กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่สามารถ “กำจัด” อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กได้หรือไม่?

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ที่รัฐสภาเพิ่งผ่านเมื่อไม่นานนี้มีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในบ้านที่มีอพาร์ตเมนต์หลายแห่งขายหรือให้เช่า ซึ่งเรียกอีกอย่างว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่กำหนดให้นักลงทุนต้องจัดตั้งโครงการที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ปกติ

กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่เข้มงวดการก่อสร้างและบริหารจัดการห้องชุดขนาดเล็ก ภาพ 1 — กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่กำหนดให้นักลงทุนต้องจัดตั้งโครงการ (ภาพ : DM)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามกฎระเบียบใหม่ บุคคลที่ต้องการสร้างมินิอพาร์ทเมนท์ (บ้าน 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นมีอพาร์ทเมนท์ หรือ 2 ชั้น และมีเนื้อที่ 20 ยูนิตขึ้นไป) เพื่อขายหรือให้เช่า จะต้องมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขเพื่อเป็นนักลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ห้องชุดที่เข้าข่ายได้รับหนังสือรับรองตามกฎหมายที่ดิน (สมุดสีชมพู) จะถูกขาย เช่า หรือเช่าซื้อ ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้การลงทุนในอาคารชุดขนาดเล็กเพื่อให้เช่าจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดการก่อสร้างที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างออกให้ด้วย อาคารจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดในการป้องกันและดับเพลิงตามที่กฎหมายกำหนด

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (EZ Property) กล่าวว่า การเข้มงวดในการก่อสร้างและบริหารจัดการโครงการมินิอพาร์ตเมนต์นั้นมีความจำเป็น เนื่องจากโครงการมินิอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้มีการพัฒนามาอย่างแพร่หลายมาเป็นเวลานานและมีการละเมิดกฎเกณฑ์ต่างๆ มากมาย

ในอนาคตอันใกล้นี้ การขายมินิอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ที่ไม่มีโครงการลงทุนแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ดังนั้นการพัฒนามินิอพาร์ทเมนท์จะถูกจำกัดอย่างมากเนื่องจากกฎระเบียบขั้นตอนที่เข้มงวด

ในขณะเดียวกัน การจัดตั้งโครงการลงทุนและตอบสนองเงื่อนไขในการเป็นนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะเป็นความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ เนื่องจากมินิอพาร์ทเม้นท์คือตึกสูงที่สร้างบนพื้นที่ 200 - 300 ตร.ม. ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในตรอกซอกซอยลึกๆ ดังนั้นการที่จะต้องตั้งโครงการเหมือนอาคารอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ทั่วๆ ไปจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

“ซอยที่มีความกว้างน้อยกว่า 2 เมตร ทำให้ไม่สามารถวางแผนแบบ 1/500 ได้ เนื่องจากไม่มีปัจจัยหลายอย่างที่รับประกันได้ เช่น การป้องกันอัคคีภัย โครงสร้างพื้นฐาน ตัวชี้วัดประชากร และการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม การตอบสนองความต้องการเหล่านี้ด้วยอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในปัจจุบันแทบจะเป็นไปไม่ได้” นายโทอันวิเคราะห์

นายโตน กล่าวว่า หากเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ การขออนุญาตสร้างโครงการและการวางแผนอาจต้องใช้เวลานานหลายปี แต่หากเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอาจต้องใช้เวลานานกว่านั้น

นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่สร้างขึ้นในพื้นที่ส่วนกลาง ดังนั้น กฎระเบียบเกี่ยวกับความสูงของอาคารจึงเข้มงวดมาก โดยทั่วไปที่ดินขนาด 200 ตรม. สามารถสร้างได้เพียง 5 - 6 ชั้นเท่านั้น ด้วยความหนาแน่นและความสูงเช่นนี้ นักลงทุนไม่สามารถสร้างผลกำไรได้ จึงไม่มีใครจะทำกำไรได้

ในความเป็นจริง ในปัจจุบันมีการสร้างมินิอพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ถึง 95% โดยไม่ได้รับใบอนุญาต เนื่องจากหากก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ลงทุนจะต้องประสบกับการขาดทุนตั้งแต่ยังไม่เริ่มสร้างเสียด้วยซ้ำ

“ถ้าซื้อที่ดิน 200 ตรม. ในราคา 10,000 ล้าน แต่สร้างได้แค่ 5 ชั้น และสร้างได้ 70% ของพื้นที่ คือ 700 ตรม. ต้นทุนทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างจะอยู่ที่ประมาณ 22 ล้านดอง/ตรม. แต่ถ้าขายได้ 25 ล้านดอง/ตรม. ก็ชัดเจนว่านักลงทุนจะไม่ทำกำไรจากการสร้าง 5 ชั้น” นายตวนอธิบาย

ดังนั้น คุณโตน จึงกล่าวว่า ในอนาคตรูปแบบมินิอพาร์ตเมนต์ประเภทดังกล่าวมีความเสี่ยงที่จะเสื่อมโทรมลง เพราะการต้องตั้งโครงการลงทุนใหม่ขึ้นมาจะสร้างจะทำให้หลายคนไม่สามารถทำได้

สำหรับมินิอพาร์ทเม้นท์ที่ตรงตามเงื่อนไขการก่อสร้างก็จะมีต้นทุนสูงเช่นกัน ไม่สามารถแข่งขันกับอพาร์ทเม้นท์เชิงพาณิชย์ได้ เพราะต้นทุนการลงทุนแพงเกินไป

ในขณะเดียวกัน นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า นักลงทุนในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเป็นบุคคลที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมาย เช่นเดียวกับนักลงทุนรายใหญ่ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งบุคคลจะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิง การซื้อขาย การเช่า และการเช่าซื้อ จะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ผู้ซื้อบ้านในมินิอพาร์ทเมนท์ยังจะได้รับหนังสือรับรอง (สมุดสีชมพู) อีกด้วย การบริหารจัดการและดำเนินการต้องดำเนินการให้เป็นไปตามระเบียบการบริหารและการใช้ตึกชุดและต้องกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบในการตรวจสอบและกำกับดูแลของคณะกรรมการประชาชนทุกระดับอย่างชัดเจนเพื่อความปลอดภัยและคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้อยู่อาศัยที่นี่

“กฎระเบียบดังกล่าวจะเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่นในกรณีของอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็ก” นายโจวกล่าว

แหล่งที่มา