ความขัดแย้งทางการตลาด ทั้งขาดแคลนและเกินดุล เหตุผลที่กระแสการลงทุน ‘ไหล’ เข้าหลายพื้นที่

ตลาดในต่างจังหวัดและต่างจังหวัดดึงดูดทุนการลงทุน สต๊อกสินค้ามีมากขึ้น ระยะเวลาออกหนังสือปกแดงเล่มแรกสั้นลงตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด : มุมมองโครงการ Harbour Center Hai Phong (ที่มา: บริษัท ซิลค์พาธ โฮเทล จำกัด)

การเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ต่างๆ อย่างต่อเนื่อง

เมื่อเร็วๆ นี้ ไฮฟองได้ต้อนรับโครงการใหม่ Harbour Center ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนน Le Lai หมายเลข 3 เขต Ngo Quyen โครงการประกอบด้วยที่ดินติดกัน 74 คูหา (ตึกแถว) สูง 5 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 400 ตร.ม. ซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 68.6 - 161.8 ตร.ม. หน้ากว้างส่วนกลางตั้งแต่ 6-13.8ตร.ม. โครงการมีพื้นที่รวมกว่า 11,000 ตร.ม. ลงทุนโดย บริษัท ซิลค์พาธ โฮเทล จำกัด

Hung Yen ต้อนรับโครงการใหม่ The Fibonan ซึ่งเป็นอาคารแบบผสมผสานสูง 32 ชั้นพร้อมชั้นใต้ดิน 3 ห้องที่เป็นของวิลล่าและโครงการที่อยู่อาศัย Hung Thinh - ชุมชน Cuu Cao เขต Van Giang (Hung Yen) โครงการนี้ได้รับการลงทุนโดย An Phu Invest ขนาดของ Fibonan อยู่ที่ 20,992 ตารางเมตร ซึ่งพื้นที่ก่อสร้างอยู่ที่ 4,370 ตารางเมตร โดยมีอพาร์ทเมนต์ 656 ยูนิต โดยมีพื้นที่หลากหลายตั้งแต่ 43-96 ตารางเมตร

ฮานัมมีโครงการใหม่ชื่อว่า Sun Urban City Ha Nam โครงการตั้งอยู่ในใจกลางเมืองฟูลีแห่งใหม่ มีขนาดกว่า 400 เฮกตาร์ โดย 200 เฮกตาร์เป็นพื้นที่พัฒนาผิวน้ำ 19 เฮกตาร์สำหรับสวนซันเวิลด์ 17 เฮกตาร์สำหรับทะเลสาบภูมิทัศน์ 28 เฮกตาร์สำหรับเขตบริหารใหม่ 13 เฮกตาร์สำหรับสวนภายใน และ 60 เฮกตาร์สำหรับโครงการ ทางด้านประเภทผลิตภัณฑ์ โครงการมีความหลากหลาย ทั้งห้องชุด อาคารพาณิชย์ และวิลล่า ประกอบด้วยอาคาร 9 ชั้น จำนวน 40 อาคาร แบ่งเป็นห้องชุดประมาณ 15,000 ยูนิต ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ 4,500 ยูนิต และวิลล่าแฝดและเดี่ยว 1,200 ยูนิต

นอกจากนี้ Thanh Hoa ยังยินดีต้อนรับโครงการใหม่จากโครงการ Central Riverside อีกด้วย โครงการนี้ตั้งอยู่ในแขวงด่งไห เมืองทัญฮว้า ซึ่งลงทุนโดย Taseco Land ทราบว่าบริเวณ Central Riverside มีพื้นที่ 15.6 ไร่ มีผลิตภัณฑ์ 493 รายการ ประกอบด้วยทาวน์เฮาส์ 339 หลัง พื้นที่ตั้งแต่ 80-134 ตร.ม. อาคารพาณิชย์ 94 หลัง พื้นที่ตั้งแต่ 104-197 ตร.ม. และวิลล่า 60 หลัง พื้นที่ตั้งแต่ 180-361 ตร.ม.

Bac Giang มีโครงการใหม่ชื่อว่า The Terra – Bac Giang โดยนักลงทุน Van Phu – Invest โครงการตั้งอยู่ในเขตเมืองทางตอนใต้ แขวงดิ่ญเคอ (เมืองบั๊กซาง) โครงการนี้ก่อสร้างบนพื้นที่ 45,059 ตร.ม. ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 28 ชั้น มียูนิตรวมทั้งสิ้น 688 ยูนิต วิลล่า 66 หลัง และทาวน์เฮาส์ 43 หลัง

นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ SGOHomes กล่าวว่าในความเป็นจริงแล้ว อพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงมีความน่าดึงดูดใจและยังคงครองตลาดทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปีนี้ เป็นต้นมา กลุ่มนี้เริ่มมีส่วนแบ่งการลงทุนกับกลุ่มและตลาดอื่นๆ เนื่องมาจากอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง นอกจากความคึกคักของโครงการใหม่ในตลาดต่างจังหวัดแล้ว สาเหตุที่แท้จริงยังมาจากข้อเท็จจริงที่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในทุกกลุ่มตลาดในปัจจุบันสูงเกินไป ทำให้ผู้ลงทุนไม่มองว่าตลาดนี้น่าสนใจอีกต่อไป

คลื่นการอพยพเริ่มเมื่อเดือนมีนาคม 2567 และมีแนวโน้มแข็งแกร่งขึ้น ในคลื่นการอพยพ นักลงทุนมองหาโอกาสตามแกนเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับเขตอุตสาหกรรม จังหวัดที่มีเศรษฐกิจพัฒนาแล้ว ตามแกนการจราจรพัฒนาแล้ว เช่น บั๊กนิญ - บั๊กซาง หุ่งเอียน – ไหเซือง – ไฮฟอง – กวางนิญ

สต๊อกสินค้ากำลังเติบโต

ตามข้อมูลของ Cafebiz ข้อมูลจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่าในช่วงหลายเดือนแรกของปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง จำนวนลูกค้าที่ค้นหาและซื้อขายก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี 2567 เพิ่มขึ้นเกือบ 30% เมื่อเทียบกับปลายปี 2566

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยจำนวนโครงการที่สร้างเสร็จ โครงการที่ขออนุญาตใหม่ และโครงการที่เข้าเงื่อนไขการขายในอนาคต ล้วนมีจำนวนลดลงจากช่วงเดียวกันในปี 2566 ทั้งนี้ สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีจำนวนมาก ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า จำนวน 19,323 รายการ เพิ่มขึ้น 43% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปีที่แล้ว

รายงานทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่งที่พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แสดงให้เห็นว่ามูลค่าสินค้าคงคลังรวม ณ วันที่ 31 มิถุนายน มีมูลค่ามากกว่า 269,135 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเกือบ 3% จากช่วงเวลาเดียวกัน ในความเป็นจริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มูลค่าสินค้าคงคลังของหลายธุรกิจไม่ได้ลดลง แต่กลับ "พองตัว" มากขึ้น

สินค้าคงคลังขององค์กรบันทึกเป็นสองรายการ ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จ และอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ในบริบทของตลาดที่ยากลำบาก ธุรกิจหลายแห่งได้เลื่อนแผนการปล่อยสินค้าออกจนกว่าตลาดจะดีขึ้น ทำให้มูลค่าสินค้าคงคลังของธุรกิจบางแห่งไม่ลดลง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ นี่คือประเภทหลักของสินค้าคงคลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เหตุผลที่สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นเพราะปัญหาทางกฎหมายในหลายโครงการที่ติดขัดมานานหลายปี จะเห็นได้ว่าหลังจากช่วงที่อุปทานในตลาดระเบิด (2561) การอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองก็เริ่มชะลอตัวลงเช่นกัน เนื่องจากปัญหาขั้นตอนทางกฎหมายที่ลึกซึ้งมากขึ้น ส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์และฮานอย

นอกจากนี้เหตุผลอีกประการหนึ่งที่ทำให้มีสต๊อกสินค้าสูงก็คือ ตลาดกำลังอยู่ในช่วงพัฒนาที่คึกคัก นักลงทุนจำนวนมากต่างทุ่มเงินจำนวนมากเข้าสู่จังหวัดต่างๆ เพื่อพัฒนาโครงการเก็งกำไรและการลงทุน เช่น ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เป็นต้น

จนถึงปัจจุบัน ตลาดการลงทุนมีการชะลอตัว ทำให้ยากต่อการหาผู้ซื้อและไม่สามารถขายได้แม้หลังจากเสร็จสิ้นแล้ว ด้วยสินค้าคงคลังประเภทนี้ ธุรกิจต่างๆ จะพบว่ายากที่จะจัดการในบริบทที่ตลาดทั่วไปยังไม่คึกคักอีกครั้ง

รายงานของ Batdongsan.com.vn ยังชี้ให้เห็นอีกว่า ถึงแม้ว่าตลาดจะขาดแคลนอุปทานใหม่ แต่สินค้าคงคลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่ก็ยังคงมีจำนวนมาก ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผลิตภัณฑ์ต่างๆ ไม่ตรงตามความต้องการที่แท้จริงของตลาด

นครโฮจิมินห์กำลังปรับตัว ยังไม่สร้างรายการราคาที่ดินใหม่

รายการราคาที่ดินใหม่ของนครโฮจิมินห์จะถูกสร้างขึ้นและนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ขณะนี้ทางเทศบาลกำลังดำเนินการปรับรายการราคาให้ถูกต้องตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567

ข้อมูลข้างต้นได้รับแจ้งจากผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายเหงียน ตวาน ทั้ง ในการประชุมเศรษฐกิจและสังคมในช่วงบ่ายของวันที่ 1 สิงหาคม

นายเหงียน ตว่าน ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ เข้าร่วมการประชุมด้านเศรษฐกิจและสังคมของเมืองเมื่อวันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา (ภาพโดย วัน อันห์)

นายทัง เปิดเผยว่า ในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567 (ฉบับแก้ไข) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะมีสิทธิ์พิจารณา ใช้ หรือปรับเปลี่ยนบัญชีราคาที่ดินเดิมได้ ด้วยเหตุนี้ นครโฮจิมินห์จึงมีนโยบายปรับตัว แต่ยังไม่ได้จัดทำรายการราคาใหม่

การปรับบัญชีราคาที่ดินมี 7 ขั้นตอน ปัจจุบันกรมได้ดำเนินการไปแล้ว 6 ขั้นตอน ข้อมูลทั้งหมดที่หน่วยที่ปรึกษารวบรวมจากทั่วพื้นที่ได้รับการปรับเทียบใหม่และถ่ายโอนไปยังกลุ่มทำงานของสภาประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อทบทวนและประเมินผล

กรมฯ กำลังปรับปรุงและอัปเดตราคาซื้อขายที่ดินในปัจจุบัน ราคาชดเชยที่ได้รับอนุมัติ และราคาตลาดเฉพาะ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีการสูญเสียในบริบทที่รายการราคาเดิมต่ำเกินไป

นายเหงียน ตว่าน ทัง ยกตัวอย่าง ในบริเวณดังกล่าวมีถนนบางสายที่มีป้ายราคาเก่าอยู่ที่เพียง 1-2 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น ทั้งนี้ราคาซื้อขายจริงจะอยู่ที่ 100-200 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้นทางเมืองจึงจำเป็นต้องปรับเทียบใหม่เพื่อให้ได้รายการราคาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับใช้งานในช่วงเวลาดังกล่าว

ในเดือนกรกฎาคม จำนวนบันทึกที่ดินในนครโฮจิมินห์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีบันทึกเกือบ 40,000 รายการ ซึ่งส่วนใหญ่ยังคงเป็นบันทึกการขายและการจำนอง รายได้ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของนครโฮจิมินห์มีมากกว่า 12,000 ล้านในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา

นายหวอ วัน ฮว่าน รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ประชาชนและความคิดเห็นของสาธารณชนให้ความสนใจรายการราคาที่ดินใหม่เป็นอย่างมาก ดังนั้นข้อมูลเหล่านี้จึงจำเป็นต้องได้รับการหารือและพิจารณาอย่างรอบคอบ

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังดำเนินการขั้นตอนสุดท้ายเพื่อส่งให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ออกบัญชีราคาที่ดินในท้องถิ่นตามกฎหมายที่ดินปี 2567

ย่นระยะเวลาออกหนังสือปกแดงเล่มแรกตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 101/2024/ND-CP (พระราชกฤษฎีกา 101) เพื่อควบคุมการสำรวจที่ดินพื้นฐาน การจดทะเบียนใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การถือครองทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน และระบบข้อมูลที่ดิน พระราชกฤษฎีกานี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชกฤษฎีกา 101 ระบุชัดเจนว่าระยะเวลาการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินอันติดที่ดินครั้งแรกต้องไม่เกิน 20 วันทำการ

ระยะเวลาออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินฉบับแรก (เล่มสีแดง) และหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินติดที่ดิน (เล่มสีชมพู) ไม่เกิน 3 วันทำการ

ตามข้อกำหนดข้างต้น กระบวนการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินติดที่ดินครั้งแรกและออกสมุดเล่มแดงและสมุดเล่มชมพูครั้งแรกทั้งหมดใช้เวลาไม่เกิน 23 วันทำการ

สำหรับชุมชนบนภูเขา เกาะ พื้นที่ห่างไกล พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบากเป็นพิเศษ เวลาในการดำเนินการออกหนังสือปกแดงเล่มแรกจะเพิ่มขึ้น 10 วันทำการ

ขณะเดียวกันตามกฎข้อบังคับฉบับก่อนหน้านี้ ระยะเวลาดำเนินการตามขั้นตอนการออกหนังสือปกแดงเล่มแรกไม่เกิน 30 วันนับจากวันที่ได้รับเอกสารที่ถูกต้อง และไม่เกิน 40 วันสำหรับพื้นที่ห่างไกล

ดังนั้นในพระราชกฤษฎีกาที่ออกใหม่นี้ รัฐบาลได้ลดระยะเวลาขั้นตอนการลงทะเบียนและการออกสมุดแดงและสมุดชมพูเป็นครั้งแรก

ระยะเวลาออกสมุดปกแดงเล่มแรกให้นับจากวันที่ได้รับเอกสารครบถ้วนถูกต้องตามระเบียบที่ ก. วรรค 1 มาตรา 19 พระราชกฤษฎีกา 101

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกา 101 ยังควบคุมการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินโดยเฉพาะอีกด้วย

ตามพระราชกฤษฎีกานี้ กำหนดเวลาการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ให้ดำเนินการดังนี้

– กรณีแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดินเกษตรกรรมโดยไม่ปฏิบัติตามแผนการรวมที่ดินหรือแผนการแลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน หรือกรณีการโอน การรับมรดก การบริจาคกรรมสิทธิ์ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน การนำทุนมาใช้ประโยชน์ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ให้ไม่เกิน 10 วันทำการ

– กรณีจำหน่ายหรือนำทุนทรัพย์ติดตัวที่ดินที่รัฐเช่าพร้อมชำระค่าเช่าที่ดินรายปี ต้องไม่เกิน 10 วันทำการ และไม่รวมเวลากำหนดราคาที่ดินและลงนามสัญญาเช่าที่ดิน

– กรณีเช่าหรือเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานและกิจการต่างๆ ให้ไม่เกิน 5 วันทำการ

– กรณียกเลิกจดทะเบียนสิทธิการเช่าหรือเช่าช่วงที่ดินในโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานและกิจการต่างๆ ต้องไม่เกิน 3 วันทำการ

เนื้อหาการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินครั้งแรกประกอบด้วย ข้อมูลของผู้ใช้ที่ดิน เจ้าของทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน; ผู้ได้รับมอบหมายที่ดินเพื่อการบริหารจัดการ ได้แก่ ชื่อ เอกสารส่วนตัว เอกสารทางกฎหมาย ที่อยู่ของผู้ใช้ที่ดิน เจ้าของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และผู้ได้รับมอบหมายที่ดินเพื่อการบริหารจัดการ

ข้อมูลแปลงที่ดิน ได้แก่ หมายเลขแปลงที่ดิน หมายเลขแผ่นแผนที่ ที่อยู่ พื้นที่ ประเภทที่ดิน รูปแบบการใช้ที่ดิน แหล่งที่มาการใช้ที่ดิน และข้อมูลอื่นๆ เกี่ยวกับแปลงที่ดิน

ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ได้แก่ ประเภททรัพย์สิน ที่อยู่ พื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ใช้สอย รูปแบบการถือครอง ระยะเวลาการถือครอง และข้อมูลอื่นๆ ของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

ข้อกำหนดในการจดทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินหรือสิทธิในการจัดการที่ดิน หรือการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินสำหรับแปลงที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

คำร้องขออื่น ๆ ของผู้ใช้ที่ดิน เจ้าของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และผู้ได้รับมอบที่ดินไปจัดการตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ถ้ามี)

ส่วนสถานที่รับสำนวนและส่งคืนผลการดำเนินกระบวนการทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินอากรที่ดิน พระราชกฤษฎีกา 101 บัญญัติว่า หน่วยงานรับสำนวนและส่งคืนผลการดำเนินกระบวนการทางปกครอง ได้แก่ หน่วยงานจุดเดียวตามระเบียบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดว่าด้วยการรับสำนวนและส่งคืนผลการดำเนินกระบวนการทางปกครองระดับจังหวัด ระดับอำเภอ และระดับตำบล สำนักงานที่ดิน; สำนักงานที่ดินจังหวัด

ผู้สมัครสามารถเลือกส่งใบสมัครได้โดยวิธีต่อไปนี้: ส่งโดยตรงที่หน่วยงานที่กำหนด, ทางไปรษณีย์, ที่สถานที่ที่ผู้สมัครและสำนักงานทะเบียนที่ดินตกลงกันไว้, หรือผ่านพอร์ทัลบริการสาธารณะแห่งชาติหรือพอร์ทัลบริการสาธารณะของจังหวัด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html