ธุรกิจอสังหาฯ หลายกลุ่ม “แบกรับ” มูลค่าสินค้าคงคลังมหาศาล

รายงานสรุปของกระทรวงก่อสร้างระบุว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะการซื้อขายที่เงียบเหงา แต่ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี จำนวนการค้นหาธุรกรรมทางการเงินเพื่อการลงทุนฟื้นตัวได้ดี และอุปทานจากโครงการใหม่ๆ ก็ปรากฏขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ

ในส่วนของสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ ตามข้อมูล 53/63 สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ประมาณ 18,808 หน่วย โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวและที่ดินโครงการ จำนวนคงเหลือเฉพาะ คือ 3,196 ยูนิต; บ้านเดี่ยว จำนวน 6,554 หลัง จำนวนแปลงที่ดิน 7,190 แปลง

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าโดยรวมปี 2566 ยอดคงคลังอสังหาริมทรัพย์ในโครงการบ้านพักอาศัยประเภทอพาร์ทเมนต์ บ้านพักอาศัยเดี่ยว และที่ดินมีแนวโน้มลดลง

แม้ว่าตามรายงานโดยทั่วไป สินค้าคงคลังจะมีแนวโน้มลดลง แต่เมื่อพิจารณาภาพรวมของแต่ละธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว จะเห็นได้ง่ายว่าสินค้าคงคลังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง

No Va Real Estate Investment Group Corporation (Novaland, HoSE: NVL) เป็นผู้นำในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของสินค้าคงคลัง โดย ณ สิ้นปี 2566 มีสินค้าคงคลังสูงถึง 138,598 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด เกือบจะเท่ากับสินค้าคงคลังทั้งหมดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 2 แห่ง ได้แก่ Vingroup Corporation - JSC (HoSE: VIC) และ Vinhomes JSC (HoSE: VHM) รวมกัน

นอกจากนี้ สินค้าคงเหลือคิดเป็น 57% ของสินทรัพย์รวมขององค์กร โดยมูลค่ากองทุนที่ดินและโครงการระหว่างก่อสร้างคิดเป็น 129,458 พันล้านดอง (มากกว่า 93% ของสินค้าคงเหลือทั้งหมด) นอกจากนี้ยังมีโครงการก่อสร้างที่สร้างเสร็จแล้วและสินค้าอสังหาริมทรัพย์อีกจำนวนหนึ่ง โดยอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วรอส่งมอบให้ลูกค้ามีเพียงสัดส่วนที่น้อยมาก

ด้วยปริมาณสินค้าคงคลังที่มากมายขนาดนี้ Novaland จำเป็นต้องจัดสรรเงินสำรองไว้สูงถึงเกือบ 161 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 80 เท่าจากต้นปี 2566

ที่น่าสังเกตคือ สินค้าคงคลังของกลุ่มมีสัดส่วนมากกว่า 50% ของสินทรัพย์รวมมาหลายปีแล้ว และเงินจำนวนนับหมื่นล้านถูกใช้เป็นหลักประกันเงินกู้

อสังหาริมทรัพย์ - ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องแบกรับมูลค่าสินค้าคงคลังจำนวนมหาศาล — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้อง "แบกรับ" มูลค่าสินค้าคงคลังจำนวนมหาศาล

ตามหลัง Novaland ก็คือ "ผู้ยิ่งใหญ่" ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์นั่นก็คือ Vingroup โดยมีสินค้าคงคลัง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2023 มูลค่าถึง 92,730 พันล้านดอง ลดลงเกือบ 6,000 พันล้านดองเมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด

โดยโครงสร้างสินค้าคงคลังของ Vingroup ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมขายจำนวน 63,354 พันล้านดอง

ที่ Vinhomes สินค้าคงคลังหยุดอยู่ที่ 52,342 พันล้านดอง ลดลง 18% (เกือบ 10,000 พันล้านดอง) เมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด สาเหตุก็คือในปี 2023 Vinhomes ได้ส่งมอบอสังหาฯแนวราบจำนวน 9,800 ยูนิตตามกำหนดในโครงการ Vinhomes Ocean Park 2 และ 3 สองโครงการ ช่วยให้สร้างรายได้และลดสต๊อกสินค้าได้

สินค้าคงคลังของ Vinhomes ส่วนใหญ่อยู่ในประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายภายใต้การก่อสร้างเป็นมูลค่ามากกว่า 49,407 พันล้านดอง ซึ่งบริษัทอธิบายว่าส่วนใหญ่รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ ราคาซื้อของบริษัทย่อยที่จัดสรรเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการซื้อโครงการ ต้นทุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการพื้นที่เมืองนิเวศ Dream City พื้นที่เมือง Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City และโครงการอื่นๆ อีกมากมาย

แม้ว่าจะไม่มีสินค้าคงคลังมากเท่ากับธุรกิจที่กล่าวข้างต้น แต่ Khang Dien House Investment and Trading JSC (HoSE: KDH) เป็นผู้นำในอัตราการเติบโตของสินค้าคงคลัง

ณ สิ้นปี 2566 Nha Khang Dien บันทึกสินค้าคงคลังสูงสุดในประวัติศาสตร์ของบริษัทที่ 18,787 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 50.8% เมื่อเทียบกับต้นปี

โครงสร้างสินค้าคงคลังของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังพัฒนาจำนวน 8 โครงการ คิดเป็นสินค้าคงคลังรวมเกือบ 17,700 พันล้านดอง

ซึ่งโครงการคังฟุก - เขตที่อยู่อาศัยเตินเต๋า มีมูลค่ากว่า 6,527 พันล้านดอง Doan Nguyen - โครงการ Binh Trung Dong มูลค่ากว่า 3,380 พันล้านดอง Binh Trung - โครงการ Binh Trung Dong มูลค่ากว่า 3,158 พันล้านดอง นี่เป็นโครงการที่มีการเพิ่มขึ้นของสต๊อกสินค้าสูงสุดถึง 3 เท่าจากช่วงต้นงวด และเป็นสาเหตุที่สต๊อกสินค้าของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ขณะเดียวกัน โครงการ Khang Phuc - An Duong Vuong ก็เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเป็นมากกว่า 1,233 พันล้านดอง โครงการคางฟุก-พื้นที่นิคมฟองฟู 2 มูลค่ากว่า 1,675 พันล้านดอง โครงการ Khang Phuc - ย่านที่อยู่อาศัย Binh Hung 11A มูลค่าเกือบ 610 พันล้าน VND นอกจากนี้ ในรายชื่อดังกล่าวยังมีโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2566 คือ บินห์จุงมอย - บินห์จุงดง ซึ่งมีมูลค่าเกือบ 965 พันล้านดอง

ตรงกันข้ามกับการเติบโตอย่างรวดเร็วของ Nha Khang Dien สินค้าคงคลังของ Dat Xanh Group Corporation (HoSE: DXG) บันทึกการลดลงเล็กน้อย 109 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับต้นปีเป็น 14,139 พันล้านดอง โดยสินค้าคงเหลืออสังหาฯที่สร้างเสร็จของบริษัทฯ เพิ่มขึ้นเกือบ 58% อยู่ที่กว่า 2,500 พันล้านดอง และสินค้าคงเหลืออสังหาฯที่ยังไม่เสร็จลดลงเหลือ 10,892 พันล้านดอง

นอกจากนี้ บริษัท พัต ดัท เรียล เอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น (HoSE: PDR) ยังดำเนินกิจการในภาคธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยสินค้าคงคลังของบริษัทมีการบันทึกว่าลดลงเล็กน้อยเหลือ 12,199 พันล้านดอง แต่ยังคงคิดเป็นมากกว่าครึ่งหนึ่งของสินทรัพย์ทั้งหมด และกระจายอยู่ในโครงการสำคัญ 12 โครงการของบริษัทเป็นหลัก

โครงการทั่วไปบางส่วนได้แก่ โครงการ EverRich 2 ด้วยมูลค่า 3,597 พันล้านดอง โครงการ Tropicana Ben Thanh Long Hai มูลค่า 1,993 พันล้านดอง โครงการอาคารบิ่ญเซือง ทาวเวอร์ มูลค่า 2,393 พันล้านดอง...

รายงานพิเศษเรื่อง “สถานะสุขภาพปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม” ของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าสินค้าคงคลังจำนวนมากส่วนใหญ่มาจากโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จสิ้น ซึ่งต้องระงับการดำเนินการเนื่องจากธุรกิจต่างๆ ไม่มีทรัพยากรเพียงพอที่จะดำเนินโครงการต่อไป

เมื่อดูตัวเลขสต๊อกสินค้าหลักหมื่นถึงหลักแสนล้าน จะเห็นได้ว่าสต๊อกสินค้าค่อยๆ กลายเป็นปัญหาใหญ่ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งจำเป็นต้องหาทาง แก้ไข

แหล่งที่มา