ตลาดการให้เช่ามีทั้งคึกคักและร้างผู้คน

โฮจิมินห์ซิตี้: บ้านให้เช่ายังคงมีอัตราการเข้าพักในเชิงบวกที่ 65% หรือมากกว่า ในทางตรงกันข้าม ทาวน์เฮาส์ริมถนนมีผู้เช่าน้อยมากและมักจะว่างเปล่า

ตามข้อมูลของ VnExpress ตั้งแต่ต้นไตรมาสที่สองจนถึงวันที่ 21 พฤษภาคม ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าในนครโฮจิมินห์แบ่งออกอย่างชัดเจนเป็นสองส่วน ได้แก่ แสงสว่างและความมืด โดยเฉพาะบ้านให้เช่าในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านดองต่อเดือน ห่างจากใจกลางเมือง 10 กม. ขึ้นไป ซึ่งให้บริการนักเรียนและคนทำงานที่มีรายได้เฉลี่ยส่วนใหญ่ (ต่ำกว่า 12 ล้านดองต่อเดือน) มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่อยู่ที่ 90-95% กลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาตั้งแต่ 3.5 ถึง 5 ล้านดองต่อเดือน ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 3 ถึง 6 กม. รองรับแรงงานที่มีรายได้ดี (13 ถึง 20 ล้านดองต่อเดือน) มีอัตราเข้าพักอยู่ที่ 85 ถึง 90%

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาตั้งแต่ 5-7 ล้านดองต่อเดือน มีสัญญาณการผันผวนเล็กน้อย โดยมีอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 80% หลังจากสัญญาหมดอายุทุกๆ 6 เดือนหรือ 1 ปี ผู้เช่า 20-30% จะย้ายออกและต้องหาผู้เช่าใหม่ บ้านให้เช่ามีราคาตั้งแต่ 8-15 ล้านดองต่อเดือนขึ้นไป โดยอัตราการเข้าพักลดลงเหลือ 70-75% และมีผู้เช็คเอาท์บ่อยครั้ง กลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีราคา 1,000 ดอลลาร์ต่อเดือนขึ้นไป มีอัตราการเข้าพักที่อ่อนแอกว่าอยู่ที่ 65-70% แต่ยังคงเป็นไปในทางบวก

เมื่อเทียบกับอัตราการครอบครองที่เหมาะสมของบ้านเช่าแล้ว ทาวน์เฮาส์ริมถนนให้เช่าในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์กลับมีบรรยากาศค่อนข้างมืดมนและว่างเปล่า ตั้งแต่เดือนเมษายนเป็นต้นมา ในย่าน Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, ถนนแฟชั่น Nguyen Trai และถนน Bui Vien Western (เขต 1) ทาวน์เฮาส์ริมถนนที่เคยพลุกพล่านไปด้วยธุรกิจก็ว่างเปล่าเป็นจำนวนมากในปัจจุบัน

สถานการณ์การถอนตัวของหลายแบรนด์ยังเกิดขึ้นบริเวณวงเวียนอาสนวิหารนอเทรอดาม-ที่ทำการไปรษณีย์ในเมืองอีกด้วย Mellower Coffee ตั้งอยู่ในอาคาร Metropolitan ปิดให้บริการในช่วงปลายเดือนเมษายน เมื่อเร็วๆ นี้ eDiGi ซึ่งเป็นตัวแทนจำหน่ายที่ได้รับอนุญาตของ Apple (APR) ในเวียดนาม ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเครือธุรกิจของมหาเศรษฐี Jonathan Hanh Nguyen ซึ่งตั้งอยู่ติดกับที่ทำการไปรษณีย์ในเมือง ก็ได้ส่งคืนสถานที่ตั้งของตนด้วยเช่นกัน บริเวณใกล้เคียงมีร้าน Saigon La Poste Cafe ที่เพิ่งย้ายมาไม่นานนี้ ซึ่งยังไม่มีผู้เช่ารายใหม่ ข้างถนนหนังสือมีร้านแมคโดนัลด์ปิดไปนานแล้ว แต่พื้นที่ตรงนี้ยังว่างอยู่

ก่อนหน้านี้ ทาวน์เฮาส์หน้าอาคารใจกลางเขต 1 ถูกปล่อยเช่าโดยแบรนด์ใหญ่ ธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือธุรกิจส่วนบุคคล แต่ปัจจุบัน ผู้เช่ารายเก่าทยอยย้ายออกทีละราย และไม่มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามา ทำให้มีอัตราการว่างงานเพิ่มมากขึ้น

ให้เช่าทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ติดถนนเลอลอย เขต 1 โฮจิมินห์ซิตี้ ภาพโดย: Quynh Tran — ให้เช่าทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ติดถนนเลอลอย เขต 1 โฮจิมินห์ซิตี้ ภาพโดย: *Quynh Tran*

เมื่อพิจารณาจากการพัฒนาดังกล่าว คุณ เล กว็อก เกียน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อิสระ ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าแบ่งออกเป็นสองส่วนอย่างชัดเจน คือ ส่วนสว่างและส่วนมืด อสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง คือ ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือราคาไม่แพง จัดอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้บริโภค ซึ่งสามารถจำแนกได้ว่าเป็นความต้องการที่จำเป็น และยังคงมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยที่ดีตั้งแต่ช่วงฟื้นตัวหลังการระบาดใหญ่จนถึงปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ทาวน์เฮาส์ริมถนนที่ให้เช่าเป็นสำนักงานหรือสถานประกอบการในพื้นที่ใจกลางเมือง โดยทั่วไปคือเขตที่ 1 ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันเนื่องจากความต้องการลดลงและเศรษฐกิจตกต่ำ

คุณเคียน วิเคราะห์ว่า ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโรคในปี 2563-2564 ธุรกิจเกือบทั้งหมดที่ต้องมีสถานที่ประกอบการต้องปิดตัวลงและลดขนาดลง ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2565 เป็นต้นไป กิจกรรมทางธุรกิจใหม่ๆ จะกลับมาเปิดให้บริการอย่างค่อยเป็นค่อยไป และการค้นหาสถานที่จะกลับมาคึกคักมากขึ้นอีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบเชิงลบของการระบาดใหญ่ นอกเหนือไปจากภาวะเงินเฟ้อ สงคราม และภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก ได้เริ่มส่งผลกระทบแล้ว โดยผู้บริโภคทั่วโลกเริ่มจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ขณะที่การผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจของธุรกิจต่างๆ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และยังไม่ฟื้นตัวกลับไปสู่ระยะก่อนเกิดการระบาดใหญ่ ดังนั้นความต้องการเช่าสำนักงานและสถานประกอบการจึงยังคงต่ำ ทำให้ทาวน์เฮาส์ติดถนนบริเวณใจกลางเมืองหลายแห่งจึงว่างเปล่าในปัจจุบัน

นายเคียน เปิดเผยว่า นับตั้งแต่ต้นปี เศรษฐกิจเผชิญความยากลำบากและความท้าทายมากมาย ธุรกิจมักใช้วิธี “ป้องกัน” มากกว่า “โจมตี” โดยเน้นการลดต้นทุนและแก้ปัญหาทางธุรกิจที่ไม่มีประสิทธิภาพเป็นหลัก

เมื่อการดำเนินธุรกิจไม่มั่นคง ธุรกิจจะค่อยๆ เปลี่ยนจาก “ต้นทุนคงที่” ไปเป็น “ต้นทุนผันแปร” ตัวอย่างเช่น แทนที่จะเช่าสำนักงานหรือสถานที่ประกอบการที่แน่นอน ให้ลดขนาดพื้นที่แบบคงที่ลงและเปลี่ยนไปใช้รูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่นซึ่งไม่ขึ้นอยู่กับสถานที่มากเกินไป

แทนที่จะเช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจ จุดขายแบบออฟไลน์ไม่ว่าจะประสบความสำเร็จหรือไม่ก็ตามก็ยังคงมีต้นทุนคงที่ ผู้เช่าค่อยๆ เปลี่ยนไปใช้รูปแบบธุรกิจที่ประหยัดต้นทุน ดังนั้น พวกเขาจึงต้องรับภาระต้นทุนก็ต่อเมื่อมีรายได้ เช่น ค่าใช้จ่ายในการสั่งซื้อออนไลน์ ค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายสำหรับคำสั่งซื้อที่ส่งโดยไม่ใช้สถานที่จริง ค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้กับตัวกลางการขาย (ตัวแทน เว็บไซต์อีคอมเมิร์ซ) เมื่อขายผลิตภัณฑ์

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในพฤติกรรมผู้บริโภคในช่วงที่มีการระบาดของโรค ทำให้การทำธุรกรรมที่ร้านค้าแบบออฟไลน์ค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นออนไลน์ ทำให้ตำแหน่งและความต้องการพื้นที่สำหรับทาวน์เฮาส์ริมถนนในพื้นที่ส่วนกลางลดลงตามลำดับ

นายเคียน ยังกล่าวอีกว่า เหตุผลประการหนึ่งที่ทำให้บ้านเช่าริมถนนจำนวนมากถูกทิ้งร้างในปัจจุบัน เนื่องมาจากเจ้าของสถานที่ส่วนใหญ่เป็นบุคคลที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง รายได้จากกิจกรรมการให้เช่าอาจไม่จำเป็นสำหรับพวกเขาเสมอไป นอกจากนี้พวกเขายังเป็นคนที่มีอีโก้สูง และไม่ชอบความรู้สึกที่ถูกบังคับให้จ่ายค่าเช่าแพง ฉะนั้นเมื่อต้องต่อรองราคาให้ต่ำกว่าเดิม เจ้าของบ้านก็เลยจะปล่อยทิ้งเอาไว้เปล่าๆ ดีกว่า

ในทางกลับกัน ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือระดับกลาง เจ้าของบ้านสามารถต่อรองราคาได้ง่ายกว่า และราคาเช่าก็อยู่ในระดับปานกลาง อุปทานและอุปสงค์ตอบสนองกัน ดังนั้น อัตราการว่างจึงต่ำ

วูเล่

ลิงค์ที่มา