ตลาดที่ดินในฮอกมอนและกู๋จีปรากฎ 'คลื่น' ของการขาดทุน

ผ่านพ้นช่วงที่เพิ่มจำนวนครั้งไปแล้ว

หากในช่วงต้นปี 2564 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮอกมอนและกู๋จีค่อนข้าง “สงบ” แต่ในช่วงต้นปี 2565 สถานที่แห่งนี้ก็กลายมาเป็นศูนย์กลางความสนใจสำหรับนักลงทุน ภายในต้นปี 2565 ที่ดินในบริเวณนี้มีช่วงทำกำไร 2-3 เท่าของราคาซื้อ กลายเป็นจุดเด่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

โดยผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้อธิบายถึงปรากฏการณ์นี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปนั้นมีราคาที่ถูกผลักดันให้สูงขึ้นจากการขึ้นราคาที่ค่อนข้างน่าตกใจในพื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ตั้งแต่นั้นมา ตลาดในเขตชานเมืองก็ได้รับแรงหนุนเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเข้าร่วมการแข่งขันขึ้นราคา เพราะยังมีช่องว่างให้พัฒนาได้อีก

นอกจากนี้ แผนการที่เสนอให้ยกระดับเขตกู๋จีให้เป็นเมืองในสังกัดนครโฮจิมินห์ยังเป็นการส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย กำหนดราคาใหม่ทันที โดยส่วนใหญ่เพิ่มขึ้น 1.2 เท่าถึง 1.5 เท่า เมื่อเทียบกับช่วงกว่าครึ่งปีที่ผ่านมา

ในจำนวนนั้น มี "จุดที่น่าสนใจ" บางแห่งในกู๋จีที่น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนจำนวนมาก เช่น พื้นที่ถนน Nguyen Thi Ranh (ชุมชน An Nhon Tay) ซึ่งราคาเพิ่มขึ้น 2-3 เท่า เป็น 8.2 - 8.5 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาที่ดินบนถนนบุยทีไดเอท (ตำบลหน่วนดึ๊ก) เพิ่มขึ้น 4 เท่าเป็น 7.2 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามสถิติบางส่วน ที่ดินในบางพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีในเขตกู๋จีมีราคาสูงถึง 17.5 ล้านดองต่อตารางเมตรเลยทีเดียว

เมื่อเวลาผ่านไป ตลาดที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมากและเนินทรายก็ปรากฏขึ้นด้วย ภาพที่ 1 — ยุคที่ทุกคนต่างเชิญชวนกันไปดูที่ดินในเขตชานเมืองนครโฮจิมินห์สิ้นสุดลงแล้ว

ในฮอกมอน ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2020 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการยกระดับ 3 เขต คือ ฮอกมอน, บิ่ญจัน และนาเบ เป็นเขตต่างๆ อย่างกว้างขวาง นักลงทุนหลายรายซื้อที่ดินผืนใหญ่ในราคาต่ำแล้วจึงขึ้นราคาผ่านข้อเสนอพิเศษแบบแฟลช ตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา ฮอกมอนได้กลายเป็นศูนย์กลางแห่งหนึ่งของไข้ดิน ราคาที่ดินในฮอกมอนปรับตัวสูงขึ้นค่อนข้างมากตามถนนต่างๆ เช่น Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu ฯลฯ

ในปี 2563 ราคาที่ดินที่ถูกที่สุดในหมู่บ้านโฮกมอนบนถนนเลทีฮา อยู่ที่ 25 - 27 ล้านดองต่อตรม. ราคาสูงสุดอยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตรม. โดยพื้นที่หน้ากว้างเกือบ 3,000ตรม. ที่ดินแปลงนี้มีมูลค่ามากถึง 13,500 ล้านดองเลยทีเดียว เส้นทางอื่นๆ เช่น ถนนคู่ขนานทางหลวงหมายเลข 22 ถนนทรานวันมัวอิ ถนนเหงียนทิซอก เป็นเส้นทางที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเร็วที่สุดในฮอกมอน โดยเฉพาะเส้นทางคู่ขนานทางหลวงหมายเลข 22 มีราคาปรับขึ้นต่ำสุดคือ 13 - 14 ล้านดอง/ตรม. เป็น 17 - 18 ล้านดอง/ตรม.

เมื่อเวลาผ่านไป ตลาดก็เติบโตอย่างรวดเร็ว และเนินทรายก็ปรากฏขึ้นด้วย ภาพที่ 2 — ที่ดินมุมในเขตกู๋จี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่ดี ครั้งหนึ่งเคยเป็นที่ต้องการและถูกแข่งขันโดยนักลงทุน

นอกจากการปรับราคาขึ้นแล้ว โฆษณาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กู๋จีและโฮกมอนยังติดอันดับสูงสุดในผลการค้นหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์อีกด้วย ตามสถิติจากเครื่องมือค้นหาบางตัว หลังจากวันตรุษจีนปี 2565 นอกจากที่ดินในเขต 2 และเขต 9 แล้ว ฮ็อกมอนและกู๋จียังเป็นคีย์เวิร์ดที่ถูกค้นหามากในพื้นที่ซื้อขายอีกด้วย

ในช่วงเวลานั้น การที่ตลาดปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วได้ทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการล่มสลายที่กำลังจะเกิดขึ้น นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ เปิดเผยกับสื่อมวลชนว่า มีบางคนใช้ข้อมูลการประชุมเพื่อแสวงหาผลประโยชน์ส่วนตัว นายโจว กล่าวว่า นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ เป็นสาเหตุให้ราคาที่ดินในเขตกู๋จีและโฮกมอน "พุ่งสูงอย่างบ้าคลั่ง"

นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญหลายรายยังเตือนถึงการหลอกลวงทางตลาด ซึ่งอาจทำให้ผู้ลงทุนที่ดินเดือดร้อนได้ เมื่อมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินถูกกดสูงเกินไป คำเตือนดังกล่าวดูเหมือนจะเป็นจริงเมื่อในปัจจุบันมีข้อมูลมากมายที่แสดงให้เห็นว่าที่ดินในบริเวณนี้กำลังถูกขายในราคาที่ขาดทุน

ตัดขาดทุนด้วยเหตุผลหลายประการ

โดยอ้างอิงจากตลาดอสังหาฯ บางแห่ง รวมถึงกลุ่มนายหน้าในเครือข่ายสังคมออนไลน์ มีบทความจำนวนมากที่มีการโพสต์วลีที่ว่า "ขายทอดตลาดในราคาที่น่าอึดอัด" "ตัดขาดทุนอย่างรวดเร็ว" "ขายที่ดินเพื่อชำระหนี้ธนาคาร" ... กันอย่างแพร่หลาย ผู้ขายหลายรายยินดีที่จะลดการขาดทุน 30-40% ของมูลค่าที่ดินเพื่อรับเงินคืนด้วยเหตุผลต่างๆ มากมาย เช่น เพื่อชำระเงินกู้ธนาคาร จ่ายเงินให้กับพื้นที่อื่นเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกปรับหรือถูกชำระบัญชี

ตัวอย่างเช่น บนถนน Nguyen Van Kha เจ้าของที่ดินกำลังขายที่ดินขนาด 123 ตร.ม. ในราคา 1.52 พันล้านดอง ซึ่งเทียบเท่ากับมากกว่า 12 ล้านดอง/ตร.ม. เจ้าของที่ดินบอกว่านี่คือราคาตัดขาดทุน 500 ล้านดอง เนื่องจากเป็นที่ดินแปลงสวย อยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ นอกจากนี้ผู้ซื้อยังสามารถเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ราคาที่ดีกว่าได้อีกด้วย

เมื่อเวลาผ่านไป ตลาดที่ดินเปล่าก็เพิ่มขึ้นและมีเนินทรายเกิดขึ้นด้วย ภาพที่ 3 — ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นข่าวการลดความสูญเสียในพื้นที่กู๋จีและฮอกมอน

หรืออีกแปลงมุมบนทางหลวงจังหวัดหมายเลข 8 (เมืองกู๋จี) เนื้อที่ 90 ตรว. ก็ขายขาดทุน 1 พันล้านดองเช่นกัน แปลงนี้ยังอยู่ในแหล่งผังเมืองที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เจ้าของที่ดินกล่าวว่าเนื่องจากเขาต้องการเงินมาจ่ายธนาคาร เขาจึงต้องขายที่ดินแปลงนี้ในราคาถูก และยังยินดีจ่ายค่าคอมมิชชันสูงให้กับนายหน้าเพื่อให้สามารถหาผู้ซื้อได้รวดเร็วอีกด้วย

ในภูเก็ต มีที่ดินบางแปลงมูลค่าเกิน 5 พันล้านดองในช่วงปี 2021-2022 ซึ่งเจ้าของที่ดินได้ลงโฆษณาขายในราคา 4 พันล้านดองมาเป็นเวลา 2 เดือนแล้ว แต่ยังไม่ได้มีผู้ซื้อเลย นี่ก็เป็นสถานการณ์ทั่วไปที่เกิดขึ้นกับนักลงทุนหลายรายที่ซื้อที่ดินในช่วงที่การเติบโตร้อนแรงนี้

จากการวิจัย พบว่าตลาดที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ลดลงจาก 5-15% ในช่วงปลายปี 2565 ถึงมกราคม 2566 ในปัจจุบันการลดลงโดยทั่วไปได้แตะระดับ 20-35% แล้ว และมีสัญญาณว่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากเจ้าของที่ดินหลายรายกำลังตกอยู่ภายใต้แรงกดดันจากธนาคาร แม้ว่าจะมีการทำธุรกรรมแบบ "ตกปลาล่าง" บ้าง โดยที่ดินจำนวนหนึ่งลดลงอย่างรวดเร็ว บางรายถึง 50% อย่างไรก็ตาม ตลาดส่วนใหญ่ไม่มีสภาพคล่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่มีที่ดินขนาดใหญ่

เมื่ออธิบายสถานการณ์นี้ ผู้เชี่ยวชาญบอกว่าส่วนหนึ่งเป็นเพราะอิทธิพลของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป เมื่อกระแสเงินสดไหลผ่านช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่มีอัตราผลกำไรระยะสั้นสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจำนวนมากยังคงรอที่จะจับจุดต่ำสุดในช่วงปัจจุบัน ซึ่งทำให้สภาพคล่องไม่ดีขึ้น คลื่นการตัดขาดทุนยังแพร่กระจายจากใจกลางเมืองโฮจิมินห์ไปยังเขตรอบนอกและจังหวัดใกล้เคียง ส่งผลให้ตลาดมีตัวเลือกมากเกินไป จนบางพื้นที่ไม่มีสภาพคล่องเลย

นอกจากนี้ ตลาดในฮอกมอนและกู๋จีก็ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงเช่นกัน เพราะเมื่อปลายปี 2565 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ขอให้เขตชานเมืองอย่ายื่นคำร้องขออนุมัติให้เป็นเขตหรือเมือง สิ่งนี้ส่งผลกระทบทางจิตวิทยาอย่างมีนัยสำคัญต่อการลงทุนและการตัดสินใจซื้อขายในพื้นที่นี้ ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลพบว่าด้วยราคาตัดขาดทุนในปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากที่ถือหุ้นตั้งแต่ปี 2019-2020 ยังคงสามารถทำกำไรได้มาก ดังนั้นที่ดินที่ลงประกาศขายขาดทุนนั้นไม่ได้ขาดทุนจริง 100% เพียงแค่ลดกำไรเพื่อกำจัดสินค้าออกไป เป็นการเตรียมเงินทุนสำหรับการลงทุนครั้งต่อไปที่ให้กำไรดีกว่า

แหล่งที่มา