เจ้าของร้านบริการเชิงพาณิชย์บางราย (TMDV) ในเขตเมืองรู้สึกกังวลเมื่อในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดินนั้น ระบุส่วนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินว่าเป็น "ที่ดินสาธารณะของเมือง" (CCTP) หรือ "ที่ดินสาธารณะสำหรับอยู่อาศัย" (CCKO)
นางสาว เล กวี๋ญ อันห์ กรรมการบริหารบริษัท Vision & Associates Legal LLC เล่าถึงความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประเภท (ร้านค้า) ที่กำลังเป็นที่ถกเถียงกันในปัจจุบัน
ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่ดินที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ ได้แก่ ที่ดินสำหรับใช้จราจร การชลประทาน; ที่ดินชุมชน พื้นที่นันทนาการและความบันเทิงสาธารณะ ที่ดินตลาด...และที่ดินสาธารณะประโยชน์อื่นๆ
ตามภาคผนวก ๑ พระราชกฤษฎีกา 06/2021/ND-CP ว่าด้วยการจัดประเภทงานตามหน้าที่ กลุ่มงานสาธารณะ ได้แก่ งานเชิงพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า ซุปเปอร์มาร์เก็ต ตลาด และร้านค้า ร้านอาหาร ร้านอาหารและเครื่องดื่ม และสถานประกอบการเชิงพาณิชย์อื่นๆ
จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น สามารถเข้าใจได้ว่าที่ดินสาธารณะสามารถใช้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการเชิงพาณิชย์ได้ด้วย
ดังนั้น การก่อสร้างแผงขายของ (หรือที่เรียกว่าร้านค้า) เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจโดยนักลงทุนบนที่ดินสาธารณะในตัวเมือง (CCTP) และพื้นที่สาธารณะที่อยู่อาศัย (CCKO) ที่รัฐเช่าโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวภายในขอบเขตการวางผังของโครงการเขตเมืองจึงเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย
ทำไมร้านให้บริการเชิงพาณิชย์ถึงบอกว่าเป็น “ที่ดินสาธารณะ”?
- เจ้าของร้านให้บริการเชิงพาณิชย์บางรายในเขตเมืองของฮานอย ล่าสุดคือที่ Vinhomes Ocean Park รู้สึกกังวลเมื่อใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน โดยวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดินของพวกเขาถูกระบุเป็น ที่ดินสาธารณะของเมือง (CCTP) หรือที่ดินสาธารณะสำหรับอยู่อาศัย (CCKO) จากมุมมองของทนายความ คุณสามารถอธิบายได้หรือไม่ว่าเหตุใดร้านให้บริการเชิงพาณิชย์จึงถูกติดป้ายว่า "ที่ดินสาธารณะ"
ดังที่ผมกล่าวข้างต้น การที่นักลงทุนสร้างบูธเพื่อธุรกิจ/การพาณิชย์และการบริการบนที่ดิน CCTP และ CCKO ที่รัฐเช่าและชำระค่าเช่าที่ดินในคราวเดียวนั้นไม่ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมาย
และหากในการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของโครงการ แปลงที่ดินสำหรับสร้างร้านค้าและร้านค้าบริการเชิงพาณิชย์ มีวัตถุประสงค์การใช้เป็นสาธารณะประโยชน์ของเมือง หรือสาธารณะประโยชน์ในเขตที่อยู่อาศัย การบันทึกวัตถุประสงค์การใช้ดังกล่าวของหน่วยงานของรัฐในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินที่ได้รับอนุมัติให้ก่อสร้างดังกล่าวข้างต้น จะต้องเป็นไปตามระเบียบและคำสั่งของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการที่ 3382/BTNMT-DD ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2566
- เจ้าของบางรายยังสงสัยด้วยว่าเพราะรูปแบบการใช้ที่ดินที่มีผลิตภัณฑ์เป็นร้านบริการเชิงพาณิชย์นั้นเป็นการใช้ร่วมกัน สิ่งนี้อาจส่งผลต่อสิทธิ์ของลูกค้าได้อย่างไรคะ?
โดยหลักการแล้ว ลูกค้าจะได้รับและต้องได้รับสิทธิประโยชน์ที่สอดคล้องกับประเภทผลิตภัณฑ์ที่ซื้อและอธิบายไว้โดยเฉพาะในสัญญาการขาย
สำหรับประเภทสินค้าร้านค้าอีคอมเมิร์ซ สินค้าที่ลูกค้าซื้อจะถือเป็นส่วนหนึ่งของโครงการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินร่วมกัน กล่าวคือ ลูกค้ามีสิทธิเป็นเจ้าของเฉพาะส่วนหนึ่งของโครงการ (บูธ) ที่ลูกค้าเลือกซื้อ และในขณะเดียวกันก็ยังมีสิทธิใช้ที่ดินทั้งหมดสร้างบล็อคโครงการที่เกี่ยวข้องได้อีกด้วย
ในฐานะเจ้าของ ลูกค้าจะมีสิทธิต่างๆ เต็มที่ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น สิทธิในการใช้ สิทธิในการครอบครอง และสิทธิในการจัดการส่วนของโครงการที่ตนได้ซื้อมา
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2023/QH15 เมื่อเร็วๆ นี้ โดยสร้างช่องทางทางกฎหมายที่ชัดเจนสำหรับการซื้อขายงานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างที่มีสิทธิใช้ที่ดินในรูปแบบการใช้ร่วมกัน
ผมคิดว่านี่คือความก้าวหน้าที่จะช่วยแก้ไขปัญหาและปัญหาค้างคาต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาได้หลายประการ โดยให้หลักประกันสิทธิขององค์กร/บุคคลที่เข้าร่วมในกิจกรรมการลงทุน การก่อสร้าง และการดำเนินธุรกิจ ในการซื้อและขายผลิตภัณฑ์ประเภทนี้
- แล้วความกังวลของลูกค้าเรื่อง “เสียเงินซื้อแต่ไม่มีสิทธิใช้ที่ดิน” เป็นเรื่องไร้เหตุผลใช่ไหม ?
ก่อนอื่นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าตามระเบียบแล้ว การซื้อขายบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างต้องเกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินเสมอ หากซื้อและขายงานก่อสร้างอิสระ อาจต้องโอนสิทธิการใช้ที่ดินทั้งแปลงไปพร้อมกันด้วย และผู้ซื้อจะมีสิทธิใช้ที่ดินแยกกัน หากซื้อบางส่วนของงานก่อสร้าง สิทธิการใช้ที่ดินในกรณีนี้จะต้องได้รับการจัดสรรและกำหนดให้เป็นสิทธิการใช้ร่วมกันระหว่างเจ้าของงานก่อสร้าง
นั่นก็เป็นสาเหตุที่ พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดเงื่อนไขการขายพื้นที่ก่อสร้างบางส่วนในโครงการก่อสร้างไว้ชัดเจน คือ โครงการก่อสร้างจะต้องก่อสร้างบนที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินที่เช่าโดยเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า เนื่องจากตามกฎหมายที่ดิน มีเพียงที่ดินประเภทเหล่านี้เท่านั้นที่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ ส่วนที่ดิน CCTP และ CCKO ที่ใช้สร้างร้านบริการเชิงพาณิชย์นั้น รัฐเป็นผู้เช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า
เพื่อให้เห็นภาพได้ง่ายขึ้น กรณีข้างต้นสามารถเปรียบเทียบได้กับกรณีการซื้ออพาร์ทเมนท์หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ชั้นล่างของอาคารอพาร์ทเมนท์ เจ้าของยังมีความเป็นเจ้าของส่วนตัวในอพาร์ทเมนท์หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ซื้อมาและมีสิทธิใช้ร่วมกันในแปลงที่ดินเพื่อการก่อสร้างอาคารอพาร์ทเมนท์
ไม่มีเรื่องที่เรียกว่าธนาคารปฏิเสธที่จะรับสินเชื่อจำนอง
- จากมุมมองอื่น ความเห็นบางส่วนระบุว่า เมื่อมีการแบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดิน ลูกค้าจะจำนองกับธนาคารได้ยาก และแม้แต่ธนาคารก็จะปฏิเสธการจำนองด้วยซ้ำ ความเป็นจริงเป็นอย่างไรบ้าง?
คำกล่าวนี้ไม่มีมูลความจริง ตามมาตรา 8.1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 21/2021/ND-CP ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพัน ได้แก่ ทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วหรือทรัพย์สินที่เกิดขึ้นในอนาคต เว้นแต่ในกรณีที่ประมวลกฎหมายแพ่งหรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องห้ามการซื้อ การขาย การโอนหรือการโอนสิทธิการเป็นเจ้าของอื่นใดในขณะทำสัญญาหลักประกันหรือมาตรการหลักประกัน
ตามมาตรา 9.1 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 บ้านเรือนและงานก่อสร้างที่นำมาประกอบกิจการต้องเป็นไปตามเงื่อนไข ดังต่อไปนี้
- มีทะเบียนกรรมสิทธิ์บ้านและสิ่งก่อสร้างที่ติดมากับที่ดินในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สำหรับบ้านและงานก่อสร้างที่มีอยู่ในโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพียงแค่มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินเท่านั้น
- ไม่มีปัญหาเรื่องสิทธิการใช้ที่ดิน ความเป็นเจ้าของบ้าน งานก่อสร้างที่ติดกับที่ดิน;
- ไม่ยึดถือเพื่อเป็นหลักประกันการบังคับคดี.
ไม่มีกฎระเบียบใดที่กำหนดให้สิทธิการใช้ที่ดินส่วนบุคคลต้องจำนองกับธนาคาร แม้แต่มาตรา 10.1 ของพระราชกฤษฎีกา 21/2021/ND-CP ยังกำหนดด้วยว่า การใช้สินทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดินเพื่อประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันจะต้องไม่เกิดขึ้นพร้อมกันกับสิทธิการใช้ที่ดิน
ตามกฎเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น ร้านค้าและร้านให้บริการทางการค้าที่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน จะไม่ถูกโต้แย้งและไม่ถูกยึดเพื่อเป็นหลักประกันการบังคับใช้คำพิพากษา จะเข้าเงื่อนไขการเป็นทรัพย์สินที่จำนองได้ เช่นเดียวกับห้องชุดและพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณฐานอาคารชุด
- แต่อย่างไรก็ตาม การประเมินมูลค่าของผลิตภัณฑ์อสังหาฯ เชิงพาณิชย์อาจจะไม่สูงเท่ากับผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ที่คุณเพิ่งกล่าวถึงใช่หรือไม่?
ตามหลักการแล้วสำหรับผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ มูลค่าของสิทธิการใช้ที่ดินได้รับการจัดสรรไว้ในต้นทุนการลงทุนของผลิตภัณฑ์ และแน่นอนว่าเมื่อกำหนดราคาขายของผลิตภัณฑ์ ผู้ลงทุนจะต้องจัดสรรมูลค่าของสิทธิการใช้ที่ดินไว้ในราคาขายด้วยเช่นกัน กล่าวคือ โดยพื้นฐานแล้ว เมื่อกำหนดมูลค่าของผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องกำหนดส่วนของมูลค่าของสิทธิการใช้ที่ดินที่จัดสรรให้กับผลิตภัณฑ์ ประเด็นเรื่องราคาสินค้าสูงหรือต่ำเมื่อทำการจำนองสินเชื่อจากธนาคารยังขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของธนาคารแต่ละแห่งในแต่ละช่วงเวลาด้วย
- คุณมีสิ่งใดที่จะแบ่งปันกับเจ้าของและผู้ที่สนใจเกี่ยวกับความเห็นที่แตกต่างกันในประเด็นนี้บ้าง?
ในฐานะผู้ที่ทำงานในด้านกฎหมาย ฉันสามารถยืนยันได้เพียงว่ากรอบกฎหมายปัจจุบันสำหรับผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ค่อนข้างสมบูรณ์ ชัดเจน เข้มงวด และรับรองสิทธิของผู้ซื้อได้ดีกว่า
ผู้ที่เป็นเจ้าของหรือต้องการลงทุนในผลิตภัณฑ์ประเภทนี้สามารถศึกษาข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องเพื่อประเมินผลิตภัณฑ์ได้อย่างถูกต้องและเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจที่เหมาะสม
ขอบคุณ!
ข้อกำหนดในภาคผนวก 1 การจำแนกประเภทงานตามลักษณะการใช้งาน 2. งานสาธารณะ : ค) สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬา: สนามกีฬา; โรงยิม; สนามฝึกซ้อม สนามแข่งขันกีฬา เช่น กอล์ฟ ฟุตบอล เทนนิส วอลเลย์บอล บาสเก็ตบอล และกีฬาอื่นๆ สระว่ายน้ำ. ง) ผลงานด้านวัฒนธรรม: ศูนย์การประชุม โรงละคร ศูนย์วัฒนธรรม คลับ โรงภาพยนตร์ คณะละครสัตว์ ห้องเต้นรำ อนุสาวรีย์; พิพิธภัณฑ์ ห้องสมุด นิทรรศการ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านความบันเทิง... ง) อาคารพาณิชย์ ได้แก่ ห้างสรรพสินค้า ซุปเปอร์มาร์เก็ต ตลาด ร้านค้าต่างๆ ร้านอาหาร ร้านอาหารและเครื่องดื่ม และสถานประกอบการเชิงพาณิชย์อื่นๆ ก) งานบริการ : - โรงแรม, เกสต์เฮ้าส์, โมเทล; รีสอร์ท; วิลล่า,อพาร์ทเมนท์และสิ่งอำนวยความสะดวกที่พักอื่น ๆ... |
ไหมชิ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)