การเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยนั้นยากพอๆ กับที่ไฮฟองแก้ไขการประมูลที่ดิน ตลาดเริ่มรอบใหม่ คาดการณ์กลุ่มที่ 'ครองตลาด'

ผู้คนพบว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในฮานอยเป็นเรื่องยากเพิ่มมากขึ้น วงจรใหม่จะเริ่มขึ้นในปี 2568 ไฮฟองแก้ไขการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถือเป็นอัตราที่สูงที่สุดในโลก ส่งผลให้ผู้คนประสบปัญหาในการซื้อบ้านเพิ่มมากขึ้น (ภาพ : ลินห์ อัน)

การเข้าถึงที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องยากสำหรับผู้คนเพิ่มมากขึ้น

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามนั้นอยู่ในระดับสูงที่สุดในโลก ส่งผลให้ประชาชนประสบปัญหาในการซื้อบ้านเพิ่มมากขึ้น

ทั้งนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่มขึ้น 59% ในรอบ 5 ปี นับตั้งแต่ปี 2019 ถึงปี 2024 การเพิ่มขึ้นนี้สูงกว่าในประเทศที่พัฒนาแล้วมาก เช่น สหรัฐอเมริกา (54%) ออสเตรเลีย (49%) ญี่ปุ่น (41%) สิงคโปร์ (37%)...

จากการเพิ่มขึ้นดังกล่าว นาย Quoc Anh กล่าวว่า หากสมมติว่ารายได้ทั้งหมดนำมาใช้ในการซื้อบ้าน ชาวฮานอยจะต้องทำงานนานถึง 169 ปี เพื่อซื้อบ้านติดถนนซึ่งมีราคาขายเฉลี่ย 22,800 ล้านดอง/หลัง ต้องใช้เวลาถึง 132 ปีในการซื้อบ้านส่วนตัว โดยปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของบ้านส่วนตัวอยู่ที่ประมาณ 6.3 พันล้านดองต่อยูนิต โดยที่ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ขายในราคาเฉลี่ย 3.1 พันล้านดองต่อยูนิต ผู้คนยังต้องใช้เวลาถึง 23 ปี

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่ารายได้ขั้นต่ำที่แนะนำให้ซื้อบ้านราคาเฉลี่ยในฮานอยนั้นสูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในฮานอยประมาณ 2.3 ถึง 10 เท่า

โดยเฉพาะตามข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ รายได้เฉลี่ยต่อเดือนของคนงานในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 อยู่ที่ 10.7 ล้านดองต่อเดือน หากกำหนดให้ครัวเรือนมีสมาชิก 4 คน และ 2 คนอยู่ในวัยทำงาน รายได้ครัวเรือนรวมจะอยู่ที่ประมาณ 21.4 ล้านดองต่อเดือน

โดยราคาเฉลี่ยห้องชุดหลักในปี 2567 อยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตรม. และโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่มีราคาตั้งแต่ 60 ล้านดอง/ตรม. โดยผู้ซื้อจะต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 45 ล้านถึง 210 ล้านดอง/เดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่เพื่อซื้อห้องชุดในฮานอย

ช่องว่างที่สำคัญระหว่างรายได้เฉลี่ยที่แท้จริงและราคาบ้านทำให้การเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยในปัจจุบันไม่เพียงแต่เป็นความท้าทาย แต่ยังเป็นไปไม่ได้สำหรับครัวเรือนส่วนใหญ่ที่มีรายได้เฉลี่ยหรือแม้กระทั่งดีด้วยซ้ำ ในเขตภาคกลางของประเทศ เช่น ฮว่านเกี๋ยม บาดิญ ด่งดา ไฮบ่าจุง หรือเตยโฮ ช่องว่างระหว่างเงินเดือนขั้นต่ำต่อปีที่จำเป็นต้องชำระจำนองและรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยจะสูงถึง 10 หลัก ในขณะเดียวกัน พื้นที่ชานเมือง เช่น ห่าดอง บั๊กตูเลียม หรือ ลองเบียน มีราคาที่เข้าถึงได้มากกว่า แต่เหมาะกับบุคคลและครัวเรือนที่มีรายได้ 40 - 60 ล้าน/เดือนเท่านั้น

การคำนวณนี้ใช้ราคาบ้านเฉลี่ยในแต่ละเขต และถือว่าผู้ซื้อสามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ 70% ของมูลค่าบ้าน โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี ตามหลักการทางการเงิน การผ่อนชำระรายเดือนรวมไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ ดังนั้นรายได้ขั้นต่ำที่แนะนำในการซื้อบ้านราคาเฉลี่ยในฮาดง ลองเบียน นามตูเลียม บั๊กตูเลียม ซาลัม จะสูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยของคนงานฮานอยประมาณ 2 ถึง 3 เท่า

ในเขตฮว่านเกี๋ยม บาดิญ ไฮบ่าจุง ด่งดา หรือเตยโฮ รายได้ขั้นต่ำที่ต้องมีทั้งหมดต้องมากกว่า 1 พันล้านดองต่อปี ซึ่งเทียบเท่ากับความแตกต่างประมาณ 3.7 ถึง 8 เท่า ในเขตอำเภอเก๊าจายและอำเภอถั่นซวน ความแตกต่างอยู่ที่ 3 ถึง 3.5 เท่า

คุณเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ซื้อ 84% ยังคงต้องกู้เงิน ครัวเรือนที่มีรายได้รวมน้อยกว่า 40 ล้านดอง/เดือน มีอัตราการกู้ยืมสูงที่สุด คิดเป็น 69% ขณะเดียวกัน สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้รวม 41-70 ล้านดอง/เดือน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 18% และสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้รวม 71-100 ล้านดอง/เดือน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 9% สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้รวมเกิน 100 ล้านดอง/เดือน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่เพียง 4% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า กลุ่มผู้กู้จะต้องเผชิญกับปัญหามากมายที่ไม่อาจคาดเดาได้ เช่น ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งอาจทำให้รายได้ของผู้ซื้อบ้านลดลง ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง หรือความกดดันในการชำระหนี้เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยของธนาคารไม่มีการกำหนดตายตัว และในบางช่วง การปรับอัตราดอกเบี้ยจะทำให้การกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านมีราคาแพงขึ้น ซึ่งอาจทำให้ไม่สามารถชำระเงินคืนได้ นอกจากนี้บางคนจะเลือกที่จะรอหรือเช่าบ้านเพื่อความยืดหยุ่นทางการเงินมากขึ้น นอกจากนี้ ลูกค้าหลายรายยังลดเกณฑ์ในการหาบ้านลงเพื่อจะได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเร็วๆ นี้ด้วย

ที่ดินในเมืองในตลาดต่างจังหวัดจะครองตลาดสูงสุด

คุณเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท SGO Homes กล่าวว่า หลังจากวิกฤตตลาดมาเป็นเวลานาน นักลงทุนที่ประสบปัญหาต้องพยายามปรับสมดุลกระแสเงินสดและตลาดการลงทุนใหม่ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เงินไหลเข้าสู่เมืองหลวง โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากตลาดและกลุ่มดังกล่าวตอบสนองความต้องการในชีวิตจริง ซึ่งก็คือความต้องการเงินทุนจำนวนมหาศาลและมีอยู่เสมอของตลาดฮานอย ตลาดที่มีนักลงทุนจำนวนมากรวมตัวกันส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและรุนแรง ส่งผลให้ตลาดในจังหวัดโดยรอบได้รับผลกระทบไปด้วย และช่วยให้จังหวัดเหล่านี้เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว

ในปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยสูงเกินไป ส่งผลให้จังหวัดรอบฮานอยซึ่งมีอัตราการพัฒนาที่ใกล้เคียงกันค่อยๆ มีการพัฒนาที่คล้ายคลึงกันตามมา ตามแนวโน้มนี้ ในปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือ โดยทั่วไปคือฮานอย จะไม่มีการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้คนจะไม่ค่อยรีบซื้อบ้านอีกต่อไป แต่จะหันไปเช่าบ้านแทน และนำเงินที่ตั้งใจจะซื้อบ้านไปลงทุนในต่างจังหวัดหรือชนบท

ในตลาดต่างจังหวัด กลุ่มที่ดินในเมืองจะครองตลาด โดยเฉพาะที่ดินที่มีเอกสารกฎหมายครบถ้วนจะเป็นที่ต้องการมากขึ้น ผู้ซื้อจะเลือกที่ดินเปล่าและผลิตภัณฑ์ระดับต่ำใกล้นิคมอุตสาหกรรม ใกล้แกนเศรษฐกิจ เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หรือ หุ่งเอียน ไฮเซือง ไฮฟอง และกวางนิญ สิ่งที่มีร่วมกันของจังหวัดเหล่านี้ก็คือมีการพัฒนาเศรษฐกิจที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมหลักจากเมืองหลวง และมีเขตอุตสาหกรรมและฐานการท่องเที่ยวที่คึกคัก

โดยทั่วไป ปี 2025 ถือเป็นปีที่เริ่มต้นวงจรใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะลงทุนในกลุ่มคนจำนวนมาก ตามกระแสตลาด หรือตามกลุ่ม "ร้อนแรง" นักลงทุนควรเลือกตลาดที่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการพัฒนาเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน ปี 2025 ตลาดต่างจังหวัดในเขตชานเมืองฮานอยจะเติบโตขึ้น นักลงทุนจะมองหาผลิตภัณฑ์จากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงพร้อมเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน ต่อไปคุณจะต้องเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของคุณและไม่ใช้เลเวอเรจมากเกินไป

ไฮฟอง: การแก้ไขงานประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ประธานคณะกรรมการประชาชนนครไฮฟองเพิ่งออกคำสั่งและขอให้แผนก สาขา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแก้ไขการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งประธานคณะกรรมการประชาชนนครไฮฟองได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและคณะกรรมการประชาชนเขตจัดการประกาศสาธารณะเกี่ยวกับผังเมือง แผนการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมืองของพื้นที่ที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและพื้นที่ใกล้เคียง ดำเนินมาตรการเพื่อให้แน่ใจว่าอุปทานของอสังหาริมทรัพย์และที่ดินที่อยู่อาศัยมีความเหมาะสมกับการเข้าถึงและความสามารถในการชำระเงินของประชากรส่วนใหญ่ที่ต้องการ โดยเอาชนะความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ก่อนการกำหนดราคาเริ่มต้นตามบัญชีราคาที่ดินสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ควรตรวจสอบ ปรับ และเพิ่มเติมราคาที่ดินที่สอดคล้องกันในบัญชีราคาที่ดินในพื้นที่และสถานที่ประมูลตามกฎหมาย ทิศทางการก่อสร้างแผนการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจะต้องเป็นไปอย่างเคร่งครัด เป็นวิทยาศาสตร์ และมีการควบคุมจากทางการ หลีกเลี่ยงสถานการณ์การเอาเปรียบจากการประมูลเพื่อประโยชน์ส่วนตัว อันจะก่อให้เกิดภาวะวุ่นวายในตลาดมาก...

ให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอ กรม หน่วยงาน และองค์กรที่เกี่ยวข้อง พิจารณาทบทวนความต้องการที่ดินในพื้นที่ วางแผน และลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของที่ดินที่คาดว่าจะถูกประมูลซื้อสิทธิการใช้ที่ดิน พร้อมกันนี้ให้พิจารณาจัดเตรียมกองทุนที่ดินที่เหมาะสมเพื่อดำเนินการจัดสรรที่ดินเพื่อการตั้งถิ่นฐานใหม่และการจัดสรรที่ดินโดยไม่ต้องประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับเรื่องที่กำหนดไว้ ส่งเสริมการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสารสนเทศและการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลในการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใส รับผิดชอบต่อหน้ากฎหมายและคณะกรรมการประชาชนเมืองในการจัดและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส เป็นกลาง และคุ้มครองผลประโยชน์ของรัฐและสิทธิและผลประโยชน์ของบุคคลที่เกี่ยวข้อง

ขอให้กระทรวงยุติธรรมสั่งให้องค์กรประมูลทรัพย์สินดำเนินการตามมาตรการที่เหมาะสมในการจัดการข้อมูลประวัติการเข้าร่วมประมูลอย่างเคร่งครัดตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อตรวจสอบกรณีที่มีสัญญาณผิดปกติในการประมูล เช่น บุคคลหรือกลุ่มบุคคลหนึ่งลงทะเบียนประมูลที่ดินหลายแปลงในพื้นที่ประมูลเดียวกัน ผู้เข้าร่วมประมูลเสนอราคาสูงผิดปกติหรือได้รับราคาสูงแต่ละทิ้งการวางเงินมัดจำ ให้รายงานไปยังเจ้าของทรัพย์สินและหน่วยงานที่รับผิดชอบเพื่อดำเนินการจัดการที่เหมาะสม

ตำรวจนครไฮฟองดำเนินการเชิงรุกเข้าจับกุม สืบสวน และดำเนินการตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด สำหรับองค์กรและบุคคลที่ละเมิดถึงขั้นต้องดำเนินคดีทางอาญาในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

หุ่งเยนประมูลที่ดินสำเร็จ 273 แปลง

บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction กล่าวว่า เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ บริษัทได้ประมูลสิทธิ์ใช้ที่ดินจำนวน 273 แปลงในเขตที่พักอาศัยทางเหนือของเขตกีฬา วัฒนธรรม และที่พักอาศัยในเขตเมืองอันถี จังหวัดหุ่งเอียนสำเร็จ

นางสาวโด ทิ ฮอง ฮันห์ ประธานกรรมการบริษัท Lac Viet Joint Stock Auction กล่าวว่า หน่วยงานดังกล่าวได้รับใบสมัครเข้าร่วมประมูลมากกว่า 4,000 ใบ วันประมูลดึงดูดผู้เข้าร่วมเกือบ 2,000 คน

ที่ดินประมูลจำนวน 273 แปลง มีพื้นที่รวม 30,571.9 ตรม. ราคาเริ่มต้นรวม 645,747 ล้านบาท

แปลงมีพื้นที่ตั้งแต่ 90-295.2 ตร.ม./แปลง ราคาเริ่มต้น 19.2-31.2 ล้านดอง/ตรม. เทียบเท่ากับราคาแปลงละ 1.7 พันล้านบาท ถึง 7.8 พันล้านบาท ตามลำดับ รูปแบบการประมูลโดยวิธีลงคะแนนลับโดยตรงในรอบเดียวในการประมูล; วิธีการเสนอราคาแบบขึ้น

ผลการประมูลแสดงให้เห็นว่ายอดประมูลที่ชนะมีมูลค่ารวมกว่า 1,503.3 พันล้านดอง ต่างกัน 857.631 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 232.81%

โดยราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตรม. และราคาต่ำสุดอยู่ที่ 36 ล้านดอง/ตรม.

ตามข้อมูลของผู้จัดงานประมูล ที่ดินที่มีราคาชนะสูงที่สุดคือแปลงมุมที่มีทำเลดีที่สุดและมีพื้นที่มากกว่า 200 ตารางเมตร

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html