปี 2568

ภาษีทรัพย์สินครั้งที่สองจะช่วยสร้างตลาดที่มีสุขภาพดี มั่นคง และโปร่งใส นี่เป็นเรื่องยากแต่ก็ไม่ใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้ ถ้ารากฐานนั้นสร้างขึ้นบนฐานข้อมูลระดับชาติ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html