‘ความขัดแย้ง’ ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

ในความเป็นจริงอาคารอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในฮานอยประสบปัญหาที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัว ความขัดแย้งหลักเกิดขึ้นจากการที่คู่กรณีไม่สามารถกำหนดและตกลงกันได้ว่าพื้นที่ใดเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันและพื้นที่ใดเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ทำให้เกิดความขัดแย้งระหว่างคู่กรณี

ในประเด็นนี้ เอกสารทางกฎหมายของรัฐที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารอพาร์ตเมนต์ได้ให้ระเบียบปฏิบัติที่ค่อนข้างละเอียดและครบถ้วน ล่าสุดได้มีการออกหนังสือเวียนที่ 05 ของกระทรวงก่อสร้าง ซึ่งเป็นเอกสารรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุด

ตามที่นางสาวหวู่ เคียว ฮันห์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi เปิดเผยว่า ข้อขัดแย้งในโครงการอพาร์ตเมนต์มีสาเหตุมาจากการขาดความครบถ้วนและความโปร่งใสในเอกสารที่ควบคุมการใช้พื้นที่ส่วนกลางและบริเวณส่วนตัวเมื่อนักลงทุนพัฒนาและก่อสร้างโครงการ แม้ว่าจะกำหนดไว้ชัดเจนในข้อความทางกฎหมายก็ตาม สิ่งนี้ทำให้เกิดความคลุมเครือในการกำหนดความเป็นเจ้าของและการใช้งานในภายหลัง

พื้นที่จอดรถระยะยาวสะดวกระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน รูปภาพ 1 — อาคารอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในฮานอยประสบปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัว โดยเฉพาะข้อพิพาทเรื่องพื้นที่จอดรถ (ภาพ : บีจี)

“จำเป็นต้องเข้าใจว่าพื้นที่ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับระบบโครงสร้าง ทางเดิน ทางเดินร่วม และระบบที่แยกจากกันไม่ได้ ล้วนเป็นพื้นที่ทรัพย์สินส่วนกลาง” อย่างไรก็ตาม พื้นที่หนึ่งที่มักเกิดข้อพิพาทในอาคารชุดก็คือบริเวณที่จอดรถ” นางฮันห์ กล่าวเสริม

ภายใต้พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 พื้นที่สำหรับจอดจักรยาน ยานพาหนะสำหรับคนพิการ ยานพาหนะสองล้อและยานพาหนะสามล้อ ถือเป็นกรรมสิทธิ์และการใช้ร่วมกันของเจ้าของอาคารชุด ในส่วนของพื้นที่จอดรถ ผู้เช่า/ผู้ซื้อห้องชุดสามารถซื้อหรือเช่าช่วงได้

“ในความเป็นจริงแล้ว ในอาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ รายได้จากพื้นที่จอดรถจักรยานยนต์ (กรรมสิทธิ์ร่วม) จะถูกส่งกลับเข้ากองทุนดำเนินงานของอาคาร อย่างไรก็ตาม พื้นที่นี้ถูกวางแผนไว้อย่างไร พื้นที่กรรมสิทธิ์ร่วมมีมูลค่าเท่าใด และจากตรงนั้น การกำหนดรายได้เฉพาะต่อคันรถนั้นยังคงไม่ชัดเจน ซึ่งทำให้เกิดการถกเถียงกันไม่รู้จบ” นางฮันห์วิเคราะห์

เพื่อแก้ไขข้อขัดแย้งและจำกัดผลกระทบในระยะหลัง นางสาวฮันห์ กล่าวว่า นักลงทุนจำเป็นต้องคาดการณ์และคำนวณพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัวอย่างถูกต้องตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ รวมถึงนำเสนออย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขายและรายงานด้านเศรษฐกิจและเทคนิคเกี่ยวกับการลงทุนก่อสร้าง คณะกรรมการบริหารจำเป็นต้องมีสิทธิ์เข้าถึงบันทึกการดำเนินการเสร็จสิ้นทั้งหมดของโครงการตามข้อบังคับในเอกสารรวม 05/VBHN-BXD หนังสือเวียนว่าด้วยข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดการและการใช้งานอาคารอพาร์ตเมนต์

นอกจากนี้ นักลงทุนจะต้องตกลงกับฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก จากนั้นทำข้อตกลงทั่วไปและฉันทามติเกี่ยวกับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ การใช้ และการคุ้มครองทรัพย์สิน เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น

พื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัวของโครงการยังเกี่ยวข้องกับการกำหนดค่าธรรมเนียมบริการโครงการที่เจ้าของแต่ละรายต้องมีส่วนร่วมอีกด้วย นางสาวฮันห์ เปิดเผยว่า การกำหนดอัตราค่าบริการสูงสุดในโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีลิฟต์ในตัวเมือง จะต้องไม่เกิน 16,500 ดอง/ตร.ม./เดือน

ค่าบริการก็ต้องรวมอยู่ในสัญญาการขายด้วย ดังนั้น ผู้ซื้อควรตรวจสอบค่าธรรมเนียมที่เจ้าของต้องชำระด้วย เพราะเมื่อนำไปปฏิบัติแล้ว จิตใจของคนในพื้นที่โดยทั่วไปจะมุ่งเน้นที่ความโปร่งใสในเรื่องค่าธรรมเนียมและการนำเงินค่าบริการที่ชำระไปแล้วไปใช้ให้เกิดประโยชน์ สิ่งนี้ต้องอาศัยความร่วมมือจากนักลงทุนและหน่วยงานจัดการในการให้ความใส่ใจกับปัญหานี้อย่างใกล้ชิด

พื้นที่จอดรถระยะยาวสะดวกระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน ภาพที่ 2 — ภาพประกอบ (ที่มา : ซีพี)

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าเพื่อกำหนดราคาบริการที่เหมาะสม นักลงทุนและหน่วยงานจัดการควรพิจารณาปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนที่ประกอบเป็นราคาบริการอาคารอพาร์ตเมนต์ ต้นทุนนี้จะขึ้นอยู่กับขนาด คุณลักษณะทางสถาปัตยกรรม การออกแบบ และอุปกรณ์ของโครงการ เมื่อมีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดแล้ว หน่วยจัดการสามารถคำนวณต้นทุนการดำเนินงานที่ประกอบเป็นค่าธรรมเนียมบริการได้

แม้ว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นจุดเล็กๆ ในการทำงานของหน่วยจัดการห่วงโซ่การดำเนินงาน แต่ก็ส่งผลโดยตรงต่อราคาต่อหน่วยต้นทุนการดำเนินงาน ดังนั้นการบริหารจัดการจึงต้องเข้มงวดและดำเนินการโดยหน่วยงานบริหารจัดการและปฏิบัติการระดับมืออาชีพ เพื่อสนับสนุนทั้งนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยในการเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนการบริหารจัดการ รวมถึงความโปร่งใสในกิจกรรมและบริการบริหารจัดการในโครงการ

จะเห็นได้ว่าในตลาดที่อยู่อาศัยของเวียดนามมีแนวโน้มการพัฒนาที่แข็งแกร่ง นักลงทุนจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและการดำเนินงาน และถือเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ ตลอดจนเป็นทางแก้ไขเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากข้อพิพาทระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ราคาขายของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์จะถูกวางแผนโดยนักลงทุนตั้งแต่ขั้นตอนก่อนที่โครงการจะก่อตัวและเริ่มดำเนินการ

“อย่างไรก็ตาม ปัจจัยในการรักษาราคาขึ้นอยู่กับคุณภาพของการบริหารและดำเนินการโครงการ ดังนั้น บทบาทของหน่วยบริหารและดำเนินการจึงมีความสำคัญในบริบทของพื้นที่เมืองที่มีจำนวนประชากรและอุปทานเพิ่มมากขึ้น” นางสาวฮันห์เน้นย้ำ

แหล่งที่มา