ตลาดชะลอตัว ผู้ซื้อรอแล้วรอเล่า กระทรวงยุติธรรมว่าอย่างไรกับข้อเสนอการเก็บภาษีสูงในการ 'เล่นเซิร์ฟ' อสังหาฯ?

กระทรวงยุติธรรมเชื่อว่าการจัดเก็บภาษีตามระยะเวลาการถือครองนั้นไม่สามารถทำได้ ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยคงที่และไม่น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นครโฮจิมินห์หยุดตรวจสอบสถานะปัจจุบันในการออกใบรับรองที่ดินและบ้าน... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถูกเรียกเก็บในอัตราคงที่ 2% ของมูลค่าธุรกรรม โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ (ที่มา : DN&TT)

กระทรวงยุติธรรม แจงเก็บภาษีอสังหาฯ สูง 'เซิร์ฟ'

ตามที่กระทรวงยุติธรรมระบุว่า การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองไม่สามารถทำได้ เนื่องจากระบบภาษีและการบริหารจัดการที่ดินยังไม่มีความสม่ำเสมอ และจำเป็นต้องมีการศึกษาเพิ่มเติม ความคิดเห็นของกระทรวงยุติธรรมต่อข้อเสนอในการร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับทดแทน)

ในร่างข้อเสนอต่อรัฐบาล กระทรวงการคลังเสนอว่า "มีความเป็นไปได้ที่จะศึกษาและดำเนินการจัดเก็บภาษีจากรายได้ส่วนบุคคล (PIT) จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครอง เช่นเดียวกับที่บางประเทศประสบมา" อัตราภาษีที่เฉพาะเจาะจงจำเป็นต้องมีการวิจัยและกำหนดอย่างเหมาะสมเพื่อสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อเสนอนี้มุ่งหวังที่จะสถาปนานโยบายและแนวทางเพื่อให้มีระดับการควบคุมที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์

กระทรวงยุติธรรมให้ความเห็นว่าอัตราภาษีที่เฉพาะเจาะจงจำเป็นต้องมีการวิจัยและกำหนดอย่างเหมาะสมเพื่อให้สะท้อนการดำเนินงานที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เพื่อดำเนินการตามนโยบายดังกล่าว จำเป็นต้องประสานงานกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงการประสานงานและความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศสำหรับการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น กระทรวงการคลังจึงเห็นว่าแนวทางการแก้ปัญหาการจัดเก็บภาษีแบบตามระยะเวลาที่กำหนดนั้นไม่สามารถทำได้ จึงขอให้กระทรวงการคลังศึกษาค้นคว้าและพัฒนาแนวนโยบายดังกล่าวต่อไป เพื่อให้เกิดประสิทธิผลและความเป็นไปได้

ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถูกเรียกเก็บในอัตราคงที่ 2% ของมูลค่าธุรกรรม โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

ในเดือนกันยายน 2567 ในเอกสารราชการที่ส่งถึงหน่วยงานราชการเกี่ยวกับรายงานราคาอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้างระบุว่าจะศึกษาและเสนอนโยบายภาษีกรณีมีกรรมสิทธิ์และใช้บ้านและที่ดินจำนวนมาก เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อแสวงหากำไร ข้อเสนอนี้เกิดขึ้นภายใต้บริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

ตลาดซบเซา ราคาไม่น่าจะลดลงมาก

กฎหมายที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัย มีผลใช้บังคับมา 6 เดือนแล้ว เมื่อประเมินผลกระทบของกฎหมายดังกล่าวต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า ยังเร็วเกินไปที่จะประเมิน กฎหมายต้องใช้เวลาในการแทรกซึมเข้าสู่ผลิตภัณฑ์

ในงานสัมมนา “อสังหาฯ ปี 2568 – ค้นหาโอกาสในความท้าทาย” จัดโดยหนังสือพิมพ์ดานเวียด เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา นายบิ่ญแสดงความเห็นว่าราคาอสังหาฯ “พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก” ในระยะหลังนี้

โดยเฉพาะช่วงปลายปี 2566 ถึงปี 2567 ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วต่อไป อพาร์ทเม้นท์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตรม. แทบจะหายไปหมด อีกทั้งอพาร์ทเม้นท์เก่าๆ หลายแห่งที่เปิดดำเนินการมาหลายปีก็มีราคาสูงกว่า 70 ล้านดองต่อตรม. เช่นกัน แม้แต่ในอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าราคาก็เพิ่มขึ้น 1.5-2 เท่า ทำให้คนงานทั่วไปเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก คนที่มีเงิน 3,000-4,000 ล้านบาทยังคงประสบปัญหาในการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

สิ่งนี้ไม่เพียงทำให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางประสบความยากลำบากในการเป็นเจ้าของบ้านเท่านั้น แต่ยังลดความยั่งยืนของตลาดอีกด้วย

เมื่อวิเคราะห์การปรับขึ้นราคาครั้งนี้ คุณบิ่ญกล่าวว่า ไม่ใช่เพียงแต่เกิดจากการขาดแคลนอุปทานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจิตวิทยาของตลาดที่มีผลกระทบอย่างมากอีกด้วย

“เช่นเดียวกับข่าวการประมูลที่ดิน แค่ข่าวว่าราคาประมูลที่ดินบางแห่งสูงขึ้นก็กระทบกระเทือนทางจิตวิทยาอย่างมากว่าใครไม่ซื้อเร็วก็จะเสียส่วนแบ่งไป” แม้ว่าอุปทานจริงจะยังไม่เข้าสู่ตลาด แต่ตราบใดที่ยังมีตัวเลขแสดงให้เห็นว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้น ราคาอาจไม่เพิ่มขึ้นอีกต่อไป” นายบิญห์ กล่าว เมื่อช่วงราคาใหม่ได้รับการกำหนดขึ้น อุปทานก็เพิ่มขึ้นและตลาดก็เริ่มซบเซา

“ในอนาคตอันใกล้นี้ จะมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ควบคู่กับการออกนโยบายต่างๆ ตลาดอสังหาฯ รวมถึงราคาก็จะมีเสถียรภาพมากขึ้น บัดนี้คนงานก็สามารถเข้าถึงเพื่อซื้อบ้านได้แล้ว “จิตวิทยาของนักลงทุนก็จะสงบมากขึ้นด้วย” นายบิญห์กล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นอย่างสมเหตุสมผลมากกว่าการปรับขึ้นที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับปี 2567

อย่างไรก็ตาม ตามที่บุคคลนี้กล่าว การลดลงอย่างมากจะเกิดขึ้นได้ยาก เนื่องจากบางประเด็น เช่น ราคาที่ดิน รายการราคาที่ดิน และต้นทุนต่างๆ เริ่มแสดงสัญญาณของการสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์

“ทั้งอุปสงค์ที่แท้จริงและอุปสงค์ในการลงทุนจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2568 ในส่วนของธุรกรรมนั้น ผมคิดว่าจะเพิ่มขึ้นได้ดีขึ้นในปี 2568 เพราะปัจจัยด้านอุปทานดีขึ้น ส่วนต่างๆ มีเสถียรภาพมากขึ้น และโดยเฉพาะราคาจะมีการปรับและรักษาระดับให้อยู่ในระดับที่ดี ส่งผลให้ธุรกรรมเพิ่มขึ้น” โดยรวมแล้ว ตลาดจะมีความคึกคักมากกว่าปี 2024 ตัวชี้วัดด้านอุปทานและอุปสงค์ปรับตัวดีขึ้น แต่ไม่สามารถกลับสู่ระดับปี 2018-2019 ได้” นายดิงห์ประเมิน

สำหรับโอกาสของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นายเหงียน วัน ดิงห์ ประเมินว่า ปัจจุบันในพื้นที่เขตเมืองหลัก ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าผู้คนควรแสวงหาพื้นที่เมืองใหม่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและการเชื่อมโยงการจราจร

ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยยังคงทรงตัว

ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยหลังตรุษจีนปี 2568 ไม่มีการบันทึกความผันผวนที่น่าสังเกตในราคาเสนอขาย โดยทั่วไปราคาอพาร์ทเม้นท์ยังคงเท่าเดิมเหมือนก่อนเทศกาลตรุษจีน ซึ่งตรงกันข้ามโดยสิ้นเชิงกับปีที่แล้ว ที่หลังเทศกาลเต๊ต ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงผันผวนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นจุดเริ่มต้นของช่วงเวลาแห่งการปรับราคาอย่างต่อเนื่องในปี 2567

การสำรวจของ Batdongsan.com.vn หลังเทศกาลเต๊ดบันทึกไว้ว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในหลายโครงการไม่ผันผวนเมื่อเทียบกับก่อนเทศกาลเต๊ด โดยเฉพาะโครงการ An Binh Palza (Nam Tu Liem) ราคาขายห้องชุด 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ที่มีระยะเวลาถือครอง 50 ปี ยังคงผันผวนอยู่ที่ 3,300-3,500 ล้านบาท/ห้องชุด โดยในพื้นที่เดียวกัน ราคาห้องชุดระยะยาวยังอยู่ที่ 4.3-4.4 พันล้านดอง/ห้อง โดยไลน์คอนโดมิเนียม 3 ห้องนอน ถือครองระยะยาว พื้นที่กว่า 80 ตร.ม. ยังคงเสนอขายในราคา 6,000-6,200 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนไลน์คอนโดมิเนียม 3 ห้องนอน ถือครองระยะยาว 50 ปี ยังคงเสนอขายในราคาประมาณ 5,000 ล้านบาท/ยูนิต

ในทำนองเดียวกัน ในโครงการ FLC Complex ซึ่งตั้งอยู่บนถนน Pham Hung (เขต Nam Tu Liem) ราคาขายอพาร์ตเมนต์หลังเทศกาล Tet ก็ไม่ผันผวนอย่างเห็นได้ชัดเช่นกัน อพาร์ทเมนท์ขนาดมากกว่า 50 ตร.ม. ยังคงมีราคาตั้งแต่ 3.9-4.2 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนท์ อพาร์ทเมนท์ขนาดมากกว่า 70 ตร.ม. ยังคงมีราคาที่ขอไว้ก่อนวันคริสต์มาสที่ 5.2-5.5 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนท์

นอกจากนี้ คอนโดมิเนียม 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการ Golden Palace ซึ่งตั้งอยู่ในเขต Nam Tu Liem ก็ยังคงราคาเสนอขายตั้งแต่ปลายปี 2567 ที่ 4.6-4.7 พันล้านดอง/ยูนิต โครงการ Garden Hill ยังมีราคาอยู่ที่ 4.5-4.7 พันล้านดอง สำหรับห้องชุด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ

ในโครงการโกลเด้นฟิลด์ ราคาขายห้องชุด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ โดยทั่วไปยังคงอยู่ที่ระดับราคาเฉลี่ยเดิมที่ประมาณ 4.7 พันล้านดอง/ห้องชุด อย่างไรก็ตามในโครงการนี้ มียูนิตในตลาดที่เจ้าของต้องการขายด่วนอยู่ประมาณ 2-3 ยูนิต จึงยอมลดราคาลงเหลือ 4.5-4.6 พันล้านดอง/ยูนิต

ในเขตThanh Xuan ราคาขายของอพาร์ตเมนท์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในย่าน Hanoi Center Point ยังคงเท่าเดิมกับช่วงก่อนเทศกาล Tet โดยมีราคาขายทั่วไปอยู่ที่ 5.7-5.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนท์

ส่วนราคาห้องชุดในโครงการ Gold Season (Thanh Xuan) ยังคงมีราคาอยู่ในช่วง 8,000 ล้านบาท สำหรับผลิตภัณฑ์ 3 ห้องนอน และประมาณ 6,000 ล้านบาท สำหรับผลิตภัณฑ์ 2 ห้องนอน แนวโน้มราคาดังกล่าวยังเกิดขึ้นกับโครงการอพาร์ทเม้นท์ในเขต Cau Giay เช่น HomeCity, Central Field, Discovery Complex...

ตามการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ที่ทำกับนายหน้าและตลาดซื้อขาย พบว่ากลุ่มลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังคงรอคอยที่จะดูว่าราคาจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรหลังเทศกาลเต๊ต

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่น่าจะลดลงเลย สาเหตุก็คืออุปทานหลักใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2568 จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มไฮเอนด์และหรูหราในเมืองใหญ่ๆ เป็นหลัก นั่นคือเหตุผลว่าทำไมราคาอพาร์ทเม้นท์จึงยังคงสูงต่อไป อุปทานของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2568 แต่จะยังคงต่ำมากเมื่อเทียบกับความต้องการของประชาชน อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงยังคงมีน้อยมาก ดังนั้นราคาอพาร์ทเม้นท์จึงแทบจะไม่ลดลงเลย เพียงแต่คงระดับแนวนอนไว้เท่านั้น

นครโฮจิมินห์ยกเลิกการตรวจสอบสถานะเมื่อออกใบรับรองที่ดินและบ้าน

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกคำตัดสินใจแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของข้อบังคับว่าด้วยการประสานงานในการจัดการคำสั่งก่อสร้าง (เรียกว่า ข้อบังคับการจัดการการก่อสร้าง) ในเมือง

ระเบียบเกี่ยวกับการจัดการคำสั่งก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ได้รับการออกโดยมีคำสั่งเมื่อวันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2567 ซึ่งมาตรา 10 วรรคหนึ่ง กำหนดอำนาจหน้าที่ของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม สำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานสาขาในสังกัด ไว้ดังต่อไปนี้

“ในการดำเนินการเกี่ยวกับการรับรองทรัพย์สินที่ยึดมากับที่ดิน กรณีตรวจสอบสภาพบ้านเรือนหรืองานก่อสร้างในปัจจุบันตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน หากตรวจพบการฝ่าฝืนคำสั่งก่อสร้าง ให้ส่งสำนวนให้ผู้มีอำนาจหน้าที่ตรวจสอบและดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมาย”

ในคำตัดสินที่ออกเมื่อเร็ว ๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้แก้ไขเป็น: "ในกระบวนการจัดการขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการรับรองสินทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน หากตรวจพบการละเมิดคำสั่งการก่อสร้างใด ๆ จะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานที่มีอำนาจเพื่อตรวจสอบและจัดการตามบทบัญญัติของกฎหมาย"

การแก้ไขเพิ่มเติมข้างต้นหมายถึง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม สำนักงานทะเบียนที่ดินเทศบาล และสำนักงานสาขาในสังกัด ไม่มีหน้าที่ตรวจสอบสถานะบ้านหรืองานก่อสร้างปัจจุบันเมื่อออกหนังสือรับรองอีกต่อไป

การตัดสินใจที่แก้ไขและเพิ่มเติมนี้ได้ยกเลิกความรับผิดชอบของตำรวจนครโฮจิมินห์ในการสั่งให้ตำรวจระดับอำเภอเข้มงวดการตรวจสอบและตรวจจับการก่อสร้างที่ละเมิดคำสั่งก่อสร้างในพื้นที่ที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการโดยทันที เพื่อขอคำแนะนำในการจัดการ

นอกจากนี้ กฎระเบียบใหม่ยังลบล้างความรับผิดชอบของกรมการวางแผนและการลงทุนในการประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเพื่อขอให้บริษัทจดทะเบียนใบรับรองการจดทะเบียนธุรกิจใหม่ตามการตัดสินใจในการจัดการกับการละเมิดทางปกครองเมื่อมีการแจ้งเนื้อหาการจดทะเบียนที่ไม่ซื่อสัตย์หรือไม่ถูกต้อง

เกี่ยวกับความรับผิดชอบในการจัดทำบันทึกการละเมิดทางปกครองและการให้คำแนะนำเกี่ยวกับการลงโทษทางปกครอง กฎระเบียบใหม่ได้ลบข้อความ “ภายใน 2 วันทำการนับจากวันที่จัดทำบันทึกการละเมิดทางปกครอง”

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html