ตลาดการเช่าสำนักงานที่คึกคักและการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ

สร้างสภาพแวดล้อมการแข่งขัน

กิจกรรมการให้เช่าสำนักงานในช่วงเร็วๆ นี้ได้รับการบันทึกว่ากลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยมีการทำธุรกรรมการขยายหรือย้ายสำนักงาน ตลาดยังบันทึกการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของผู้เช่า ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนสำนักงานต้องเปลี่ยนแปลงเพื่อรักษาผู้เช่าไว้ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่และองค์กรข้ามชาติ

เพื่อทำความเข้าใจการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้เช่าได้ดีขึ้นและค้นหาปัจจัยที่สามารถรักษาผู้เช่าสำนักงานไว้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ คุณ Matthew Powell ผู้บริหารของ Savills Vietnam กล่าวว่าตลาดสำนักงานได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่เวียดนามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

จากข้อมูลของกระทรวงการวางแผนและการลงทุน พบว่า ณ วันที่ 20 เมษายน 2024 มูลค่าเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามรวมอยู่ที่มากกว่า 9.27 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 จนถึงปัจจุบัน ประเทศมีโครงการที่ดำเนินการแล้ว 40,049 โครงการ โดยมีทุนจดทะเบียนรวมเกือบ 478.58 พันล้านเหรียญสหรัฐ

สำนักงานเกรดเอ หลายแห่งให้เช่าในนครโฮจิมินห์

นักลงทุนต่างชาติลงทุนใน 17 จาก 21 ภาคส่วนของเศรษฐกิจภายในประเทศ โดยอุตสาหกรรมการแปรรูปและการผลิตเป็นผู้นำด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 6,150 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นเกือบ 66.4% ของมูลค่าการลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 19.8% จากช่วงเวลาเดียวกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับสองด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1.73 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นเกือบ 18.7% ของมูลค่าการลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 78.2% จากช่วงเวลาเดียวกัน ลำดับถัดไปคืออุตสาหกรรมการค้าส่งและค้าปลีก ธุรกิจการจัดเก็บสินค้าและขนส่ง โดยมีทุนจดทะเบียนรวมกว่า 451.4 ล้านเหรียญสหรัฐ และเกือบ 383.2 ล้านเหรียญสหรัฐ ตามลำดับ

การเติบโตของทุน FDI และการกระจายความเสี่ยงของอุตสาหกรรมควบคู่ไปกับดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในเชิงบวกอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่าเวียดนามเป็นตลาดที่มีศักยภาพสำหรับธุรกิจประเภทต่างๆ ส่งผลให้มีความต้องการสำนักงานเพิ่มมากขึ้น

กิจกรรมการให้เช่าสำนักงานในไตรมาส 1 ปี 2567 คึกคัก ในจำนวนนี้ ผู้เช่าจากอุตสาหกรรมเทคโนโลยีสารสนเทศ การผลิต และกฎหมาย ถือครองเปอร์เซ็นต์สูง

อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่สูงไม่ได้มีไว้สำหรับกลุ่มสำนักงานทุกกลุ่ม ความต้องการในปัจจุบันมุ่งเน้นไปที่กลุ่มสำนักงานคุณภาพสูง เนื่องจากผู้เช่ามีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับสำนักงาน พวกเขาต้องการพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพดีและสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดีเพื่อดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีความสามารถ

สภาพแวดล้อมในการทำงานถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ผู้ลงทุนเช่าสำนักงานและผู้เช่าสำนักงานให้ความสำคัญ

แนวโน้มจึงค่อยๆเปลี่ยนไปสู่อาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียว มีพื้นที่คุณภาพ และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ดังนั้นนักลงทุนสำนักงานจึงต้องรักษาและดูแลให้มีสถานที่ที่ได้มาตรฐานมีคุณภาพเพื่อตอบสนองรสนิยมทั่วไป

แนวโน้มในปัจจุบันคือผู้เช่าส่วนใหญ่ชอบพื้นที่ใจกลางเมืองใหญ่ ที่มีโครงการใหม่ๆ ที่มีคุณภาพสูง ราคาค่าเช่าเหมาะสม และใกล้ใจกลางเมือง

จะเห็นได้ว่าแนวโน้มการเลือกสำนักงานของผู้เช่านั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย และราคาไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ธุรกิจพิจารณาโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่มักจะอัปเกรดสำนักงานของตนเป็นอาคารระดับ Class A

สำหรับบริษัทจำนวนมาก การย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวถือเป็นเรื่องที่มีความสำคัญสูงสุดหรืออาจถือเป็นข้อกำหนดด้วยซ้ำ เป็นส่วนหนึ่งของความมุ่งมั่น ESG ระดับโลกที่มีต่อผู้ถือหุ้นและข้อกำหนดด้านกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง

บางครั้งบริษัทก็เต็มใจที่จะจ่ายเงินเพิ่มเพื่ออาคารที่มีคุณภาพดีกว่าพร้อมใบรับรองสีเขียว ซึ่งจะช่วยมอบสภาพแวดล้อมการทำงานที่มีประสิทธิผลสำหรับพนักงาน และสร้างภาพลักษณ์แบรนด์เชิงบวกกับลูกค้า แม้ว่าราคาจะเป็นปัจจัยที่สำคัญมาก แต่ก็ไม่ใช่ปัจจัยในการตัดสินใจ

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้สังเกตเห็นความแตกต่างระหว่างอาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวกับอาคารที่ไม่ได้รับการรับรอง

อาคารเก่าที่ไม่ตรงตามมาตรฐานสีเขียวจะต้องเผชิญกับแรงกดดันที่มากขึ้นในการลดค่าเช่า เนื่องจากไม่สามารถแข่งขันกับอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวได้ หลักฐานก็คือเจ้าของสำนักงานบางราย โดยเฉพาะสำนักงานประเภท B จำเป็นต้องลดค่าเช่าเพื่อรักษาลูกค้าไว้ ขณะที่อาคารหรูหราต่างๆ ยังคงมีอัตราค่าเช่าที่คงที่

“ปัจจัยด้านราคาถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างเห็นได้ชัด แต่เช่นเดียวกับสิ่งอื่นๆ หลายคนก็เต็มใจที่จะจ่ายเงินเพื่อประสบการณ์ที่มีคุณภาพ การซื้อรถยนต์ เสื้อผ้า หรือกระเป๋าถือ บางครั้งความแตกต่างของราคาสามารถยอมรับได้สำหรับผลิตภัณฑ์และบริการที่มีคุณภาพสูงกว่า” แมทธิว พาวเวลล์ กล่าว

ค่าเช่าสำนักงานในนครโฮจิมินห์กำลังเพิ่มสูงขึ้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวไว้ ตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์มีจุดแข็งหลายประการ โดยมีพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่ควบคู่ไปกับตลาดเชิงพาณิชย์ที่ใหญ่กว่า ราคาค่าเช่าสำนักงานในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงกว่าในฮานอย โดยเฉพาะในโครงการในเขต 1

อย่างไรก็ตาม ตลาดนครโฮจิมินห์ก่อนหน้านี้ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เดียวคือเขตที่ 1 ซึ่งเป็นพื้นที่สำนักงานหลัก อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ ตลาดแห่งนี้ได้ย้ายไปยังพื้นที่ Thu Thiem แล้ว โดยมีสำนักงานใหม่ พื้นที่กว้างขวาง และโครงการที่ได้รับการรับรองสีเขียวจำนวนมาก

ในขณะเดียวกันเรื่องราวในฮานอยกลับแตกต่างออกไป กรุงฮานอยมีการพัฒนาที่แพร่หลายมากขึ้นในตลาดสำนักงาน เนื่องจากมีทำเลต่างๆ ที่เน้นโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น ฮว่านเกี๋ยม บาดิญ ทางตะวันตกของฮานอย และเร็วๆ นี้ก็บริเวณทะเลสาบตะวันตก

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันศักยภาพการเช่าของโครงการในพื้นที่ฮว่านเกี๋ยมและบาดิ่ญค่อนข้างสูง ดังนั้น อาคารใหม่ที่คาดว่าจะเปิดตัวในอนาคตอันใกล้ เช่น Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza และ BRG Diamond Park Plaza จะเป็นอุปทานใหม่ สร้างความคึกคักให้กับกิจกรรมเชิงพาณิชย์มากยิ่งขึ้น

นครโฮจิมินห์ถือเป็นเมืองที่มีสำนักงานให้เช่าจำนวนมากซึ่งดึงดูดลูกค้าได้จำนวนมากและมีราคาดีกว่า

ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่ออีกว่าราคาค่าเช่าสำนักงานในฮานอยไม่น่าจะสูงเกินกว่าในโฮจิมินห์ซิตี้ในอนาคต

ดังนั้น ตามข้อมูลของ Savills Asia Pacific ในช่วงครึ่งหลังปี 2023 ราคาค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในฮานอยเมื่อเทียบกับภูมิภาคยังคงอยู่ที่ระดับเฉลี่ยที่ 41.7 USD/ตร.ม./เดือน (รวมภาษีและค่าบริการ) ในขณะเดียวกันตัวเลขที่บันทึกไว้ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 63.2 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื่องจากมีอุปทานเกรด A ใหม่ในกรุงฮานอยที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในช่วงเวลาข้างหน้านี้ ราคาค่าเช่าจึงยังคงมีการแข่งขันต่อไป

สำหรับอาคารแต่ละหลังที่เป็นที่นิยมหรือมีคุณภาพดี อาจต้องมีราคาที่สูงกว่า แต่จะไม่สูงกว่าทางเลือกอื่นๆ มากนัก ดังนั้นในช่วงเวลาข้างหน้านี้ ฮานอยจะรักษาราคาค่าเช่าที่สมเหตุสมผลพร้อมสถานที่ที่มีคุณภาพสูง

ในเวลาเดียวกันผู้เชี่ยวชาญยังเชื่ออีกว่าต้นทุนการลงทุนสำหรับอาคารสีเขียวเป็นการลงทุนในระยะยาว ในขณะเดียวกันเรื่องราวของการลดราคาก็เป็นเพียงเรื่องราวในระยะสั้น เพราะผู้เช่าสำนักงานมักจะใช้สำนักงานเป็นเวลานานอย่างน้อย 5-10 ปีหรืออาจจะนานกว่านั้น

ดังนั้นอาคารสำนักงานสีเขียวที่พัฒนาอย่างยั่งยืนจึงเป็นปัจจัยที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่จะรักษาผู้เช่าระยะยาว ดังนั้น ปัญหาปัจจุบันของนักลงทุนโครงการสีเขียวคือการลงทุนในระยะยาว

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html