VARS: อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพง “หายไป” ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ANTD.VN - การเพิ่มขึ้นของอุปทานอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่มาจากกลุ่มระดับไฮเอนด์ ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลังถูก "ละทิ้ง" ส่งผลให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น

ไม่มีอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดใหม่ๆ อีกต่อไป

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามค่อยๆ "ร้อนแรงขึ้น" เนื่องมาจากแรงผลักดันจากนโยบายการจัดหาและสนับสนุนใหม่ของรัฐบาล อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปทานนั้นส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลังถูก "ละทิ้ง"

ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) กลายเป็น "หายนะ" ไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกลับมาได้รับความนิยมอีกครั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

โดยเฉพาะในฮานอย สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่สูงถึง 35% ในปี 2018 ลดลงเหลือ 20% ในปี 2019 และเหลือเพียง 12% ในปี 2020 ในปี 2021 และ 2022 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในกลุ่มนี้ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเหลือเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดตัวขาย และเหลือ 0% ในปี 2023

ในนครโฮจิมินห์ การลดลงยังคงแข็งแกร่งยิ่งขึ้นเมื่อสัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่คิดเป็น 20% ในปี 2561 แต่ลดลงเหลือเพียง 0.5% ในปี 2563 ก่อนที่จะหายไปโดยสิ้นเชิงในปี 2564

จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อุปทานอพาร์ทเมนท์มีการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ประมาณ 80% ของอุปทานอพาร์ทเมนท์ที่เปิดขายในฮานอยและโฮจิมินห์มีราคาขาย 50 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ขึ้นไป

ผลการศึกษาดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ที่สะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่างจำนวน 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการตัวอย่างในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2562

ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้น 30.6% ในช่วงเวลาเดียวกัน

อุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้หายไป

เพราะเหตุใดธุรกิจจึงไม่สนใจกลุ่มล่าง?

ตามข้อมูลของ VARS เหตุผลหลักที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดไม่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องมาจากอัตรากำไรจากกลุ่มนี้ต่ำกว่ากลุ่มระดับไฮเอนด์ การคำนวณของผู้พัฒนาโครงการแสดงให้เห็นว่าหากมีอัตรากำไรเพียงประมาณ 15% หากเงินทุนถูกกักเก็บไว้เป็นเวลา 1-2 ปี หรือการขายล่าช้าไป 1-2 ปี ผู้พัฒนาจะสูญเสียเงิน

นอกจากนี้ที่ดินส่วนกลางมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต ส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ต้องมีการลงทุน อีกทั้งต้นทุนปัจจัยการผลิต โดยเฉพาะต้นทุนที่ดิน ก็เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาไม่สามารถเอื้อมถึงได้

ประการที่สอง แม้ว่ารัฐบาลจะได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่ขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและการวางแผนยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ขั้นตอนการขอใบอนุญาตที่ซับซ้อน เวลาการรอคอยที่ยาวนาน และกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่หายากมากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในส่วนนี้

นอกจากนี้ นโยบายสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ยังไม่ได้รับการดำเนินการอย่างพร้อมกัน

สาม โครงการระดับไฮเอนด์ให้ผลกำไรสูงและขายได้ไม่ยาก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ทั้งที่อยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน จากกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่กับการพัฒนาเศรษฐกิจและชาวต่างชาติจากกระแสการลงทุนจากต่างชาติ รวมถึงชาวเวียดนามโพ้นทะเลบนพื้นฐานของข้อตกลงทางกฎหมายใหม่ที่ให้ “ผ่อนปรน” การเป็นเจ้าของแก่กลุ่มนี้

นอกจากนี้ยังมีลูกค้าไม่น้อยที่ยินดีจ่ายเงินเพิ่มเพื่อเป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ที่มีจำนวนจำกัดที่สุดในโครงการ ซึ่งทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงน่าดึงดูดใจน้อยลงสำหรับผู้พัฒนาโครงการ

ต้องมีการแทรกแซงจากรัฐ

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง VARS เชื่อว่าจำเป็นต้องมีการแทรกแซงที่เข้มแข็งจากรัฐ

ดังนั้น รัฐจำเป็นต้องวิจัยและพัฒนานโยบายเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้นักลงทุนสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดได้ (ยกเว้นภาษีที่ดิน ภาษีนิติบุคคล หรือเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับมาตรฐานโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์)

พร้อมกันนี้ยังให้ความสำคัญในการอนุมัติผังเมืองและการอนุญาตก่อสร้างเป็นอันดับแรก ช่วยย่นระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ...

ประการที่สอง รัฐควรส่งเสริมโครงการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (รัฐให้แรงจูงใจด้านที่ดินและการสนับสนุนทางกฎหมาย)

ประการที่สามมีนโยบายสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน รัฐบาลอาจพิจารณาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการพัฒนาและบำรุงรักษาอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัด…

นอกจากนี้ รัฐควรมีนโยบายจำกัดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และควรศึกษาและบังคับใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์โดยเร็ว โดยมุ่งเป้าไปที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ของตนไปดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ หรือไม่ดำเนินการก่อสร้างหลังจากได้รับที่ดิน...

จำเป็นต้องจัดตั้งหน่วยงานหรือคณะกรรมการกำกับดูแลที่พักอาศัย และใช้มาตรการลงโทษที่เข้มงวดต่อกรณีการเก็งกำไร การจัดการราคา หรือการขึ้นราคาผิดกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้นโยบายกำกับดูแลมีประสิทธิผลอย่างแท้จริง จะต้องแน่ใจว่าตลาดดำเนินงานอย่างปลอดภัยและมีสุขภาพดีในระยะยาว รัฐต้องเร่งจัดทำระบบสารสนเทศ ข้อมูลตลาดอสังหาฯ และระบบการจัดการระบุที่อยู่อาศัยให้เสร็จโดยเร็ว

ที่มา: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd