 |
| อสังหาฯใหม่ล่าสุด (ที่มา: Screenshot/DT) |
รีบ “กิน” ตามแผน…แล้วตัดขาดทุนมหาศาล
เมื่อปีที่แล้วในช่วงนี้ นักลงทุนจำนวนมากคาดว่าจะได้รับกำไรมหาศาลจากการคาดการณ์การวางแผนและดำเนินการถนนวงแหวนที่ 4 ในเขตเมืองหลวง โครงการอสังหาริมทรัพย์ใกล้เขตวงแหวนนี้กลายเป็นจุดสนใจของนักลงทุน
โครงการพัฒนาพื้นที่ในเมืองหลายแห่ง "คาดหวัง" ที่จะสร้างถนนวงแหวนรอบที่ 4 เช่น Splendora Bac An Khanh, Ha Do Charm Villas, Vuon Cam, An Lac Green Symphony, Hinode Royal Park ในเขต Hoai Duc; พื้นที่เขตเมืองฟีนิกซ์การ์เด้น ในเขตอำเภอดานฟอง เขตเมืองถั่นฮา เขตเมืองโด๋งเกีย และเขตซวนมายในเขตห่าดง... ทั้งหมดมีราคาที่เพิ่มขึ้น
ที่น่าสังเกตคือ ในช่วงต้นเดือนมิถุนายน 2022 บริษัท Housing and Urban Development Corporation (HUD) ได้จัดให้มีการขายวิลล่า 202 หลังในโครงการพื้นที่เมืองใหม่ Thanh Lam - Dai Thinh 2 (ชื่อทางการค้า HUD Me Linh Central) ในเขต Me Linh โดยผ่านการประมูลแบบแข่งขัน และได้รับอัตราการประมูลสำเร็จสูงถึง 98% (198 ยูนิต)
สินค้าส่วนใหญ่ที่นำมาวางขายมีราคาส่วนต่างจากราคาเริ่มต้นหลายร้อยล้านดอง โดยบางหน่วยก็มีส่วนต่างถึงหลายพันล้านดอง แต่ตรงกันข้ามกับการคาดการณ์กำไรจากการคาดการณ์การวางแผน เมื่อเริ่มก่อสร้างวงแหวนรอบ 4 ผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ในโครงการ "คาดการณ์" กลับถูกขายขาดทุน
จากการสำรวจพบว่าวิลล่าและบ้านสวน (ทาวน์เฮาส์) จำนวนมากในโครงการ HUD Me Linh Central กำลังถูกขายขาดทุน ยอดขาดทุนเมื่อเทียบกับราคาสัญญาซื้อขายอยู่ที่ประมาณหน่วยละหลายร้อยล้านบาท
เช่น วิลล่า 2 หลังในโครงการ HUD Me Linh Central พื้นที่ 250 ตร.ม./ยูนิต ตรงข้ามสวนดอกไม้ กำลังขายขาดทุนไปเกือบ 11.3 พันล้านดอง หรือ 45 ล้านดอง/ตร.ม. (รวมที่ดินและค่าก่อสร้าง) ราคาขายปัจจุบันต่ำกว่าราคาสัญญาประมาณ 500 ล้านดองต่อหน่วย ผู้ซื้อสามารถเจรจาเพิ่มเติมได้
จากการสำรวจช่องทางการซื้อขายอสังหาฯ โครงการ HUD Me Linh Central พบว่ากลางปี 2565 ราคาขายผันผวนอยู่ที่ 48-55 ล้านดอง/ตรม. แต่ปัจจุบันลดลงมาอยู่ที่เฉลี่ย 42-54 ล้านดอง/ตรม. พื้นที่เมืองวูนกามในกลางปี 2565 ผันผวนจาก 58-85 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันลดลงเหลือ 52-61 ล้านดอง/ตร.ม.
ในทำนองเดียวกัน ในช่วงกลางปี 2565 ราคาขายทาวน์เฮาส์และวิลล่าที่ Ha Do Charm Villas ผันผวนตั้งแต่ 90-115 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ปัจจุบันลดลงเหลือ 86-95 ล้านดอง/ตร.ม. เช่น บ้านแฝดพื้นที่ 190 ตรม. มีราคาขาย 86 ล้านดอง/ตรม. ห้องมุม 345ตรม. ราคาขาย 95 ล้านดอง/ตรม.
เมื่อต้องเผชิญกับปรากฏการณ์นักลงทุนแห่ "ตาม" ถนนวงแหวนที่ 4 ของเขตเมืองหลวง ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเตือนว่าแม้เส้นทางนี้ที่ผ่านท้องถิ่นต่างๆ จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "คึกคัก" ขึ้นก็ตาม แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้มากมายเช่นกันหากนักลงทุนไม่ได้กำหนดขอบเขตการวางผังเมือง เส้นทาง พิกัด สถานที่สำคัญ ฯลฯ
ดังนั้นก่อนจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้ นักลงทุนจำเป็นต้องเตรียมตัวโดยเฉพาะช่วงเวลาในการรอการดำเนินโครงการ
นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สร้างและขยายใหม่นั้นสร้างมูลค่ามหาศาลให้กับอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง อย่างไรก็ตามการดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานดังกล่าวจะต้องเป็นการดำเนินการในระยะยาว
“ข้อมูลเกี่ยวกับภาวะโลกร้อนและ ‘ไข้ที่ดิน’ เป็นเพียงกลอุบายของ ‘ผู้ขับเคลื่อน’ ในการสร้างคลื่นตลาด นักลงทุนจำเป็นต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง เรียนรู้เกี่ยวกับตลาดอย่างละเอียด เข้าใจการวางแผนและสภาพคล่องเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการฝังเงินทุน” นายดิงห์เตือน
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Dinh The Hien เปิดเผยว่า ในช่วงปี 2563-2565 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ถนนวงแหวนหมายเลข 4 ของฮานอยและถนนวงแหวนหมายเลข 3 ของโฮจิมินห์ จะถูกปรับเพิ่มสูงขึ้นตามการวางแผน โดยจะไปถึงระดับเท่ากับหรือสูงกว่าราคาจริงเมื่อถนนสร้างเสร็จ
ส่วนลดเป็นเพียงส่วนลดสูงสุด ไม่ใช่ราคาที่ยุติธรรม ราคาส่วนลดที่สมเหตุสมผลคือราคาที่ตรงกับความต้องการและความสามารถในการชำระเงินของผู้ซื้อเพื่อสร้างธุรกรรมที่แท้จริง
ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เชื่อว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจำเป็นต้องให้นักลงทุนมีคุณสมบัติและความรู้ด้านการลงทุน โดยเน้นการลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าที่แท้จริง ซึ่งสามารถใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย เพื่อให้เช่า และสร้างผลกำไรได้ทันที
กวางตรีเตรียมประมูลที่ดินกว่า 200 แปลง
ในเดือนสิงหาคมและกันยายน จะมีการประมูลที่ดินจำนวน 204 แปลงในอำเภอวินห์ลินห์ ไห่ลาง และกิโอลินห์ จังหวัดกวางตรี ราคาเริ่มต้นสูงสุดอยู่ที่กว่า 3.4 พันล้านดอง/ล็อต
บริษัท Dat Viet Joint Stock Auction จะจัดการประมูลสิทธิในการใช้ที่ดินจำนวน 124 แปลง ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการบริหารโครงการ กองทุนพัฒนาที่ดินและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม และการท่องเที่ยวทางทะเล ในเขตวินห์ลินห์ (จังหวัดกวางตรี)
 |
| ในเดือนสิงหาคมและกันยายน จะมีการประมูลที่ดินจำนวน 204 แปลงในอำเภอวินห์ลินห์ ไห่ลาง และกิโอลินห์ จังหวัดกวางตรี (ภาพประกอบ - ที่มา: Quang Tri Portal) |
ทั้งนี้ จากแปลงที่ประมูลทั้งหมด 124 แปลง มีอยู่ 14 แปลง อยู่ในพื้นที่อยู่อาศัยขนาดเล็กของตำบลวิญฮหว่า ที่ดินจำนวน 13 แปลง ในเขตที่พักอาศัย 1 หมู่บ้านเตียนอัน ตำบลวิญเซิน จำนวน 32 แปลง ในพื้นที่พักอาศัย หมู่บ้านตันฮัว ตำบลวินห์ไท ที่ดินจำนวน 45 แปลง ในบริเวณตะวันตกเฉียงเหนือของเขตที่อยู่อาศัย Hoa Ly Hai เมือง Cua Tung; ที่ดินจำนวน 19 แปลง ในเขตที่พักอาศัยชนบทตานอัน ตำบลเฮียนถัน และที่ดินจำนวน 1 แปลง ในเขตที่พักอาศัยหมู่บ้าน 3 เมืองโห่ซา
เนื้อที่ที่ดินประมูลตั้งแต่ 168 – 560 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 177 ล้านดอง ถึงมากกว่า 3.4 พันล้านดอง/ล็อต ผู้เข้าร่วมการประมูลจะต้องวางเงินมัดจำร้อยละ 20 ของมูลค่าที่ดินทั้งหมด
คาดว่าจะเริ่มประกาศราคาในเวลา 07.30 น. วันที่ 20 สิงหาคม 2560 ณ ห้องประชุมคณะกรรมการประชาชนอำเภอวิญลินห์
ในเขตไห่หลาง ในเช้าวันที่ 31 สิงหาคม บริษัทประมูลหุ้นร่วมเป่ามินห์จะจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 7 แปลง ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการบริหารโครงการ กองทุนพัฒนาที่ดิน และคลัสเตอร์อุตสาหกรรมของเขตไห่หลาง
จากที่ดินประมูล 7 แปลงในตำบลหายหุ่ง มี 2 แปลงในหมู่บ้านฟู่เติน หมู่บ้านลามทุย และ 5 แปลงในหมู่บ้านเวง หมู่บ้านกิงดุย
เนื้อที่ที่ดินประมูลตั้งแต่ 196 – 280 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นตั้งแต่กว่า 156 ล้านดอง ถึง 420 ล้านดอง/ล็อต
การประมูลจัดขึ้นที่ห้องโถงบ้านวัฒนธรรมตำบลไห่หุ่ง เขตไห่หลาง
ในเช้าวันที่ 9 กันยายน บริษัท Nam Phuong Joint Stock Auction จะจัดการประมูลที่ดินจำนวน 73 แปลงซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการบริหารโครงการ กองทุนพัฒนาที่ดิน และคลัสเตอร์อุตสาหกรรมในเขต Gio Linh อีกด้วย
โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่ประมูลจำนวน 49 แปลงเป็นของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของชุมชน Gio Son และที่ดินจำนวน 24 แปลงเป็นของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของชุมชน Gio Hoa
เนื้อที่ที่ดินประมูลตั้งแต่ 216 – 419 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นเพียง 295 ล้านดอง ถึงเกือบ 1.4 พันล้านดอง
การประกาศราคาจัดขึ้นที่ห้องประชุมคณะกรรมการประชาชนอำเภอจิ่วหลิน
การประมูลแปลงที่ดินทั้ง 204 แปลง จัดขึ้นโดยใช้ระบบการลงคะแนนเสียงทางอ้อม โดยใช้วิธีการตั้งราคาแบบเรียงจากน้อยไปมาก
ด่งทับ : ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโตช้า
กรมการก่อสร้างจังหวัดด่งท้าปเพิ่งออกรายงานฉบับที่ 1400/BC-SXD เรื่องการประกาศข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดด่งท้าปในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดด่งท้าปจึงมีแนวโน้มที่จะเติบโตช้าในเกือบทุกกลุ่ม
โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินมีปริมาณการซื้อขายสูงที่สุด; กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดเนื่องจากมีอุปทานจำกัด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัย รีสอร์ท และพาณิชยกรรม ยังคงพัฒนาช้า เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังอยู่ในขั้นเตรียมการลงทุน
รายงานระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดด่งท้าปยังคงดำเนินไปตามปกติ และโครงการบ้านพักอาศัยกำลังอยู่ระหว่างการดำเนินกิจการ นอกจากนี้ ท้องถิ่นยังเรียกร้องให้นักลงทุนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดอีกด้วย ปัจจุบัน มีโครงการต่างๆ ที่กำลังดำเนินการอยู่ในจังหวัด ได้แก่ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม Song Hai Long ในหมู่บ้าน Phu Hoa ตำบล Tan Phu Dong เมือง Sa Dec ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตที่พักอาศัยในเขตเมืองฟู่หลงและบริเวณทาวน์เฮาส์เตินกวีเตย์ ในเมืองซาเด็ค บ้านพักคนงานวินห์โฮน ในเมืองกาวลานห์ นอกจากนี้ยังมีโครงการบ้านจัดสรรอีกจำนวนหนึ่งที่มีการดำเนินการจัดเตรียมโครงการตามกฎหมาย
เขตเมืองต่างๆ ในจังหวัดด่งท้าปกำลังพัฒนา โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ดีขึ้น คุณภาพชีวิต การจ้างงาน และสภาพทางธุรกิจก็สะดวกสบายมากขึ้น ส่งผลให้มีการดึงดูดประชากรและเติบโตมากขึ้น อย่างไรก็ตามที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้ยังมีอยู่อย่างจำกัดมาก ในขณะที่ความต้องการมีเพิ่มมากขึ้น การมีส่วนร่วมลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยจากภาคเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับต่ำ ความแตกต่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นอย่างในปัจจุบัน
ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 เดินหน้าลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 2 โครงการ คือ พื้นที่เขตเมืองฟู่หลง ชุมชนตานฟู่ดง เมืองซาเด็ค พื้นที่ 15.11 ไร่ มูลค่าการลงทุนกว่า 1,011 พันล้านดอง และโครงการทาวน์เฮ้าส์ Tan Quy Tay ชุมชนตาน Quy Tay เมืองซาเด็ค พื้นที่ 0.389 ไร่ มูลค่าการลงทุนเกือบ 82,500 ล้านดอง
ปัจจุบัน เทศบาลตำบลด่งท้าป ดำเนินงานโครงการบ้านพักผู้สูงอายุตำบลซ่งไห่ลอง ในพื้นที่หมู่บ้านฟู่ฮัว ตำบลเตินฟู่ดอง เมืองซาเด็ค โดยบริษัท ซ่งไห่ลอง ดงทัป คอนสตรัคชั่น แอนด์ เทรดดิ้ง จำกัด เป็นผู้ดำเนินการ พื้นที่บ้านพักสังคมแห่งนี้มีพื้นที่ 0.8 ไร่ มีเงินลงทุนกว่า 75 พันล้านดอง
มีโครงการบ้านพักคนงานในเขตที่ 11 เมืองกาวลานห์ ดำเนินการโดยบริษัท Vinh Hoan Joint Stock Company โครงการนี้มีพื้นที่ 1.99 ไร่ มูลค่าการลงทุน 90,000 ล้านดอง ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 จังหวัดด่งท้าปมีการซื้อขายที่ดินเพียง 528 แปลง และบ้านเดี่ยว 57 หลัง
การไม่ใช้หรือละทิ้งที่ดินอาจส่งผลให้เกิดค่าปรับและสูญเสียสิทธิในการใช้ที่ดิน
กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันไม่มีการกำหนดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนว่าอะไรคือที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างอาจเข้าใจได้ว่าเป็นที่ดินที่ไม่ได้ถูกใช้มาเป็นเวลานาน ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน และอาจสูญเสียมูลค่าและวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดินอีกด้วย ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างและไม่ได้ทำประโยชน์ภายในระยะเวลาหนึ่ง จะถูกเวนคืนโดยรัฐ เมื่อถึงเวลานั้น ผู้ใช้ที่ดินจะสูญเสียสิทธิในการใช้พื้นที่ที่ดินดังกล่าว
สิทธิการใช้ที่ดิน คือ สิทธิของพลเมืองในการใช้ประโยชน์จากที่ดินและได้รับผลประโยชน์จากการใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรร เช่าโดยรัฐ หรือโอนมาจากพลเมืองอื่นผ่านการแปลงสภาพ โอน เช่า เช่าช่วง ตกทอดทางมรดก บริจาค... จากพลเมืองที่มีสิทธิ
เมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินตามกฎหมายแล้ว บุคคลซึ่งถูกเรียกคืนที่ดินจะไม่มีสิทธิใช้ที่ดินตามที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นอีกต่อไป พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุถึงกรณีต่างๆ มากมายที่รัฐเรียกร้องคืนที่ดิน ซึ่งรวมถึงการเรียกร้องคืนที่ดินเนื่องจากการใช้งานที่ดินไม่ต่อเนื่องและสม่ำเสมอเป็นระยะเวลาหนึ่ง
ภายใต้บังคับมาตรา 64 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดกรณีการฟื้นฟูที่ดินอันเกิดจากการฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน ดังนี้: ที่ดินสำหรับปลูกพืชผลประจำปีไม่ถูกใช้เป็นเวลา 12 เดือนติดต่อกัน ที่ดินเพื่อปลูกพืชยืนต้นไม่ถูกใช้เป็นเวลา 18 เดือนติดต่อกัน ที่ดินป่าไม้ที่ไม่ได้ใช้เป็นเวลา 24 เดือนติดต่อกัน ที่ดินที่รัฐจัดสรรหรือเช่าเพื่อดำเนินโครงการลงทุน แต่ไม่ได้ใช้เป็นเวลา 12 เดือนติดต่อกัน
ตามมาตรา 32 แห่งพระราชกฤษฎีกา 91/2019/ND-CP ในกรณีที่ไม่ใช้ที่ดินเพื่อปลูกพืชผลประจำปีเป็นเวลา 12 เดือนติดต่อกัน ไม่ใช้ที่ดินเพื่อปลูกพืชผลยืนต้นเป็นเวลา 18 เดือนติดต่อกัน ไม่ใช้ที่ดินเพื่อปลูกป่าไม้เป็นเวลา 24 เดือนติดต่อกัน โดยไม่มีเหตุสุดวิสัย จะมีการลงโทษทางปกครอง
โดยเฉพาะ: ปรับตั้งแต่ 500,000 - 1 ล้านดอง ถ้าพื้นที่ดินที่ไม่ได้ใช้มีพื้นที่น้อยกว่า 0.5 เฮกตาร์ ปรับตั้งแต่ 1 – 3 ล้านดอง ถ้าพื้นที่ดินที่ไม่ได้ใช้มีขนาดตั้งแต่ 0.5 เฮกตาร์ แต่ต่ำกว่า 03 เฮกตาร์ ปรับตั้งแต่ 3 - 5 ล้านดอง ถ้าพื้นที่ดินที่ไม่ได้ใช้มีพื้นที่ตั้งแต่ 03 เฮกตาร์ถึงต่ำกว่า 10 เฮกตาร์ ปรับตั้งแต่ 5 ถึง 10 ล้านดอง ถ้าพื้นที่ดินที่ไม่ได้ใช้งานมีตั้งแต่ 10 ไร่ขึ้นไป
นอกจากนี้ บุคคลและองค์กรที่ละเมิดกฎหมายยังถูกบังคับให้ใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ที่ได้รับการมอบหมาย เช่า หรือรับรองโดยรัฐสำหรับสิทธิการใช้ที่ดินอีกด้วย กรณีถูกลงโทษแต่ไม่นำที่ดินไปใช้ประโยชน์ รัฐจะดำเนินการเรียกคืนที่ดินนั้นตามกฎหมาย
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)