ปัญหาใหญ่ที่สุดในการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือเรื่องนโยบาย รัฐบาลกำลังแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนที่ 36/2557 ด้วยเหตุผลหลายประการ บิ่ญถวนจึง "รอ" มาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว โดยในปี 2566 จากการตรวจสอบพบว่ามีโครงการ 47 โครงการในจังหวัดที่รอการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน ความเป็นจริงก็คืออย่างที่ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้แสดงความคิดเห็นไว้ว่า ธุรกิจไม่สามารถรอช้าได้อีกต่อไปแล้ว...
บทเรียนที่ 1: “การเอาออก” ราคาที่ดินด้วยความระมัดระวัง
โครงการ 2/47
เมื่อปลายเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ตัดสินใจอนุมัติราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการท่องเที่ยวอีกโครงการหนึ่งในเมืองฟานเทียต ที่น่าสังเกตคือ นี่เป็นโครงการที่ 2 จากทั้งหมด 47 โครงการในจังหวัดที่รอราคาที่ดินที่แน่นอนและยังไม่สามารถดำเนินขั้นตอนต่อไปได้ ด้วยพื้นที่ที่ใช้เพื่อบริการเชิงพาณิชย์ซึ่งเป็นรูปแบบที่ดินที่รัฐบาลเช่าโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า (คำนวณระยะเวลาที่เหลือของโครงการคือ 35 ปี) ทั้งสองโครงการนี้ได้มีส่วนสนับสนุนงบประมาณของแผ่นดินด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินรวมประมาณ 126 พันล้านดอง
ในการประชุมล่าสุดเพื่อปรับใช้แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมปี 2024 ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Doan Anh Dung เน้นย้ำว่าผ่านโครงการทั้งสองโครงการข้างต้น หน่วยงานของจังหวัดจะมีประสบการณ์และวิธีการในการประเมินมูลค่าที่ดินสำหรับโครงการที่เหลือต่อไป ในความเป็นจริงการบังคับใช้การประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะสำหรับแต่ละโครงการมีความเกี่ยวพันกับกฎหมายกำหนดนโยบายมากมาย อีกทั้งความล่าช้าที่เกิดจากอิทธิพลของกรณีที่เกี่ยวข้อง ทำให้ข้าราชการที่ปฏิบัติหน้าที่นี้เกิดความระมัดระวัง และแม้แต่บริษัทที่มีหน้าที่ประเมินราคาก็ลังเล นั่นคือสาเหตุหลักที่ไม่นับรวมผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีสถานการณ์ “งานเก่าคงเหลือ งานใหม่พอกพูน” ทำให้มียอดโครงการ 47 โครงการ และเมื่อสิ้นปี 2566 มีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่มีการอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ
ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบหมายงานเฉพาะทาง เช่น ที่อยู่อาศัย การค้า บริการด้านการท่องเที่ยว แร่ธาตุ ฯลฯ ให้แก่ประธานและรองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อดำเนินการกำหนดทิศทาง ผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดการประชุมกลุ่มโครงการตามหัวข้อแต่ละกลุ่มและออกประกาศสรุปเพื่อสั่งการขจัดปัญหาและอุปสรรคของโครงการและกลุ่มโครงการแต่ละกลุ่ม พร้อมกันนี้ ให้ดำเนินการตรวจสอบโครงการที่เข้าข่ายการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงต่อไป เพื่อเร่งรัดให้ที่ปรึกษาจัดทำแผนราคาที่ดินประเภทการเช่าที่ดินแบบจ่ายครั้งเดียว การจัดสรรที่ดินแบบมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือลบโครงการที่ไม่ต้องกำหนดราคาหรือโครงการที่ไม่เข้าข่ายการกำหนดราคาที่ดิน และโครงการที่ต้องขอคำปรึกษาจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ให้เสร็จโดยเร็ว
ตั้งเป้าแล้วเสร็จ 3 โครงการใหญ่ ภายในสิ้นไตรมาส 1 ปี 2567
ต่อจากโครงการด้านการท่องเที่ยวทั้ง 2 โครงการข้างต้น จะมีโครงการสำคัญ 3 โครงการ ซึ่งตามคำกล่าวของหัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จะกำหนดให้เสร็จสิ้นราคาที่ดินที่กำหนดภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ได้แก่ โครงการ NovaWorld Phan Thiet และเขตอุตสาหกรรม 2 แห่งคือ Tan Duc และ Son My 1 สำหรับโครงการทั้ง 3 โครงการนี้ หน่วยที่ปรึกษาได้ดำเนินการก่อสร้างราคาที่ดินที่กำหนดแล้ว ในระหว่างกระบวนการนี้ ปัญหาและอุปสรรคมากมายเกิดขึ้นจากนโยบายและแนวปฏิบัติ เช่น การรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาค่าเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมที่มีอยู่อย่างจำกัดมาก กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ให้คำปรึกษาแก่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อนำเสนอแนวทางแก้ไขต่อรัฐบาลกลาง ตัวอย่างเช่น ในระหว่างการดำเนินการ โครงการ NovaWorld Phan Thiet ประสบปัญหาหลายอย่างเกี่ยวกับนโยบายและวิธีการกำหนดราคา นอกจากนี้ โครงการนี้ยังมีขนาดใหญ่มาก มีประเภทการลงทุนและธุรกิจที่ซับซ้อนมากมาย รวมถึงประเภทธุรกิจพิเศษที่ยังไม่มีในจังหวัดอีกด้วย ต่อมาในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 คณะทำงานนายกรัฐมนตรีและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการแก้ไขปัญหาดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ผลการประเมินของหน่วยงานที่ปรึกษา ยังคงมีรายการบางรายการ เช่น สนามกอล์ฟ วิลล่า พื้นที่บันเทิง ฯลฯ ที่ไม่รับรองข้อมูลที่รวบรวมและวิธีการคำนวณ ดังนั้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงขอให้หน่วยงานเพิ่มเติมและทำให้สมบูรณ์ เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2567 กรมฯ ได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการไปยังหน่วยที่ปรึกษาเพื่อส่งผลการปรึกษาหารือการประเมินมูลค่าโครงการ NovaWorld Phan Thiet โดยเร็วที่สุด
“ขณะนี้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้สั่งการให้กรมที่ดินขอให้หน่วยงานที่ปรึกษาจัดทำใบรับรองการประเมินราคาโครงการท่องเที่ยว 2 โครงการ ได้แก่ NovaWorld Phan Thiet และส่งให้กรมจัดประชุมเพื่อรวบรวมความคิดเห็นจากกรมก่อสร้าง กรมการเงิน กรมภาษี กรมการวางแผนและการลงทุน คณะกรรมการประชาชนของเขตและเมืองที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อจัดทำใบรับรองการประเมินราคาเพื่อส่งให้สภาประเมินราคาที่ดินจังหวัด” นายทราน เหงียน ล็อก ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดปี 2567 ไปใช้
พร้อมกันนี้ นายล็อค ยังแจ้งด้วยว่า โครงการอื่นๆ ใน 47 โครงการ ก็อยู่ระหว่างดำเนินการจัดทำหนังสือรับรอง เพื่อจัดประชุมรับฟังความคิดเห็น ก่อนนำเสนอสภาประเมินที่ดินจังหวัดต่อไป เกี่ยวกับโครงการทั้ง 2 โครงการของนิคมอุตสาหกรรม Son My 1 และนิคมอุตสาหกรรม Tan Duc เมื่อปลายเดือนธันวาคม 2566 กรมได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการทั้ง 2 โครงการ โดยส่งไปยังคณะกรรมการประชาชนเขต Ham Tan เพื่อขอทำงานร่วมกับที่ปรึกษาอีกครั้งเพื่ออธิบาย โดยให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการวิเคราะห์และแยกสินทรัพย์เปรียบเทียบที่มีลักษณะกะทันหันออกจากแผนราคาที่ดิน ตรวจสอบฐานกฎหมายเพื่อให้แน่ใจว่าปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างเคร่งครัด หน่วยที่ปรึกษา กำลังดำเนินการแก้ไข หลังจากที่อำเภอห่ำทันส่งกลับแล้ว กรมจะสรุปรายงานและสภาประเมินราคาจังหวัดจะตัดสินใจ
เมื่อมีราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการชดเชย ความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่จะสะดวกยิ่งขึ้น เนื่องจากตามข้อเสนอของอำเภอฮัมทัน แผนการชดเชยไม่ได้ใช้ราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง แต่ใช้เพียงราคาชั่วคราวตามมติหมายเลข 37/2019/QD-UBND เท่านั้น ดังนั้นจึงไม่ได้รับฉันทามติจากผู้ที่มีที่ดินที่ถูกกู้คืนมา การเร่งดำเนินการเคลียร์พื้นที่ช่วยให้ที่ดินของโครงการที่ไม่ติดกันในปัจจุบันสามารถติดกันได้ ทั้งช่วยให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนเพื่อคำนวณราคาเช่าที่เหมาะสมได้ และช่วยให้ผู้ลงทุนดำเนินการก่อสร้างตามแผนได้
ในอีกพัฒนาการหนึ่ง ในการประชุมเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2024 รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเหงียนหงไห่สั่งให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประสานงานกับแผนกที่เกี่ยวข้อง สาขา และคณะกรรมการประชาชนของเขตหำมเติน บริษัท Sonadezi Joint Stock Company ต้องดำเนินการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเฉพาะสำหรับที่ดินเกษตรที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยและราคาเช่าที่ดินในสวนอุตสาหกรรม Tan Duc ให้เสร็จสิ้นภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2024
บทเรียนที่ 2: การรักษาและดึงดูดโครงการใหญ่ๆ
บิกงฮี - ภาพถ่ายโดย น.ลาน
แหล่งที่มา
![[ภาพ] นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธานการประชุมรัฐบาลร่วมกับท้องถิ่นเกี่ยวกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
การแสดงความคิดเห็น (0)