ธุรกิจไม่สามารถรอได้อีกต่อไป บทที่ 2

จำเป็นต้องมีโซลูชันแบบซิงโครนัสจำนวนมากในหลาย ๆ สาขาที่จังหวัดได้ดำเนินการเพื่อให้บรรลุผลลัพธ์ที่น่าพอใจข้างต้น แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน ราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงจะกำหนดสิ่งนั้น โดยเฉพาะการรักษานักลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและดึงดูดนักลงทุนรองในระดับพันล้านดอลลาร์

ไม่ต้องรอแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44, หนังสือเวียนที่ 36

หากนิคมอุตสาหกรรม Tan Duc ประชาชนได้ส่งมอบที่ดินไปแล้ว 206.5/300 เฮกตาร์ และอยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการหาค่าชดเชยที่ดินและราคาค่าเช่าที่ดินที่แน่นอน นิคมอุตสาหกรรม Son My 1 ก็อยู่ในสถานะที่คล้ายกัน แม้ว่าปัจจุบันจังหวัดได้ส่งมอบที่ดินไปแล้ว 76.78 เฮกตาร์ จากแผนการใช้ที่ดินทั้งหมด 375.57 เฮกตาร์ และเป้าหมายจนถึงปี 2568 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากไม่มีราคาที่ดินที่แน่นอน จึงยังไม่ได้คำนวณราคาค่าเช่าที่ดิน ดังนั้น ผู้ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม Son My I จึงไม่สามารถมีอิทธิพลใดๆ ได้ ขณะที่แผนคือจะสร้างโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดให้เสร็จภายในปี 2568 นี่คือสถานที่ที่ดึงดูดโครงการจากต่างประเทศที่มีขนาดใหญ่มากถึงหลายพันล้านดอลลาร์ เช่น คลังสินค้าท่าเรือ LNG Son My ลูกชายของฉันศูนย์อำนาจ…

ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ดอน อันห์ ดุง กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุม

ดังนั้น ในเรื่องการส่งเสริมการพัฒนาเสาหลักเศรษฐกิจ 3 เสาในปี 2567 รวมถึงเสาหลักอุตสาหกรรม ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Doan Anh Dung ได้เรียกร้องให้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะของเขตอุตสาหกรรม 2 แห่ง ได้แก่ Son My I และ Tan Duc ให้ชัดเจนโดยเร็วที่สุดในปี 2567 เพื่อเรียกร้องโครงการลงทุน โดยเฉพาะโครงการระดับชาติที่สำคัญและงานในพื้นที่ Ham Tan เนื่องจากในช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2567 ทางจังหวัดจะจัดพิธีประกาศแผนพัฒนาจังหวัดบิ่ญถ่วน ช่วงปี 2564 - 2573 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 พร้อมทั้งส่งเสริมการลงทุนไปพร้อมกัน

“กรมและสาขาต่าง ๆ รีบปรึกษาคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อจัดทำและปรับปรุงแผนให้สอดคล้องกับแผนจังหวัด เช่น แผนเมือง แผนชนบท แผนแบ่งเขตของตำบล แขวง และเมืองต่าง ๆ โดยเฉพาะแผนแบ่งเขตชายฝั่งทะเล 3 แห่ง กรมและสาขาต่าง ๆ ต้องเร่งดำเนินการก่อสร้างเพื่อดึงดูดโครงการเชิงยุทธศาสตร์” ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเน้นย้ำ ในขณะเดียวกัน เรายังกังวลเกี่ยวกับความจริงที่ว่า Binh Thuan ได้ "รอ" ให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 มาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว และจากการตรวจสอบทั่วไป พบว่ามีโครงการถึง 47 โครงการที่ติดอยู่กับราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงในรูปแบบของ "งานเก่าที่ถูกทิ้งไว้ งานใหม่ที่ถูกเพิ่มเข้ามา" รวมถึงโครงการที่รอคอยนานถึง 10 ปี เช่น NovaWorld Phan Thiet; โดยผ่านทางสื่อและคำร้อง ธุรกิจต่างๆ คาดหวังว่าในเร็วๆ นี้จะสามารถกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้ได้ เนื่องจากธุรกิจต่างๆ ต้องจ่ายดอกเบี้ยธนาคารสูงถึง 50,000 ล้านดองทุกวัน หรือธุรกิจอื่น ๆ ก็จะถูกครอบคลุมด้วยต้นทุนอื่นในขณะที่รอราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง...

“กฎหมายที่ดินปี 2024 (แก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อปลายเดือนมกราคม 2024 โดยปกติใช้เวลาประมาณหนึ่งปีจึงจะมีผลบังคับใช้ หากต้องการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 จากนั้นแก้ไขหนังสือเวียนฉบับที่ 36 เราต้องรอให้กฎหมายที่ดินปี 2024 ประกาศใช้ เรารอมา 3 ปีแล้ว ตอนนี้ก็อีกปีแล้ว ธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถทนได้อีกต่อไป ไม่สามารถรอต่อไปได้อีกต่อไป ธุรกิจต่างๆ จะลาออกทั้งหมด เมื่อเปรียบเทียบความยากลำบากและอุปสรรคในการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะอย่างรอบคอบ เราจะเห็นว่ายังมีปัญหาอีกมากมาย ตัวอย่างเช่น ไม่มีโครงการใดให้เปรียบเทียบ หากเราไม่กำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการใดๆ เราจะมีอะไรให้เปรียบเทียบได้อย่างไร... ดังนั้น เราต้องค้นหาว่าเหตุใดจึงมีปัญหา ปัญหาอยู่ที่ไหน และคืออะไร มันยากมากจนเราทำไม่ได้หรือกลัวที่จะทำ” - ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ดอน อันห์ ดุง กล่าวอย่างชัดเจน

ความรู้สึกแห่งความรับผิดชอบ

จากนั้นประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ขอให้กรม สำนัก และท้องถิ่น พิจารณาขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในภาคที่ดินเป็นภารกิจเร่งด่วน โดยมุ่งเน้นการแก้ไขบนหลักการที่ว่าอุปสรรคภายใต้อำนาจระดับใดจะต้องได้รับการแก้ไขโดยระดับนั้น อย่ากดดัน หลีกเลี่ยง กลัวความผิดพลาด กลัวความรับผิดชอบ พร้อมกันนี้ให้ใช้ประโยชน์จากการชี้แนะของกระทรวงและสาขาต่างๆ โดยเฉพาะคณะทำงานของนายกรัฐมนตรีในการแก้ไขปัญหาให้มากที่สุด ดังนั้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมการคลัง และคณะกรรมการประชาชนระดับเขต เทศบาล และเทศบาลเมือง จะต้องเร่งกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่ได้จัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดิน โดยสร้างเงื่อนไขให้โครงการต่างๆ ต้องกำหนดขั้นตอนต่อไป ในขณะนี้ราคาที่ดินเฉพาะโครงการท่องเที่ยวทั้งสองโครงการได้รับประสบการณ์และวิธีการในการแก้ปัญหาโครงการอื่นๆ ต่อไป พยายามให้ราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับโครงการที่เหลือเสร็จสิ้นภายในปี 2567

ซึ่งหมายความว่าหน่วยงานและท้องถิ่นควรยึดถือตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 ในปัจจุบันเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง โดยไม่ทำให้ธุรกิจต้องรอนานอีกต่อไป โดยเฉพาะในอดีตจากการจัดประเภทโครงการจำนวน 47 โครงการ ผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้จัดการประชุมกลุ่มโครงการเฉพาะเรื่องแต่ละกลุ่มและออกประกาศสรุปผลและแนวทางภายหลังการประชุมเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคของโครงการและกลุ่มโครงการแต่ละกลุ่ม ดังนั้นปี 2567 ถือเป็นช่วงเวลาในการระบุและขจัดอุปสรรคในการหาราคาที่ดินที่เจาะจงในแต่ละโครงการข้างต้นให้ชัดเจน

ที่น่าสังเกตก็คือ ในเวลานี้ เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 ได้รับการผ่าน ปัญหาอื่นๆ มากมายจากการ "รอคอย" ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาก็เกิดขึ้นเช่นกัน ก่อนหน้านี้ มีความคาดหวังว่า หลังจากมีการแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนที่ 36 แล้ว ราคาค่าเช่าที่ดินของโครงการเช่าที่ดินแบบชำระเงินรายปีในจังหวัดจะได้รับการแก้ไข โดยยึดตามเรื่องราวในร่างที่ส่งขอความเห็นต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กระทรวงที่เกี่ยวข้อง และสมาชิกในรัฐบาล สำหรับราคาที่ดินของโครงการที่จ่ายค่าเช่าที่ดินรายปี แต่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังไม่ได้ออกราคาที่ดินที่ชัดเจน จะใช้หลักการค่าสัมประสิทธิ์การปรับ นั่นก็คือ ราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินจะถูกคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ปรับรายปีแล้วบวกด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะยาวเฉลี่ยรายปีของธนาคารรัฐ 4 แห่ง อย่างไรก็ตาม ตามร่างล่าสุด ลงวันที่ 5 มกราคม 2567 เนื้อหาข้างต้นมีการเปลี่ยนแปลง

รูปภาพ_2181.jpg — โครงการลงทุนท่องเที่ยวชายฝั่งทะเล

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์จะใช้ได้เฉพาะกับโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน หรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 มกราคม 2548 เท่านั้น โครงการหลังวันที่ 1 มกราคม 2548 จะต้องมีราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงโดยอาศัยวิธีการ 3 วิธี คือ วิธีส่วนเกิน วิธีเปรียบเทียบ และวิธีรายได้ หากแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44 ตามร่างฉบับนี้ การกำหนดราคาที่ดินของโครงการก่อนหน้าจะยากยิ่งขึ้น เพราะข้อมูลที่รวบรวมมาเพื่อกำหนดต้นทุนการพัฒนา รายได้การพัฒนา และทรัพย์สินเปรียบเทียบเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้นยากมากหรือแทบไม่มีเลยด้วยซ้ำ ซึ่งในเวลานั้นวิธีการคำนวณราคาที่ดินจะใช้ปัจจัยที่สันนิษฐานไว้หลายปัจจัยโดยไม่มีการตรวจสอบและเปรียบเทียบข้อมูล ความเสี่ยงจากข้อผิดพลาดและความเสี่ยงจากการตัดสินใจในกระบวนการกำหนดราคาที่ดินจะสูงมาก” นั่นคือความกังวลของผู้บริหารกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

การค้นหาราคาที่ดินที่เจาะจงเป็นเรื่องซับซ้อน อย่างไรก็ตาม ก่อนถึงโอกาสปี 2024 หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องพยายามแก้ไขปัญหาคอขวดราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อสนับสนุนธุรกิจในช่วงเริ่มต้นการดำเนินโครงการ อีกทั้งยังมีส่วนช่วยให้จังหวัดเข้าใกล้ผลลัพธ์ที่กำหนดไว้ในมติการประชุมใหญ่พรรคการเมืองประจำจังหวัดครั้งที่ 14 วาระปี 2020 - 2025 อีกด้วย

บทเรียนที่ 1: “การเอาออก” ราคาที่ดินด้วยความระมัดระวัง

บิกงฮี - ภาพถ่ายโดย น.ลาน

แหล่งที่มา