ราคาที่ดินเฉพาะส่วนถูก “บล็อค” ใช่ไหม?

ขณะนี้ตลาดที่ปรึกษาราคาที่ดินเฉพาะในบิ่ญถ่วนขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง แม้ว่าทุกคนจะรู้ว่าในจังหวัดนี้มีรายชื่อโครงการ 45 โครงการที่รอการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะ ซึ่งหมายความว่ามีความต้องการอย่างล้นเหลือ

บริษัทที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินยอมแพ้

ขณะนี้เป็นช่วงปลายเดือนพฤษภาคม 2567 หากกำหนดเส้นตายปลายไตรมาสแรกของปี 2567 คือการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงของ 3 โครงการใหญ่ด้วยความมุ่งมั่นที่ชัดเจนมากในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมปี 2567 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดซึ่งจัดขึ้นในช่วงต้นเดือนมกราคม 2567 มาใช้ ก็คงไม่สามารถทำได้ การกำหนดไทม์ไลน์สำหรับโครงการ NovaWorld Phan Thiet และเขตอุตสาหกรรม 2 แห่งคือ Tan Duc และ Son My 1 ในช่วงเวลานั้นถือว่ามีความสมเหตุสมผล เนื่องจากการคำนวณราคาที่ดินโดยเฉพาะสำหรับโครงการทั้งสามที่สร้างขึ้นด้วยการเดินทางเพื่อขจัดอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการ NovaWorld Phan Thiet นั้นได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง และในระยะสั้น เน้นการทบทวนผลการประเมินของหน่วยปรึกษาในหมวดหมู่บางประเภทที่ไม่รับประกันวิธีการรวบรวมและคำนวณข้อมูล จากนั้นฝ่ายปฏิบัติการได้แจ้งขอให้หน่วยที่ปรึกษาดำเนินการเพิ่มเติม จัดทำ และส่งผลการปรึกษาประเมินมูลค่าโครงการไปยังสภาประเมินมูลค่าจังหวัด เพื่อดำเนินการในขั้นตอนต่อไป

ดาต้า.jpg — หลายโครงการกำลังรอราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง ภาพถ่าย: ดินห์ฮวา

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2024 ได้มีประกาศใช้พระราชกฤษฎีกา 12/2024 แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราหลายมาตราของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 10/2023 ของรัฐบาลว่าด้วยการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราหลายมาตราของพระราชกฤษฎีกาที่ควบคุมการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน มีข้อกำหนดในการควบคุมการคำนวณตัวชี้วัดผลผลิตและปัจจัยนำเข้าของวิธีการต่างๆ ซึ่งตามการรับรู้ของบริษัทที่ปรึกษา ไม่ชัดเจนเท่ากับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนที่ 36 นอกจากนี้ ยังมีข้อกำหนดที่ชัดเจนมากเกี่ยวกับความรับผิดชอบของหน่วยงานที่ปรึกษาการกำหนดราคาที่ดินอีกด้วย ดังนั้น บริษัทจึงถอนตัวจากการประเมินราคาและไม่ขอคืนเงินค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

ตามความเห็นของผู้ที่สนใจงานประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ ความรับผิดชอบผูกมัดดังกล่าวทำให้บริษัทที่ปรึกษาที่สับสนอยู่แล้วและไม่ทราบวิธีการคำนวณราคาที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา 12/2567 โดยเฉพาะตามวิธีการส่วนเกิน ตัดสินใจยกเลิกสัญญาที่ปรึกษาและขอชำระสัญญาเป็นศูนย์ แน่นอนว่าสถานการณ์ดังกล่าวจะเห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นเมื่อมีเหตุการณ์เพิ่มเติมซึ่งผู้กำหนดราคาที่ดินรายหนึ่งถูกจับกุมในคดีในจังหวัดด้วย ดังนั้น จนถึงขณะนี้ ตลาดที่ปรึกษาราคาที่ดินเฉพาะในบิ่ญถ่วนยังคงขาดแคลนอุปทานอย่างจริงจัง แม้ว่าทุกคนจะรู้ว่าในจังหวัดนี้มีรายชื่อโครงการ 45 โครงการที่รอการคำนวณราคาที่ดินเฉพาะ ซึ่งหมายความว่ามีความต้องการอย่างล้นเหลือ

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดบิ่ญถ่วน กล่าวว่า ในช่วงเวลาปัจจุบัน จำนวนหน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมในการประเมินราคาที่ดินมีจำนวนน้อยมาก เนื่องจากมีอุปสรรคหลายประการ กรมจึงได้เสนอให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกา 12/2567 อีกด้วย ผู้แทนรัฐสภา ดัง ฮ่อง ซี จากจังหวัดบิ่ญถ่วน ยังได้กล่าวถึงสถานการณ์ดังกล่าวด้วย ผู้แทนกล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดคือวิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบัน แม้ว่าจะมีการแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาแล้ว แต่ท้องถิ่นส่วนใหญ่ยังคงไม่สามารถคำนวณราคาที่ดินเพื่อจัดสรรให้โครงการและดำเนินการขั้นตอนต่อไปได้ ความล่าช้าดังกล่าวส่งผลให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินและสูญเสียรายได้งบประมาณ

ค้นหาวิธีง่ายๆในการคำนวณราคาที่ดิน

จากการสอบถามความเห็นของหัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม พบว่าการขาดหน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน เป็นสาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้การกำหนดราคาที่ดินล่าช้า ในความเป็นจริงแล้วความสามารถของผู้ประเมินที่ดินยังคงอ่อนแอและไม่ตรงตามข้อกำหนดในการจัดการประเมินที่ดิน ยังไม่เสนอแนวทางแก้ไขและเพิ่มเติมขั้นตอนที่เกี่ยวข้องในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินโดยเด็ดขาด การประสานงานกับสมาชิกสภาและแผนกและสาขาต่างๆ ไม่ค่อยดีนัก ไม่ทันท่วงทีในการแก้ไขปัญหางานราคาที่ดิน

ข้อเท็จจริงที่ว่าหน่วยงานที่ปรึกษาที่เข้าร่วมการประเมินราคาที่ดินเฉพาะในปัจจุบันกลัวความรับผิดชอบได้ทำให้เกิดสถานการณ์การยกเลิกสัญญาที่ปรึกษา ท้ายที่สุดแล้ว เป็นเพราะวิธีการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะวิธีส่วนเกินซึ่งมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้มาก ข้อมูลนำเข้าไม่ครบถ้วนและทันเวลา และข้อมูลในการคำนวณรายได้และต้นทุนการพัฒนาก็เป็นเพียงสมมติฐานเท่านั้น ดังนั้นแต่ละหน่วยปรึกษาหรือใช้วิธีการต่างกันจึงให้ราคาที่ดินต่างกันมากจนไม่น่าเชื่อถือเพียงพอ ขณะเดียวกันในจังหวัดต่างๆ ยังคงมีโครงการที่ยังไม่มีข้อมูลและเงื่อนไขเพียงพอในการกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจน เช่น ไม่มีผังเมือง หรือผังรายละเอียด เป็นต้น ซึ่งส่งผลให้การคำนวณราคาที่ดินมีความล่าช้าออกไปด้วยเช่นกัน

นายทราน เหงียน ล็อค ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ในอนาคต กรมจะแจ้งและเชิญชวนหน่วยงานที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน หน่วยงานติดต่อของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง และจังหวัดและเมืองใกล้เคียง เพื่อหาหน่วยงานที่ปรึกษาต่อไป กรณียังไม่สามารถหาหน่วยปรึกษาได้ กรมฯ จะเร่งระดมเนื้อหาการปรึกษาหารือ กยท. เพื่อจัดตั้งคณะทำงานสหวิชาชีพเพื่อกำหนดราคาที่ดิน โดยด่วน พร้อมกันนี้ กรมฯ ได้ให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดในการควบคุมปัจจัยหลายประการที่ก่อให้เกิดรายได้การพัฒนาและต้นทุนการพัฒนาที่ดินและพื้นที่ดินในวิธีส่วนเกินเมื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในจังหวัดบิ่ญถ่วน ตามบทบัญญัติในข้อ 8 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024/ND-CP ลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2024 ของรัฐบาล

นายล็อค กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบัน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 และร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน ซึ่งกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอยู่ระหว่างการพิจารณาเพื่อประกาศให้รัฐบาลทราบ ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมใหม่ๆ มากมาย กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังคงรวบรวมรายงานเพื่อให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจัดทำและรวมไว้ในร่างพระราชกฤษฎีกาต่อไป ค้นคว้าอย่างจริงจังและติดตามกฎระเบียบใหม่ๆ อย่างใกล้ชิดเพื่อให้คำแนะนำเกี่ยวกับราคาที่ดิน

ผู้แทนรัฐสภาจาก Binh Thuan Dang Hong Sy กล่าวว่า “หากกฎหมายที่ดินปี 2024 และเอกสารแนะนำถูกประกาศใช้โดยเร็วและเป็นไปตามเงื่อนไข ควรมีการบังคับใช้โดยเร็วตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 หรือ 1 สิงหาคม 2024 จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับแนวทางการคำนวณราคาที่ดินที่นำไปปฏิบัติได้ง่าย เพื่อให้เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ และพนักงานของรัฐในหน่วยงานและหน่วยงานที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับงานนี้ได้รับความสะดวกในการทำงาน”

แหล่งที่มา