ในคำร้องที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ส่งถึงธนาคารแห่งรัฐ HoREA ระบุว่า แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจะมีสินทรัพย์รวมจำนวนมาก แต่ก็ได้ใช้มาตรการต่างๆ มากมายเพื่อลดราคาขายลงอย่างมากและเพิ่มส่วนลดขึ้น 45-50%
อย่างไรก็ตาม การจะขายสินค้ายังคงเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากแทบไม่มีผู้ซื้อ ทำให้ธุรกิจขาดเงินสด มีกระแสเงินสดติดลบ และขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง ซึ่งอาจนำไปสู่สถานการณ์ "ล้มละลายเพราะทรัพย์สินกองโต" ได้
ด้วยเหตุนี้ สมาคมจึงประเมินปี 2565 ว่าเป็นปีที่ยากลำบากและรุนแรงที่สุด และปี 2566 จะเป็นปีที่สำคัญสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สิ่งนี้อาจเห็นได้ชัดเจนที่สุดจากรายงานทางการเงินของธุรกิจในไตรมาสแรกของปี 2023 ซึ่งสินทรัพย์ของ "ยักษ์ใหญ่" ด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรายบันทึกความผันผวนอย่างรุนแรง
สินค้าคงคลังคิดเป็นส่วนใหญ่ของสินทรัพย์รวม
ในแง่ขององค์กรที่มีสินทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ผู้นำคงต้องเป็น No Va Real Estate Investment Group Corporation (Novaland, HoSE: NVL) เพราะ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2023 สินทรัพย์รวมขององค์กรสูงถึงมากกว่า 256,000 พันล้านดอง ลดลง 1,171 พันล้านดองเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2022
โดยมีลูกหนี้ระยะสั้นและระยะยาวบันทึกสูงถึง 96,635 พันล้านดอง คิดเป็นร้อยละ 38 ของสินทรัพย์รวม
นอกจากลูกหนี้การค้าแล้ว สินค้าคงคลังยังคิดเป็นส่วนใหญ่ของโครงสร้างสินทรัพย์ขององค์กร โดยมีมูลค่า 136,904 พันล้านดอง ดังนั้น ลูกหนี้การค้าและสินค้าคงคลังเพียงอย่างเดียวมีสัดส่วนประมาณ 90% ของสินทรัพย์ทั้งหมดของ Novaland
จากสินค้าคงคลังของ Novaland มูลค่า 136,904 พันล้านดอง เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างสำหรับขาย มูลค่า 125,107 พันล้านดอง อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วสำหรับขาย มูลค่า 11,677 พันล้านดอง และสินค้าอสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 104 พันล้านดอง ส่วนเรื่องขายอสังหาฯที่อยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งโครงการ Novaland ไม่ได้อธิบายไว้อย่างละเอียดในรายงาน
อย่างไรก็ตาม บริษัทดังกล่าวระบุว่า ณ วันที่ 31/2023 มูลค่าคงคลังของ Novaland ถูกใช้เป็นหลักประกันเงินกู้จำนวน 58,686 พันล้านดอง และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่รวมเป็นทุนในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ที่ 1,598 พันล้านดอง
Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) ซึ่งเป็นบริษัท "ที่มีชื่อเสียง" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน สินทรัพย์ของบริษัทมีการลดลงค่อนข้างยาวนาน โดยลดลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2565 จนถึงปัจจุบัน จากกว่า 25,797 พันล้านดอง เหลือประมาณ 21,758 พันล้านดอง
ในไตรมาสแรกของปี 2566 โครงสร้างสินทรัพย์ของ Phat Dat มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยมีลูกหนี้ลดลงมากกว่า 1,000 พันล้านดอง แตะที่ 5,328 พันล้านดอง คิดเป็น 24.5% ของสินทรัพย์รวม สต๊อกสินค้าลดลงเล็กน้อย (ลดลง 50 พันล้านดอง) แตะที่ 12,131 พันล้านดอง คิดเป็น 55.7% ของสินทรัพย์รวม
อย่างไรก็ตาม เงินสดของบริษัทมีเพียงประมาณ 218 พันล้านดองเท่านั้น โครงสร้างสินทรัพย์ของบริษัทส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในสินค้าคงคลังและลูกหนี้ มูลค่าสินค้าคงคลังและลูกหนี้การค้าของ Phat Dat ยังคงคิดเป็น 80% ของสินทรัพย์รวม ไม่น้อยหน้า Novaland ซึ่งเป็น "บริษัทรุ่นพี่" มากนัก
Construction Development Investment Corporation - DIC Corp (HoSE: DIG) ไม่ด้อยกว่าบริษัทใหญ่ๆ ในอุตสาหกรรม แม้ว่าธุรกิจจะประสบความเจริญรุ่งเรืองโดยมีกำไรหลังหักภาษีเติบโตขึ้น 10% แต่สินทรัพย์ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2023 สินทรัพย์รวมของ DIC Corp ลดลงมากกว่า 900 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับต้นปี (จาก 14,748 พันล้านดอง เป็น 13,826 พันล้านดอง) โดยมีสินค้าคงคลังจำนวน 6,037 พันล้านดอง คิดเป็นร้อยละ 43.7 ของสินทรัพย์รวม ลูกหนี้การค้าอยู่ที่ 5,743 พันล้านดอง ลดลงจากต้นปี แต่ยังคงคิดเป็น 41% ของสินทรัพย์รวม
นอกจากนี้ เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดลดลง 40,000 ล้านดอง เมื่อเทียบกับต้นปีเหลือมากกว่า 205,000 ล้านดอง การลงทุนทางการเงินระยะสั้นก็ลดลงเล็กน้อยเหลือ 177 พันล้านดอง
นี่เป็นไตรมาสที่ 5 ติดต่อกันที่บริษัทมีการบันทึกการลดลงอย่างรวดเร็วของสินทรัพย์ ครั้งล่าสุดที่สินทรัพย์รวมของ DIC Corp บันทึกการเติบโตคือในไตรมาสที่ 4 ของปี 2021
เมื่อขยายรายการสินทรัพย์ที่ลดลง สินทรัพย์รวมของ Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE: KHD) ณ วันที่ 31 มีนาคม 2023 ถูกบันทึกไว้ที่มากกว่า 20,747 พันล้านดอง ลดลงเล็กน้อย 4% เมื่อเทียบกับต้นปี
โดยเงินฝากธนาคารที่มีกำหนดชำระคืนต่ำกว่า 3 เดือน ลดลงเหลือเกือบ 564.7 พันล้านดอง ขณะที่ต้นปีมียอดสะสมกว่า 2,000 พันล้านดอง
สินค้าคงคลังยังคงคิดเป็นสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุดในโครงสร้างสินทรัพย์ โดยมีมูลค่ามากกว่า 12,656 พันล้านดอง โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จ
โดยเฉพาะเงินกว่า 5,405 พันล้านดองที่โครงการ Khang Phuc - Tan Tao Ward Residential Center เกือบ 3,300 พันล้านดองในโครงการ Doan Nguyen - Binh Trung Dong มูลค่ากว่า 1,134 พันล้านดองในโครงการ Binh Trung - Binh Trung Dong และมูลค่ากว่า 2,816 พันล้านดองในโครงการอื่นๆ
รักษาโมเมนตัมเอาไว้
ท่ามกลางภาพลักษณ์ที่ดูมืดมนแต่มีสินทรัพย์ที่โดดเด่น ธุรกิจ VinGroup กลับฟื้นตัวพร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อพิจารณาจากสินทรัพย์รวม Vinhomes Joint Stock Company (HoSE: VHM) ยังคงครองบัลลังก์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
สินทรัพย์รวมของ Vinhomes ยังคงขยายตัวร้อยละ 4 ในไตรมาสแรกของปี 2566 แตะที่มากกว่า 377,000 พันล้านดอง โดยสินทรัพย์ระยะสั้นคิดเป็นมูลค่า 205,327 พันล้านดอง
ขณะที่ตลาดทั้งหมดกำลังประสบปัญหาเพราะสินค้าคงคลัง Vinhomes กลับมีภาวะหยุดนิ่ง โดยลดลง 3,416 พันล้านดองในไตรมาสเดียวเหลือ 60,946 พันล้านดอง มูลค่ารวมของสินค้าคงคลังและลูกหนี้ระยะสั้นและระยะยาวของ Vinhomes คิดเป็นประมาณ 53% ของโครงสร้างสินทรัพย์ของบริษัทในปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม เป็นที่น่าสังเกตว่าเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดของ Vinhomes ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสแรกของปี 2023 จาก 10,816 พันล้านดองเป็น 1,889 พันล้านดอง ยอดลดลงสูงสุดอยู่ที่การลงทุนและเงินฝากธนาคารที่มีกำหนดชำระน้อยกว่า 3 เดือน ลดลง 9,625 พันล้านดอง
นอกจาก Vinhomes แล้ว เจ้าของเครือศูนย์การค้า Vincom อย่าง Vincom Retail JSC (HoSE: VRE) ก็ยังทำผลงานได้ดีมากในการรักษาโมเมนตัมการเติบโตของสินทรัพย์ของบริษัทอีกด้วย
ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2566 สินทรัพย์รวมของ Vincom Retail มีมูลค่าเกือบ 44,260 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับระดับมากกว่า 42,700 พันล้านดองที่บันทึกไว้เมื่อต้นปี เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดอยู่ที่เกือบ 7,300 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 4
สต๊อกสินค้า ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 มีมูลค่ากว่า 1,400 พันล้านดอง ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ขายระหว่างก่อสร้าง คิดเป็น 1,399 พันล้านดอง (ส่วนใหญ่เป็นต้นทุนก่อสร้างและพัฒนาทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ขาย)
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2023 Vincom Retail มีค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างพื้นฐานที่ยังไม่เสร็จสิ้นรวม 701,000 ล้านดอง โดยที่โรงแรม Bac Ninh มีมูลค่า 208,000 ล้านดอง โครงการ Vincom Plaza Dien Bien มีมูลค่า 135,000 ล้านดอง โครงการ Vincom Plaza Bien Hoa 2 มีมูลค่าเกือบ 136,000 ล้านดอง และโครงการ Vincom Plaza Dong Ha Quang Tri มีมูลค่า 127,000 ล้านดอง
แม้ว่าธุรกิจหลายแห่งจะประกาศว่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้น แต่กลับมีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นและเงินสดลดลง
เพิ่มแต่...ผิดที่
อย่างไรก็ตามความมั่งคั่งที่เพิ่มขึ้นไม่ใช่สัญญาณเชิงบวกเสมอไป
Nam Long Investment Corporation (HoSE: NLG) รายงานกำไรลดลงครึ่งหนึ่ง และประกาศรายงานทางการเงินสำหรับไตรมาสแรกของปี 2566 โดยมีสินทรัพย์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับต้นปีเป็น 27,264 พันล้านดอง แต่ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้นเป็น 15,681 พันล้านดอง และคิดเป็น 57.5% ของสินทรัพย์รวม
ขณะเดียวกันเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดของบริษัทลดลงร้อยละ 9 เหลือ 3,425 พันล้านดอง
หรืออย่าง บริษัทพัฒนาอุตสาหกรรมและการลงทุน JSC (Becamex IDC, HoSE: BCM) แม้ว่าสินทรัพย์รวมจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงต้นปีเป็นมากกว่า 48,589 พันล้านดอง แต่บริษัทนี้ยังคงมีกำไรหลังหักภาษีเพียง 74 พันล้านดอง ลดลง 81%
ที่น่าสังเกตคือ เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดของ "เจ้าพ่อ" อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมรายนี้ก็ลดลงร้อยละ 60 เหลือ 436,200 ล้านดอง
ในทางกลับกัน ลูกหนี้ระยะสั้นเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เป็น 3,284 พันล้านดอง สต๊อกสินค้าคิดเป็นส่วนใหญ่ของโครงสร้างสินทรัพย์ที่ 21,356 พันล้านดอง (คิดเป็น 44% ของสินทรัพย์) เพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกับต้นปี การลงทุนในบริษัทที่เกี่ยวข้องคิดเป็นมูลค่า 15,337 พันล้านดอง (คิดเป็น 31.5% ของสินทรัพย์) เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับต้นปี
ในช่วงเวลาที่เงินสดคือราชาเช่นปัจจุบัน การที่ธุรกิจหลายแห่งประกาศว่าสินทรัพย์ของตนเพิ่มขึ้น แต่ส่วนใหญ่เป็นสินค้าคงเหลือในคลัง ขณะที่ยอดเงินสดลดลงอย่างมากนั้นไม่ใช่สัญญาณเชิงบวกเสมอ ไป
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)