การยกเลิกวิธีเศษเหลือจะทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินช้าลงหรือไม่?

ความยากลำบากในการประเมินราคาที่ดินเป็นปัจจัยฉุดรั้งความคืบหน้าของโครงการ

จากการสำรวจของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 50% ประสบปัญหา อุปสรรค และดำเนินการล่าช้า เนื่องมาจากความยากลำบากในการกำหนดวิธีการประเมินที่ดินเพื่อทราบราคาตลาด ยังมีปัญหาเรื่องกฎหมาย การวางแผน การลงทุน ฯลฯ โดยเฉพาะการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพียงอย่างเดียวก็กินเวลาร่วม 1-2 ปีแล้ว นี่คือสาเหตุที่อุปทานในปี 2022 แสดงสัญญาณลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ที่น่ากล่าวถึงคือหลังจากมีการตรวจสอบโครงการต่างๆ มากมายแล้ว การประเมินมูลค่าที่ดินของหลายโครงการกลับช้าลงกว่าเดิมด้วยซ้ำ มีโครงการที่ล่าช้าไป 2-3 ปี หรือแม้กระทั่ง 10 ปี โดยไม่กำหนดราคาที่ดิน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการลงทุนหลายโครงการไม่ได้รับการอนุมัติเนื่องจากปัญหาเหล่านี้

ความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายในการกำหนดราคาที่ดินทำให้การกำหนดราคา "ตลาด" เป็นเรื่องที่ยากยิ่งขึ้น ในขณะเดียวกันโครงการต่างๆ ยังคงรอการจ่ายเงินให้ทางการเพื่อเริ่มต้นการส่งมอบที่ดิน การประเมินราคาที่ดินยังเป็นปัญหาที่หลายธุรกิจและท้องถิ่นบ่นถึง เพราะเป็นการ "ฉุดรั้ง" ความคืบหน้าของโครงการลงทุน โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์

การใช้ข้อมูลเป็นตัวขับเคลื่อนทำให้มูลค่าที่ดินลดลงจริงหรือ รูปที่ 1 — การประเมินราคาที่ดินที่ล่าช้าทำให้โครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากล่าช้าไปหลายปี

การขาดฉันทามติในมุมมองเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินยังสะท้อนให้เห็นในความคิดเห็นจำนวนมากในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นว่าจะละทิ้งหรือคงไว้ซึ่งวิธีส่วนเกินเมื่อประเมินราคาที่ดิน เนื่องจากวิธีการนี้ไม่ได้กล่าวถึงในร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ที่ควบคุมราคาที่ดินอีกต่อไป

ดังนั้น ความคิดเห็นจำนวนมากจึงระบุว่า วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง การหักลบ และการรับรายได้ เป็นการยากที่จะทดแทนวิธีการส่วนเกินได้อย่างสมบูรณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการนำวิธีการนี้ออกจากฉบับร่างอาจทำให้เกิดความยุ่งยากนอกเหนือจากความยุ่งยากที่เกี่ยวข้องกับราคา ซึ่งจะนำไปสู่ความล่าช้าในการดำเนินโครงการ นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงวิธีการประเมินมูลค่ายังแสดงถึงความไม่แน่นอนของนโยบาย ซึ่งส่งผลกระทบต่อโครงการลงทุนที่ได้รับการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีส่วนเกิน ส่งผลให้ผลประกอบการทางธุรกิจขององค์กรได้รับผลกระทบไปด้วย

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ มีมุมมองร่วมกันว่า ในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา นครโฮจิมินห์ได้นำหลักการส่วนเกินมาประยุกต์ใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการเป็นหลัก โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมืองในพื้นที่จำนวน 280/320 โครงการใช้วิธีการนี้ คิดเป็น 87.5% ดังนั้น จึงจำเป็นต้องคงวิธีการส่วนเกินไว้ต่อไป ร่วมกับการแก้ไขหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT ที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน เพื่อเป็นแนวทางในการคำนวณประมาณการต้นทุนรวมและรายได้รวมที่คาดว่าจะได้รับจากโครงการให้มีความแม่นยำมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่า การใช้หลักการส่วนเกินยังก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับข้าราชการและผู้ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย เช่น ปัญหาข้อผิดพลาดจำนวนมากเนื่องจากวิธีการส่วนเกินเป็นการประมาณโดยถือว่าต้นทุนการลงทุนทั้งหมดและรายได้ทั้งหมดของโครงการตรงกัน แต่พื้นฐานที่สำคัญที่สุดคือฐานข้อมูลอินพุตซึ่งไม่ถูกต้อง ไม่ได้อัปเดตแบบเรียลไทม์... ดังนั้นจึงไม่พบดัชนีราคาเฉลี่ย

ด้วยเหตุผลดังกล่าว ความคิดเห็นจำนวนมากจึงแนะนำว่า แทนที่จะขจัดวิธีส่วนเกิน ควรมีมาตรการเพื่อขจัดและปรับปรุงความแม่นยำในการรวบรวมข้อมูลเมื่อใช้วิธีนี้

เพราะเหตุใดวิธีการแบบส่วนเกินจึงยังช้าในปัจจุบัน?

เนื่องด้วยความเห็นดังกล่าว ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “การประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อปลดล็อกโครงการ” ที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หัวหน้าคณะบรรณาธิการกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ได้เน้นย้ำว่าร่างกฎหมายไม่ได้บอกให้ยกเลิก แต่อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้จะไม่ใช้วิธีส่วนเกินอีกต่อไป

การใช้ข้อมูลเป็นตัวขับเคลื่อนทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินช้าลงจริงหรือ รูปที่ 2 — การนำวิธีส่วนเกินออกจากร่างใหม่ทำให้เกิดความขัดแย้งมากมาย

ตามคำอธิบายในมติ 18-NQ/TW ของคณะกรรมการกลางว่าด้วยการบริหารจัดการการใช้ที่ดิน กำหนดว่าในการกำหนดราคาที่ดิน จะต้องติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด ในขณะที่วิธีการส่วนเกินกำหนดให้กำหนดราคาโดยพิจารณาจากต้นทุนและรายได้ที่คาดว่าจะเกิดขึ้น ในอดีตข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าความเป็นจริง หากกำหนดตามราคาดังกล่าวก็จะทำให้ผู้ประเมินมั่นใจได้แต่จะไม่สะท้อนตลาดอย่างถูกต้อง

นอกจากนี้ วิธีที่เหลือในการใช้งานจริงยังมีองค์ประกอบเชิงสมมติฐานอีกมากมาย หากเปลี่ยนเพียงตัวบ่งชี้ตัวเดียว ราคาที่ดินที่กำหนดโดยวิธีส่วนเกินจะผิดพลาดอย่างมาก ไม่ต้องพูดถึงเลยว่า ด้วยวิธีนี้ หากคนทำเป็นคนละคน คนที่รวบรวมข้อมูล พารามิเตอร์ต่างๆ ก็จะให้ราคาที่ต่างกันไปด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายชินห์ ยังได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมาด้วยว่า “คนในพื้นที่และนักลงทุนมีความกังวลว่าการเลิกใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบส่วนเกินจะทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินล่าช้า คำถามคือ ทำไมวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบส่วนเกินจึงยังคงล่าช้าอยู่”

ตามที่เขากล่าว ฐานข้อมูลตลาดในปัจจุบันไม่สมบูรณ์ ไม่ได้มาตรฐาน และไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดอย่างถูกต้อง ดังนั้น ในอนาคตอันใกล้นี้ วิธีการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดินจะไม่ถูกนำมาใช้ ดังนั้น ในร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ในการประเมินมูลค่าแปลงที่ดิน จะต้องใช้วิธีอย่างน้อย 2 วิธี ในกรณีที่สองวิธีนี้มีค่าต่างกัน จะใช้ค่าที่สูงกว่า

กฎหมายปัจจุบันกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี รวมถึงวิธีการเปรียบเทียบโดยตรง วิธีการลบ; วิธีการรับรายได้; วิธีการส่วนเกิน; วิธีการปรับปัจจัย ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP และหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014/TT-BTNMT ซึ่งอยู่ระหว่างการปรึกษาหารือกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำหนดวิธีการเพียง 3 วิธี คือ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ และวิธีการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน
โดยทางเลือกนี้ ร่างพระราชบัญญัติฯ ได้รับความเห็นจำนวนมากเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานร่างฯ เสนอที่จะแก้ไข โดยการยกเลิกวิธีการส่วนเกินกำลังก่อให้เกิดการถกเถียงมากที่สุด

แหล่งที่มา