ในช่วงสุดท้ายของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้รับข้อมูลเชิงบวก เช่น อุปทานและสภาพคล่องของตลาดโดยรวมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามโดยรวมตลาดยังคงมีปัญหาหลายประการ ข้อบกพร่องหลายประการ และปัญหาที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวและเติบโตอีกครั้งตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2567 เป็นต้นไป
+ คุณประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามโดยทั่วไปและอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์โดยเฉพาะในปี 2566 อย่างไร?
- จะเห็นได้ว่าไตรมาสแรกปี 2566 ถือเป็นช่วง “ต่ำสุด” ของตลาดอสังหาฯ ขณะนี้ตลาดได้ผ่านช่วงที่ยากลำบากที่สุดแล้ว อย่างไรก็ตามโดยรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงยากอยู่มาก แต่ระดับความยากมีแนวโน้มลดลงเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป แต่ละเดือนดีขึ้นกว่าเดือนก่อน และแต่ละไตรมาสดีขึ้นกว่าไตรมาสก่อน
หากพิจารณาเฉพาะนครโฮจิมินห์ กลุ่มที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม เมืองนี้ยังคงไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง รวมทั้งไม่มีที่อยู่อาศัยทางสังคมเพิ่มเติมด้วย ส่งผลให้เกิดภาวะตลาดไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ มีทั้งเกินและขาด
เห็นได้ชัดว่าตั้งแต่ปี 2020 ถึงปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนสูงถึง 70-80% ของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางและแทบไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยสังคมเป็นประเภทของที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่
ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2560 และยังคงเกินความสามารถในการรองรับของผู้มีรายได้ปานกลาง ผู้มีรายได้น้อยในเมือง ข้าราชการ พนักงานราชการ เจ้าหน้าที่กองทัพ คนงาน และผู้อพยพ
เนื่องจากสำหรับอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพง 2-3 พันล้านดอง แม้แต่คนที่มีรายได้ปานกลางและมีเงินออมเพียง 100 ล้านดองต่อปี ก็ต้องใช้เวลาประมาณ 25 ปีจึงจะซื้อบ้านได้
หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม ผู้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาระดับ 1 ซึ่งปัจจุบันกำหนดให้มีรายได้ต่ำกว่า 60 ล้านดอง/ปี จะไม่สามารถซื้อบ้านได้
นอกจากปัจจัยด้านอุปทานแล้ว ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลงอย่างรวดเร็ว โดยกระทรวงก่อสร้างระบุว่าในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565
นอกจากนี้ ตามรายงานของคณะกรรมการครั้งที่ 4 ระบุว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2566 สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนมาก โดยมีมูลค่ารวมสูงถึง 301,600 ล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกัน จึงจำเป็นต้องมีโซลูชั่นเพื่อกำจัดและนำสินค้าคงคลังจำนวนมหาศาลนี้กลับคืนสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างกระแสเงินสด สร้างสภาพคล่อง ขจัดปัญหาให้กับธุรกิจ และเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยให้กับตลาด
อย่างไรก็ตาม ในบริบทที่ตลาดต้องเผชิญความยากลำบากมากมาย รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ได้ใช้ความพยายามอย่างเต็มที่ในการ "กอบกู้" ตลาด
ทราบกันว่าในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 เพื่อขจัดความยากลำบากและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน นายกรัฐมนตรีได้เป็นประธานการประชุมเชิงวิชาการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม 2 ครั้ง ออกเอกสารทางกฎหมาย 12 ฉบับ และออกคำสั่งฝ่ายบริหาร
โดยทั่วไป พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ความละเอียดฉบับที่ 33 ลงวันที่ 11 มีนาคม 2023 เกี่ยวกับแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน
นอกจากนี้ ยังมีมติคณะรัฐมนตรีที่ 338 ลงวันที่ 3 เมษายน 2566 นายกรัฐมนตรี “อนุมัติโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานนิคมอุตสาหกรรม อย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564 - 2573”
เฉพาะเดือนตุลาคม 2566 นายกรัฐมนตรีได้ออกคำสั่งที่เข้มงวดมาก 3 ประการ
ฉบับที่ 1 คือ หนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการ ฉบับที่ 965 ลงวันที่ 13 ตุลาคม 2566 เรื่อง “การขจัดความยากลำบากในการดำเนินการจัดการที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการประเมินค่าที่ดิน”
ลำดับที่ 2 คือ จดหมายแจ้งการราชการหมายเลข 990 ลงวันที่ 21 ตุลาคม 2566 ที่กำหนดว่า “จะเดินหน้าดำเนินการตามแนวทางแก้ปัญหาอย่างแน่วแน่ต่อไปเพื่อเพิ่มการเข้าถึงแหล่งทุน สินเชื่อ ขจัดความยากลำบากในการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ และดำเนินการตามภารกิจการจัดเก็บงบประมาณแผ่นดินในปี 2566”
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เอกสารเผยแพร่ทางการฉบับที่ 993 ลงวันที่ 24 ตุลาคม 2566 “ในการมุ่งมั่นดำเนินการตามแนวทางแก้ไขปัญหาอย่างแน่วแน่ต่อเนื่องเพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน มีส่วนสนับสนุนในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม”
ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 ธนาคารแห่งรัฐจัดการประชุมด้านสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสังคม จำนวน 02 ครั้ง ดำเนินโครงการสินเชื่อ 120,000 ล้านดองเพื่อรองรับโครงการพัฒนาหน่วยที่อยู่อาศัยสังคม 1 ล้านหน่วย การปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์ในช่วงปี 2564-2573 โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ 1.5-2%
ขณะเดียวกัน กระทรวงก่อสร้างได้ส่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของรัฐของกระทรวงก่อสร้าง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฐานะหัวหน้าคณะทำงานของนายกรัฐมนตรี กระทรวงก่อสร้างได้ประสานงานเชิงรุกกับกระทรวง สาขา และท้องถิ่น และทำงานโดยตรงกับสถานประกอบการหลายแห่งในการแก้ไขอุปสรรคและความยากลำบากของโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนหนึ่ง
โดยทั่วไป คณะทำงานจะประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนเพื่อแก้ไขปัญหา "ปัญหาทางกฎหมาย" ร้อยละ 30 จากโครงการทั้งหมด 148 โครงการ โดยสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ ระดมเงินทุนสำหรับผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตร้อยละ 50 หรือให้มีการอนุมัติแนวนโยบายการลงทุน หรือให้มีการอนุมัติผังรายละเอียด 1/500 หรือให้กำหนดราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินของโครงการ และออก "สมุดสีชมพู" สำหรับอพาร์ทเมนต์กว่า 10,000 ยูนิตให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย...
มาตรการอันเข้มงวดข้างต้นของรัฐบาลและนายกรัฐมนตรีได้ส่งเสริมและสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกอย่างมากในช่วงแรก ซึ่งได้แพร่กระจายจากกระทรวง สาขา ไปสู่ท้องถิ่น เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ และพนักงานสาธารณะ และสร้างแรงบันดาลใจให้กับชุมชนธุรกิจ ประชาชน และนักลงทุนในการเอาชนะความยากลำบากและสนับสนุนความเชื่อมั่นของตลาด
+ คุณคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 อย่างไร?
- แม้ว่าตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญความยากลำบากอย่างมาก แต่ก็มีเหตุผลหลายประการที่ต้องยืนยันอย่างมั่นคงถึงแนวโน้มการฟื้นตัวและการเติบโตต่อเนื่องในทิศทางการพัฒนาที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน ขอบคุณแรงผลักดันต่างๆ มากมาย
ประการแรก มติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหารกลางสั่งให้แก้ไขกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วนเพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นเอกภาพ ในความเป็นจริง หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่กำลังพยายามขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ซึ่งถือเป็นอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ รัฐสภายังพิจารณาร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ร่างกฎหมายสถาบันการเงิน (แก้ไข) และร่างกฎหมายการขายทอดตลาดทรัพย์สิน (แก้ไข)
หากกฎหมายเหล่านี้ถูกออกเพื่อให้เกิดความสอดคล้อง เป็นเอกภาพ มีความเป็นไปได้ และใกล้เคียงกับความเป็นจริง ตลาดจะฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วอย่างแน่นอน
ประการที่สอง ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสนองความต้องการที่แท้จริงของสังคมยังคงมีจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับผู้ที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยส่วนใหญ่ในสังคมยังคงมีจำนวนมาก
ประการที่สาม ชนชั้นกลางยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ว่ารายได้ของประชากรจะลดลงก็ตาม
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ตลาดขยายตัวอย่างรวดเร็ว รัฐบาลต้องพิจารณาข้อจำกัดอื่นๆ ที่เป็นอุปสรรคต่อตลาด เช่น กฎระเบียบที่กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสำรองที่ดินไว้สำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะ การประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
+ ขอบคุณมากๆครับ!
ดิงห์ ตรัน (การดำเนินการ)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)