เอ็มแอนด์เออสังหาฯ รอคลื่นลูกใหญ่ปลายปี

ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการบันทึกข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัยเพียงไม่กี่รายการ อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดนี้จะเร่งตัวขึ้นในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้

ปิดข้อตกลงไม่กี่ข้อแล้ว

แม้ว่าแรงกดดันการขายจะยังคงสูงมาก แต่ตลาด M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ยังคงค่อนข้างเงียบสงบ โดยมีการปิดดีลเพียงไม่กี่รายการ ตัวอย่างเช่น เมื่อสิ้นเดือนมิถุนายน 2024 บริษัท พัทธดัต เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ได้อนุมัติการโอนหุ้นทั้งหมด 49% ในบริษัท BIDICI ด้วยราคาโอนไม่ต่ำกว่า 130% ของมูลค่าที่ตราไว้ (10,000 ดองเวียดนาม/หุ้น)

สี่วันต่อมา Phat Dat ประสบความสำเร็จในการโอนหุ้น 25% ของบริษัท BIDICI ให้กับบุคคลหนึ่งด้วยมูลค่า 769,500 ล้านดอง และอัตราส่วนการเป็นเจ้าของของ Phat Dat ใน BIDICI ลดลงจาก 49% เหลือ 24% ด้วยข้อตกลงนี้ Phat Dat รายงานกำไร 50,000 ล้านดองในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 แม้ว่ารายรับจะบันทึกเพียงกว่า 8,300 ล้านดองก็ตาม

ทราบกันว่า BIDICI ก่อตั้งขึ้นในเดือนตุลาคม 2020 โดยมีโครงการลงทุนในที่ดินอพาร์ทเมนต์สูง Subdivision 9 ที่เป็นของเขตเมืองท่องเที่ยวเชิงนิเวศ Nhon Hoi (Binh Dinh) ซึ่ง Phat Dat ชนะการประมูลในเดือนมิถุนายน 2019

สำหรับกลุ่ม Nam Long หลังจากที่เกิดความล่าช้าหลายครั้งเนื่องจากปัญหาในการอัปเดตขั้นตอนการรับรองการลงทุน ในเดือนมิถุนายน 2547 บริษัทแห่งนี้ก็ได้เสร็จสิ้นการถ่ายโอนเงินทุนร้อยละ 25 ของโครงการ Paragon Dai Phuoc (หรือเรียกอีกอย่างว่า Nam Long Dai Phuoc) ให้กับพันธมิตร Nishi Nippon Railroad (ประเทศญี่ปุ่น) ซึ่งมีมูลค่า 662 พันล้านดอง

โครงการพารากอน ไดฟุก มีขนาดพื้นที่ 45 ไร่ ตั้งอยู่บนเกาะไดฟุก (จังหวัดด่งนาย) โดยที่จริงแล้ว ตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา Nam Long Group ได้รับเงินจำนวนดังกล่าวแล้ว ซึ่งเป็นเงินมัดจำสำหรับการโอนหุ้น 25% ที่ Paragon Dai Phuoc ด้วยการเสร็จสิ้นข้อตกลงนี้ ทำให้ Nam Long หลีกเลี่ยงการขาดทุนในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 ซึ่งรายได้รวมลดลงเกือบ 74% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

นอกเหนือจากสองข้อตกลงที่กล่าวถึงข้างต้น ตลาดยังบันทึกข้อตกลงอื่นๆ อีกหลายรายการ เช่น การที่ Kim Oanh Group ร่วมมือกับ 3 บริษัท ได้แก่ Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi และ NTT Urban Development เพื่อพัฒนาโครงการ The One World ในบิ่ญเซือง

โครงการ One World มีขนาดเกือบ 50 เฮกตาร์ โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 1 พันล้านเหรียญสหรัฐ โครงการได้แบ่งออกเป็นโครงการองค์ประกอบจำนวน 6 โครงการ นักลงทุนมีแผนที่จะก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกล่วงหน้า รวมถึงศูนย์การประชุมและนิทรรศการ ห้างสรรพสินค้าอีออน โรงแรมระดับ 5 ดาว และโรงเรียนระดับนานาชาติ ผลิตภัณฑ์เหล่านี้จะเปิดตัวสู่ตลาดในปี 2025

ขณะเดียวกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังได้บันทึกข้อตกลงที่บริษัท Tripod Technology Corporation เข้าซื้อที่ดินอุตสาหกรรมขนาด 18 เฮกตาร์ในบ่าเรีย-หวุงเต่า จาก Sonadezi Chau Duc อีกด้วย

ด้วยทุนการลงทุน 250 ล้านเหรียญสหรัฐ โรงงาน Electronic Tripod Vietnam (Chau Duc) มีส่วนสนับสนุนในการบรรลุแผนการขยายตัวและพัฒนาอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ไฮเทคของ Tripod Technology Group นอกจากนี้ยังถือเป็นโครงการเทคโนโลยีขั้นสูงที่ใหญ่ที่สุดในเขตอุตสาหกรรม Chau Duc จนถึงปัจจุบัน

ความคาดหวังของการเร่งความเร็ว

แรงกดดันด้านการขายยังคงสูงมาก และการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ถือเป็นทางออกที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถเอาชนะความยากลำบากเฉพาะหน้าได้ชั่วคราว โดยเฉพาะเมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม คาดว่าจะสามารถเคลียร์ขั้นตอนทางกฎหมายได้ จึงทำให้ขั้นตอนการซื้อขายโครงการรวดเร็วขึ้น

หลังจากที่ได้วางแผนขายโครงการมาเป็นเวลานาน แต่ไม่ประสบผลสำเร็จ คณะกรรมการบริษัท Van Phat Hung ก็ได้มีมติอนุมัติการโอนหุ้น 99% ของบริษัท Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) ซึ่งเป็นนักลงทุนในโครงการ Nhon Duc Nha Be Residential Area (HCMC) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว นี่ก็เป็นเป้าหมายทางธุรกิจหลักของบริษัทในปี 2024 เช่นกัน

กฎระเบียบใหม่ที่เปิดกว้างมากขึ้นถือเป็นพื้นฐานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามที่จะต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติที่แข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้นี้

ทนายความ เหงียน ตรุค เฮียน สมาชิกบริษัทกฎหมายเวียดนามอินเตอร์เนชั่นแนล ลอว์ เฟิร์ม (VILAF)

ในความเป็นจริง ตั้งแต่ปี 2021 Lotte Land ได้โอนเงิน 200,000 ล้านดองให้กับ Van Phat Hung เพื่อล่วงหน้าในการซื้อหุ้น 55% ของ Nha Be Land แต่ตามที่ผู้นำขององค์กรนี้กล่าว ในช่วงเวลาที่ยากลำบากล่าสุด การรอให้กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ รวมถึงการพึ่งพาการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกต่างๆ ทำให้กระบวนการดำเนินการล่าช้าลง

นายฟุง เดียน ตง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท วัน พัท หุ่ง กล่าวว่า ส่วนที่สำคัญที่สุดในการดำเนินการโอนเงินทุนให้แล้วเสร็จนั้น อยู่ที่ประเด็นทางกฎหมายของโครงการ โดยเฉพาะการอนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การดำเนินโครงการตามขั้นตอนทางกฎหมายต้องรอการอนุมัติจากทางการ ทำให้ระยะเวลาดำเนินการล่าช้า ส่งผลให้โครงการส่วนใหญ่ในนครโฮจิมินห์ รวมถึงโครงการข้างต้นของบริษัทด้วย

อย่างไรก็ตาม มีแนวโน้มว่าโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Nhon Duc Nha Be จะได้รับการอนุมัติให้ลงทุนในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 หลังจากกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ นี่ถือเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นไม่เพียงแต่สำหรับ Lotte Land เท่านั้นแต่ยังรวมถึงพันธมิตรรายอื่นที่สนใจด้วยเพื่อให้สามารถดำเนินการโอนได้

นอกเหนือไปจากข้อกำหนดทางกฎหมาย ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับโครงการ M&A ที่ประสบความสำเร็จ นโยบายในกฎหมายฉบับใหม่ยังเปิดโอกาสมากมายให้กับนักลงทุนต่างชาติอีกด้วย

ตัวอย่างเช่น กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระบุว่านักลงทุนที่โอนโครงการจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน หลังจากเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนเงินและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมการโอนแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับสมุดสีชมพู

ต่างจากเดิมที่หลังจากเสร็จสิ้นภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินแล้ว นักลงทุนจะต้องใช้เวลานานเพื่อรับสมุดสีชมพูและการส่งมอบที่ดิน นี่ถือเป็นประเด็นใหม่ที่เป็นบวกและคาดว่าจะช่วยเร่งกระบวนการปฏิบัติตามขั้นตอนการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เร็วขึ้น

ทนายความ Nguyen Truc Hien สมาชิกสำนักงานกฎหมายนานาชาติเวียดนาม (VILAF) ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในและต่างประเทศมาโดยตลอด แต่ในอดีตมีอุปสรรคมากมาย โดยเฉพาะอุปสรรคทางกฎหมาย ที่ทำให้ไม่สามารถดำเนินกิจกรรม M&A ของโครงการได้สำเร็จ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังเพิ่มสิทธิประโยชน์ต่างๆ มากมายให้กับนักลงทุนต่างชาติ เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม เขตเทคโนโลยีขั้นสูง การใช้ที่ดินเนื่องจากการรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และการขยายวิธีการรับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับบริษัทที่ลงทุนจากต่างชาติ

“กฎระเบียบใหม่ที่เปิดกว้างมากขึ้นถือเป็นพื้นฐานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามที่จะต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมากในอนาคตอันใกล้นี้” นางเฮียนเน้นย้ำ

ที่มา: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html