การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์จะมีจำกัดหรือไม่?

ตามที่กระทรวงการคลังระบุว่านโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) ของประเทศเราในปัจจุบันไม่มีการแบ่งแยกตามระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้โอน

เพื่อจำกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ประเทศบางประเทศในโลกจึงใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนของพฤติกรรมเก็งกำไรและลดความน่าดึงดูดใจของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งรวมถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย

นอกจากนี้ บางประเทศยังเก็บภาษีจากกำไรที่ได้รับจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและเวลาในการซื้อและขายต่ออสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ยิ่งเวลาเกิดขึ้นเร็ว อัตราภาษีก็จะยิ่งสูง ยิ่งทำธุรกรรมช้าลง อัตราภาษีก็จะยิ่งต่ำลง

ตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ ที่ดินที่ซื้อและขายในปีแรกจะถูกเก็บภาษี 100% ของมูลค่าส่วนต่างระหว่างการซื้อและการขาย หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะเป็น 50% หลังจาก 3 ปีเป็น 25%

ในไต้หวัน (จีน) การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นภายใน 2 ปีแรกหลังจากการซื้อจะต้องมีอัตราภาษี 45% หากดำเนินการภายใน 2-5 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 35% ใน 5-10 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 20% และหลังจาก 10 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 15%

โครงสร้างพื้นฐานด้านข้อมูลที่ดินต้องพร้อมและสอดประสานกัน

มติที่ 06/NQ-TW ลงวันที่ 24 มกราคม 2022 ของโปลิตบูโรว่าด้วยการวางแผน การก่อสร้าง การจัดการ และการพัฒนาพื้นที่เมืองในเวียดนามถึงปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2045 ระบุว่า "การวิจัยและนโยบายภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์แบบเพื่อส่งเสริมการใช้บ้านและที่ดินอย่างมีประสิทธิผล"

มติที่ 18/NQ-TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของการประชุมครั้งที่ 5 ของคณะกรรมการกลางพรรคครั้งที่ 13 เรื่อง “การริเริ่มสร้างสรรค์และพัฒนาสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน การสร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาที่มีรายได้สูง” ระบุว่า “กำหนดอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้คนที่ใช้พื้นที่ดินขนาดใหญ่ บ้านจำนวนมาก การเก็งกำไรที่ดิน...”

มติที่ 62/2022/QH15 ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2565 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับการซักถามกิจกรรมในการประชุมสมัยที่ 3 ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งที่ 15 กำหนดว่า "ทบทวนและดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์ เสริมสร้างการบริหารจัดการ ป้องกันการสูญเสียภาษี รับประกันรายได้งบประมาณแต่ไม่กระทบต่อการดำเนินธุรกิจ สิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชน และการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์"

ดังนั้น เพื่อที่จะสถาปนานโยบายและแนวทางดังกล่าวข้างต้นให้มีระดับการกำกับดูแลที่สมเหตุสมผล เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลังจึงเสนอว่า "อาจศึกษาการจัดเก็บภาษีจากรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง เช่นเดียวกับที่บางประเทศประสบอยู่" อัตราภาษีที่เฉพาะเจาะจงจำเป็นต้องมีการวิจัยและกำหนดอย่างเหมาะสมเพื่อสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์

กระทรวงการคลัง กล่าวว่า การใช้หลักเกณฑ์การจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครอง จะต้องสอดคล้องกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงการประสานและเตรียมความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศสำหรับการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ด้วย ด้วยเหตุนี้ จึงเป็นไปได้ที่จะสร้างเงื่อนไขให้หน่วยงานภาษีมีข้อมูลและฐานทางกฎหมายที่เพียงพอในการขอรับข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์

มาตรา 247 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 1 มาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยกำหนดไว้โดยเฉพาะว่า “ให้กำหนดรายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง” กรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดิน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจะคำนวณตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน"

กระทรวงการคลังเห็นควรปรับปรุงบทบัญญัตินี้ในร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับทดแทน) เพื่อให้ระบบกฎหมายมีความสอดคล้องกัน

มาตรา 5 มาตรา 3 มาตรา 14 มาตรา 2 มาตรา 21 มาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาฉบับปัจจุบัน กำหนดว่า รายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ รายได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือการใช้ที่อยู่อาศัย รายได้จากการโอนสิทธิการเช่าที่ดิน สิทธิการเช่าผิวน้ำ รายได้อื่นที่ได้รับจากการโอนอสังหาริมทรัพย์

รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง อัตราภาษีที่ใช้คือ 2%