ส่วนที่ดินเกษตรยังคงเงียบสงบ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตรสามารถรับการโอนที่ดินปลูกข้าวได้ นี่เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มีศักยภาพ แต่ "ชิ้นเค้ก" นี้ไม่ง่ายเลย

หากในอดีตให้เฉพาะผู้ที่ผลิตข้าวโดยตรงเท่านั้นที่จะได้รับสิทธิใช้ที่ดินทำนา แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ในปัจจุบัน บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตร หากมีเงื่อนไขและความสามารถในการปลูกข้าว ก็สามารถรับสิทธิโอนที่ดินเพื่อลงทุนในการผลิตได้เช่นกัน

ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ คุณเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ส่วนนี้จะพัฒนาอย่างเข้มแข็ง

ในความเป็นจริง ในช่วงปี 2020-2022 สถานการณ์การซื้อขายที่ดินทางการเกษตรค่อนข้างคึกคัก ธุรกิจและบุคคลจำนวนมากซื้อที่ดินทางการเกษตรด้วยจุดประสงค์เพื่อแปลงให้เป็นแปลงขาย ทำให้เกิดกระแสในยุคนั้น

แม้ว่าคาดว่าตลาดจะมีความคึกคักมากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลุ่มที่ดินเพื่อการเกษตรและที่ดินป่าไม้ได้รับความสนใจจากนักลงทุนรายใหญ่ที่มีการจัดระเบียบอย่างดี เช่น ธุรกิจเท่านั้น เนื่องจากกฎระเบียบใหม่เพียงสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อเกษตรกรและเหมาะสมกับธุรกิจที่ลงทุนในภาคการเกษตร ดังนั้นกิจกรรมการรวบรวมและซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรและรอการแปลง การแบ่งและการขายแปลงที่ดินสำหรับนักลงทุนรายย่อยจึงดำเนินการได้ยากมาก

นางสาวฮา เกียน นายหน้าและนักลงทุนที่ดินหลายกลุ่มในฮานอย ฮว่าบิ่ญ ไทเหงียน เปิดเผยว่า ขณะนี้กลุ่มที่ดินเพื่อการเกษตรยังคง “เงียบ” เนื่องจากภาษีและค่าธรรมเนียมการแปลงที่ดินเพื่อการเกษตรและที่ดินป่าไม้ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนรายย่อยจึงไม่ลงทุนในกลุ่มนี้ อย่างไรก็ตาม “เจ้าใหญ่” ที่ต้องการลงทุนที่ดินนาและป่าไม้กว่าสิบไร่ ซึ่งภายหลังจะนำไปพัฒนาเป็นที่ดินเพื่อการบริการ การท่องเที่ยว การค้า โครงการบ้านพักอาศัย ฯลฯ กลับดูเหมือนจะตื่นเต้นที่จะเข้าร่วมเกมด้วย

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยเปิดเผยว่าบริษัทของเขามีแผนที่จะ "ล่า" ป่าไม้และพื้นที่เกษตรกรรมขนาดใหญ่ในหว่าบิ่ญและไทเหงียน รวมถึง "ตกปลาไกลจากฝั่ง" โดยไปที่บริเวณที่สูงตอนกลางเพื่อซื้อที่ดิน

ส่วนเรื่องการแปลงที่ดินเพื่อการเกษตร นายเล วัน บิ่ญ กล่าวว่า จำเป็นต้องดำเนินการตามแผนและปฏิบัติตามเป้าหมายในการปลูกข้าวให้ได้กว่า 3 ล้านเฮกตาร์ เพื่อให้เกิดความมั่นคงด้านอาหารของชาติ ดังนั้นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงต้องระมัดระวังและทำความเข้าใจบทบัญญัติของกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ การซื้อในราคาสูงแต่ประสบปัญหาในการขายทอดตลาด

ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2024 กลุ่มที่ดินมีการปรับปรุงดีขึ้น โดยมีที่ดินที่ประมูลและที่ดินที่แบ่งย่อย ขณะเดียวกันที่ดินโครงการและที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว สภาพคล่องอยู่ในเกณฑ์ดี และการทำธุรกรรมก็ล่าช้า แม้กระทั่งนักลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรก็อยากจะขายสินค้าของตนในเวลานี้แต่ก็เป็นเรื่องยาก

ผู้อำนวยการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์วิเคราะห์ว่าอัตรากำไรจากการลงทุนของกลุ่มนี้อยู่ที่ประมาณ 25-30% ต่อปี และหากสามารถแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยได้ก็จะสูงถึง 35-40% ต่อปี โอกาสที่มูลค่าที่ดินเพื่อการเกษตรจะเพิ่มขึ้นในช่วงทศวรรษข้างหน้าอาจสูงกว่า 3-5 เท่าหรืออาจสูงกว่านั้นด้วยซ้ำ แต่ตามบัญชีราคาที่ดินที่คาดการณ์ไว้ เพื่อเตรียมเอกสารแปลงที่ดินที่อยู่อาศัยเป็นที่ดินเกษตร ค่าใช้จ่ายจะเพิ่มขึ้น 9 เท่าจากปัจจุบัน

เช่น หากนักลงทุนต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้และแยกแปลงที่ดินเกษตรขนาด 1,000 ตร.ม. ในเขตด่งอันห์ (ฮานอย) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันอยู่ที่ 6.6 พันล้านดอง แต่หากคำนวณตามราคาในบัญชีราคาฉบับร่างใหม่ จำนวนนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 61.8 พันล้านดอง ดังนั้น เฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ที่ดินขนาด 100 ตรม. ก็มีมูลค่ามากกว่า 6 พันล้านดองแล้ว ในราคาเท่านี้ ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจะมีราคาถูกกว่าการจ่ายภาษีเมื่อแปลงที่ดินเพื่อการเกษตร

นอกจากนี้ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าที่ดินเกษตรกรรมที่ปล่อยทิ้งร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ต่อเนื่องเป็นเวลา 12-24 เดือน จะต้องรับโทษทางปกครองและอาจถูกเพิกถอนได้ ดังนั้นนักลงทุนที่ถือครองที่ดินทางการเกษตรจะต้องรีบดำเนินการเพื่อเปลี่ยนเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือทำการเกษตรโดยเร็วหากไม่ต้องการสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่าง

“หากซื้อที่ดินเพื่อรองรับกระแสการลงทุนตามแผน แต่แผนระดับภูมิภาคถูกระงับ ดำเนินการล่าช้า หรือปรับปรุงล่าช้า ผู้ลงทุนอาจเผชิญกับสถานการณ์เลวร้ายที่สุดคือการขายโดยไม่มีใครซื้อ” นอกจากนี้ การซื้อที่ดินเพื่อการเกษตร โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่สามารถแปลงสภาพได้ อาจนำไปสู่ความเสี่ยงในการล้มละลายได้ หากใช้การกู้ยืมทางการเงิน" นักลงทุนรายหนึ่งได้หารือถึงความเสี่ยงในการถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรในวันนี้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html