สร้างรถไฟความเร็วสูงจะพัฒนา TOD อย่างไร?

รถไฟความเร็วสูงคาดว่าจะสร้างรายได้ประมาณ 22,000 ล้านดอลลาร์จากการให้บริการ การโฆษณา และที่ดินในพื้นที่พัฒนาเมืองที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) อย่างไรก็ตาม ยังมีงานอีกมากที่ต้องทำเพื่อเปลี่ยนความคาดหวังให้กลายเป็นความจริง

ใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน เปิดพื้นที่พัฒนาใหม่

โครงการรถไฟความเร็วสูง (HSR) เพิ่งจะนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาอนุมัตินโยบายการลงทุน ด้วยการลงทุนรวมกว่า 67,000 ล้านเหรียญสหรัฐ โครงการนี้คาดว่าจะนำมาซึ่งผลประโยชน์มหาศาลโดยเปิดพื้นที่การพัฒนาและทรัพยากรใหม่ๆ ผ่านการใช้กองทุนที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ

บริการดังกล่าวแพร่หลายในบริเวณสถานี Wok Wok Hakaniemi ในระบบรถไฟฟ้าใต้ดินเฮลซิงกิ (ฟินแลนด์)

นายชู วัน ตวน รองผู้อำนวยการคณะกรรมการบริหารโครงการรถไฟ (กระทรวงคมนาคม) กล่าวว่า รายได้จากการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ TOD และประโยชน์เชิงพาณิชย์ของเส้นทางรถไฟความเร็วสูงอาจสูงถึงประมาณ 22,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ โดยมีรายได้จากการบริการและโฆษณาราว 5 พันล้านเหรียญสหรัฐ จากกองทุนที่ดินประมาณ 17,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

เพื่อพัฒนา TOD แต่ละจุดสถานีโดยสารจะวางแผนพื้นที่โดยรอบพื้นที่ประมาณ 200 - 500 ไร่ ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ประกอบด้วย 3 พื้นที่ใช้งาน คือ พื้นที่ให้บริการรับส่งผู้โดยสารโดยตรง, พื้นที่ลานจอดรถ และบริเวณลานจอดรถ พื้นที่ประมาณ 6 - 8 ไร่ พื้นที่บริการและพาณิชย์ เนื้อที่ 10 - 15 ไร่ พื้นที่บริการในเมือง มีพื้นที่ 250 - 300 ไร่

ประสบการณ์จากประเทศอื่นแสดงให้เห็นว่าในเมืองส่วนใหญ่ มูลค่าที่ดินและทรัพย์สินตามเส้นทางขนส่งสาธารณะจะเพิ่มขึ้น

นายทราน เทียน คานห์ ผู้อำนวยการฝ่ายการรถไฟเวียดนาม เปิดเผยว่า รถไฟฟ้าใต้ดินเฮลซิงกิ (ประเทศฟินแลนด์) มีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเดินไปยังบริเวณสถานีรถไฟได้สูงกว่าพื้นที่อื่นถึง 7.5% โดยทำเลที่ดีที่สุดสามารถเพิ่มขึ้นได้ถึง 11% ในประเทศญี่ปุ่น มูลค่าที่ดินในเมืองที่มีสถานีรถไฟเพิ่มขึ้นร้อยละ 67 เมื่อเทียบกับสถานที่อื่นๆ

ในประเทศจีน หลังจากทางรถไฟปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้ความยาว 1,318 กิโลเมตรด้วยความเร็ว 380 กิโลเมตร/ชั่วโมง เปิดให้บริการในปี 2011 มูลค่าที่ดินในพื้นที่โครงการก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 13 หลังจากเปิดให้บริการเส้นทางปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้ได้เพียง 10 ปี พื้นที่เป้าหมาย (GRDP) ของท้องถิ่นต่างๆ ตลอดเส้นทางก็เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

คนจำนวนมากยังคงเข้าใจ TOD ผิด

สำหรับแนวทางการใช้ประโยชน์จากโมเดล TOD นั้น นาย Chu Van Tuan กล่าวว่า ในพื้นที่สถานีที่วางแผนไว้และพื้นที่โดยรอบ รัฐบาลจะเป็นผู้ลงทุนโดยตรงเพื่อรองรับการทำงานด้านรถไฟ

หลังจากเปิดให้บริการเส้นทางปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้มาเป็นเวลา 10 ปี GRDP ของท้องถิ่นต่างๆ ตลอดเส้นทางก็เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

การวางแผนเขตพัฒนาเมืองและศูนย์กลางการค้าจะถูกมอบหมายให้ท้องถิ่นดำเนินการโดยใช้เงินงบประมาณท้องถิ่นหรือกองทุนสังคม

เพื่อลดภาระงบประมาณกลาง รัฐบาลได้เสนอให้รัฐสภาพิจารณากลไกพิเศษ คือ สำหรับจำนวนเงินที่เก็บจากการแสวงหาประโยชน์จากกองทุนที่ดินบริเวณสถานีรถไฟความเร็วสูง หลังจากหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแล้ว ท้องถิ่นสามารถเก็บไว้ได้ 50% และชำระเงินเข้างบประมาณกลาง 50% เพื่อปรับสมดุลกับงบประมาณแผ่นดินสำหรับการลงทุนในโครงการ แทนที่จะให้ท้องถิ่นสามารถเก็บไว้ได้ 100% ตามกฎข้อบังคับในปัจจุบัน

รายได้จากการใช้ประโยชน์และพัฒนากองทุนที่ดินบริเวณใกล้เคียงสถานี (ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาเมือง) เป็นประสิทธิภาพเชิงเศรษฐกิจและสังคม ไม่รวมอยู่ในประสิทธิภาพทางการเงินของโครงการ ด้วยกองทุนที่ดินโดยรอบสามารถพัฒนา TOD ได้และแหล่งการลงทุนสามารถมาจากภาคเอกชนหรือการร่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน (PPP)

ประสิทธิภาพการพัฒนากองทุนที่ดินนี้ต้องคำนวณรวมกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ เมื่อโครงการได้รับการอนุมัติหลักการแล้ว งานก็จะเริ่มต้นขึ้นและต้องใช้งบประมาณ แต่ในขณะเดียวกัน หน่วยงานผู้ดำเนินการและสถานประกอบการจะมีรายได้ ต้องเสียภาษี และงบประมาณจะมีรายได้

ต่อมาเมื่อเขตเมือง เขตพาณิชย์ และพื้นที่บริการพัฒนาขึ้น รายได้งบประมาณจากภาษีก็จะเพิ่มขึ้น

นายเหงียน วัน ฟุก อดีตรองประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา

“รายได้จากโครงการ TOD จะไม่รวมอยู่ในเงินลงทุนโครงการ กล่าวอีกนัยหนึ่ง นี่ไม่ใช่แหล่งที่จะชดเชยเงินลงทุนกว่า 67,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ แต่เป็นช่องทางในการสร้างรายได้ให้กับงบประมาณแผ่นดิน การจ่ายเงินนี้จะถูกผนวกเข้ากับงบประมาณส่วนกลาง การจัดสรรและการใช้งบประมาณในภายหลังนั้นขึ้นอยู่กับรัฐบาล” นายตวนกล่าว

นายทราน เทียน คานห์ ผู้อำนวยการกรมรถไฟ เข้าร่วมกลุ่มทำงานเรียนรู้โครงการรถไฟความเร็วสูงของกระทรวงคมนาคมโดยตรง โดยกล่าวว่า รายได้จากกองทุนที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟความเร็วสูงจะไม่นำมาใช้ลงทุนซ้ำในโครงการ แต่จะนำไปใช้ในโครงการอื่นๆ

ตามประสบการณ์ระหว่างประเทศ พบว่าเมื่อจัดตั้งโครงการขึ้น กองทุนที่ดินตามเส้นทางยังไม่ได้เกิดขึ้น จึงไม่สามารถระบุได้ว่ากองทุนที่ดินที่สามารถนำไปใช้ชดเชยงบประมาณที่ใช้ในการลงทุนในเส้นทางได้เท่าใด รายได้ TOD จะเกิดขึ้นค่อยเป็นค่อยไปในระหว่างกระบวนการดำเนินการหรือหลังจากที่โครงการเริ่มดำเนินการแล้ว

นายเหงียน ง็อก ดง อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวว่า รายได้จาก TOD ถือเป็นรายได้ในอนาคต และไม่สามารถจัดเก็บได้ทันที

“ปัจจุบันหลายคนเข้าใจผิดว่าการพัฒนา TOD จะมีเงินมากพอที่จะสร้างทางรถไฟ ในความเป็นจริง เราต้องสร้างทางรถไฟก่อนแล้วจึงคาดหวังว่าโครงการและโมเดลอื่นๆ จะมีพื้นฐานในการพัฒนา การรอเงินจาก TOD นั้นไม่รู้ว่าเมื่อใด” นายตงยอมรับ

การวิจัยเบื้องต้นเกี่ยวกับช่องทางทางกฎหมายสำหรับการจัดซื้อที่ดินและการชดเชย

นายเหงียน ง็อก ดอง กล่าวว่า เพื่อให้โมเดล TOD บรรลุตามความคาดหวัง จำเป็นต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการวางแผนพื้นที่รอบสถานี เช่น พื้นที่พัฒนา TOD ควรมีขนาดเท่าใด และระยะพัฒนาภายในรัศมีจากสถานีควรมีขนาดกี่เมตรจึงจะน่าดึงดูด?

ในส่วนของการจัดซื้อที่ดินและการอนุญาตเพื่อพัฒนา TOD หน่วยงานต่างๆ จำเป็นต้องศึกษาแนวทาง นโยบาย และช่องทางกฎหมายในการเจรจากับประชาชนโดยเร็ว

นาย Chu Van Tuan กล่าวว่ารายงานการศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นได้เสนอกลไกเฉพาะเจาะจงชุดหนึ่ง โดยมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดดำเนินการเชิงรุกเกี่ยวกับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงการวางผังเมือง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดจะได้รับอนุญาตให้ปรับเปลี่ยนแผนการก่อสร้างในพื้นที่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง เส้นทาง ขนาด และที่ตั้งของสถานีได้ในระดับท้องถิ่นเมื่อจำเป็น โดยไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการปรับเปลี่ยนโครงการแผนการก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติก่อนหน้านี้ในระดับที่สูงกว่าในระดับท้องถิ่น

สำหรับพื้นที่สถานีและบริเวณโดยรอบที่ยังไม่มีแผนการก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะจัดทำแผนผังเขตหรือแผนผังรายละเอียดเพื่อดำเนินการโครงการและปรับปรุงเนื้อหาที่ปรับปรุงแล้วให้เป็นแผนผังระดับสูงขึ้นในช่วงทบทวนผังเมืองครั้งต่อไป

ในบริเวณใกล้เคียงสถานี คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดมีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับการวางแผน สถาปัตยกรรม โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม พื้นที่ และข้อกำหนดการใช้ที่ดิน นอกเหนือจากที่ระบุไว้ในข้อบังคับทางเทคนิคแห่งชาติ ตามการวางแผนของจังหวัดที่ได้รับการอนุมัติก่อนหน้านี้

ที่มา: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm