กังวลโครงการบ้านจัดสรรขาดแคลน

กฎระเบียบสร้าง “ปริศนา” ให้กับธุรกิจ

ไม่เพียงแต่จะจำกัดเงื่อนไขการดำเนินโครงการเท่านั้น ดังที่ปรากฏในบทความเรื่อง "วิสาหกิจละทิ้งโครงการเพราะกฎระเบียบที่ดินที่อยู่อาศัย" ที่ตีพิมพ์โดยหนังสือพิมพ์ VietNamNet ร่าง พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไข) ยังคงจำกัดไม่ให้ผู้ประกอบการรับโอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

เพราะบทบัญญัติในร่างกฎหมายอนุญาตให้โอนได้เฉพาะที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรที่มิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยซึ่งได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือชำระค่าเช่าที่ดินไปแล้วครั้งหนึ่งเพื่อดำเนินโครงการเท่านั้น

ในความเป็นจริง ในปัจจุบันนักลงทุนได้รับการสนับสนุนให้เจรจาการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองและเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ตามที่ภาคธุรกิจระบุไว้ ข้อกำหนดที่ต้องมีที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรที่จ่ายค่าเช่าที่ดินในครั้งเดียวตามร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะทำให้ไม่สามารถแปลงสภาพและดำเนินการโครงการต่างๆ ได้หลายอย่าง

นาย Nguyen Quoc Hiep ประธานคณะกรรมการบริษัท Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietnamNet ว่าการนำกฎระเบียบดังกล่าวมาใช้ถือเป็น "ปริศนา" สำหรับธุรกิจ

เพราะตามที่เขากล่าวไว้ ไม่มีธุรกิจใดในกระบวนการใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าหรือการบริการที่จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตลอดอายุโครงการ 50 ปี

ที่ดินเพื่อธุรกิจบริการเกือบร้อยละ 100 ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปี ราคาที่ดินสามารถเปลี่ยนแปลงได้ มีโครงการเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่จ่ายค่าเช่าที่ดินเพียงครั้งเดียวตลอดอายุโครงการ และธุรกิจต่างๆ ก็ไม่มีเงินที่จะทำเช่นนั้น “ดังนั้นหากเราใช้กฎระเบียบดังกล่าวก็จะไม่สามารถปฏิบัติได้จริง” นายเฮียปกล่าว

เพลงแผ่นดินยาว 2.jpg — ทั้งภาคธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าร่างกฎหมายที่ดินจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขเพื่อให้ผลประโยชน์สอดคล้องกัน (ภาพ : ฮวง ฮา)

นายหวู่ เกือง กวีเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Dat Xanh Mien Bac วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า เมื่อธุรกิจพัฒนาโครงการต่างๆ พวกเขาจะต้องรวบรวมที่ดิน ถ้ากฏระเบียบเป็นตามร่าง คนที่มีที่ดินโอนต้องเสียภาษีครั้งเดียว แล้วจะหาเงินมาจ่ายได้อย่างไร?

นอกจากนี้การกำหนดภาษีที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะเมื่อถูกขอให้กำหนดจำนวนภาษีที่ต้องชำระในคราวเดียวเป็นเวลา 50 ปี ก็กล้าที่จะกำหนด แต่การจัดตั้งหน่วยงานเฉพาะทางเพื่อประเมินราคาที่ดินเป็นเรื่องที่ซับซ้อนและไม่เหมาะสม สิ่งนี้จะทำให้การจะมีที่ดินขนาดเพียงพอสำหรับจัดตั้งโครงการสำหรับองค์กรขนาดใหญ่เป็นเรื่องยากมากอีกด้วย

“ควรมีการกำหนดกฎเกณฑ์ที่ง่ายสำหรับทั้งธุรกิจและผู้โอนที่ดิน และกระบวนการควรเป็นหนึ่งเดียวกันในกฎหมายทั้งหมด มิฉะนั้น เมื่อนำไปปฏิบัติแล้ว จะสร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจและหน่วยงานบริหารของรัฐ” นาย Quyet กล่าว

ต้องฟังและปรับเปลี่ยน

เมื่อเผชิญกับข้อบกพร่องในข้อ b วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ประธาน GP.Invest Nguyen Quoc Hiep แนะนำว่าคณะกรรมการเศรษฐกิจและคณะกรรมการกฎหมายของรัฐสภาควรรับฟังความคิดเห็นทั้งหมดของธุรกิจเพื่อนำไปปรับปรุงเพื่อประสานผลประโยชน์ หากปัญหาเหล่านั้นได้รับการแก้ไข ก็จะเป็นผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ไม่ใช่เฉพาะเรื่องใดเรื่องหนึ่งโดยเฉพาะ

“ถ้าเรายึดตามมาตรา 128 ของร่างกฎหมายฉบับนี้ จะเป็นการขัดขวางโครงการต่างๆ ทั้งหมดจริงๆ ผมกลัวว่ามันจะขัดขวางการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม เพราะถ้าภาคอสังหาริมทรัพย์ล้มเหลว ก็จะส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมต่างๆ มากมาย" นายเฮียปกล่าว

ตามที่ทนายความเหงียน ถัน ฮา กล่าว ร่างระเบียบดังกล่าวสามารถแก้ไขได้ในทิศทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์บนพื้นฐานของที่ดินที่อยู่อาศัยและประเภทที่ดินอื่น ๆ ให้สอดคล้องกับการวางผังการใช้ที่ดิน ซึ่งจะมีความยืดหยุ่นมากขึ้น กฎระเบียบดังกล่าวรองรับทั้งนักลงทุน สอดคล้องกับนโยบายของภาครัฐในการขจัดอุปสรรคและส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะผู้มีความ "กังวล" กับร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ประเมินว่าข้อ b วรรคที่ 1 และข้อที่ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ไม่สอดคล้องกับนโยบายในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และไม่ "เปิดกว้าง" เหมือนกฎหมายที่ดินปี 2013

สาเหตุคือ ก่อน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2556 มีข้อกำหนดว่าผู้ลงทุนโครงการที่ใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ใน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2566 มีเพียงข้อกำหนดว่าผู้ลงทุนโครงการที่ใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรต้องชำระค่าเช่าที่ดิน โดยสามารถเลือกชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าหรือชำระค่าเช่าที่ดินเป็นรายปีก็ได้

ดังนั้น นายโจวจึงได้เสนอให้แก้ไขร่างกฎหมายที่ดินไปในทิศทางที่ให้บริษัทต่างๆ ได้รับการอนุมัติให้มีนโยบายการลงทุน อนุมัติผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ หากมีสิทธิการใช้ที่ดินหรือได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน รวมทั้งที่ดินที่อยู่อาศัย และที่ดินอื่น (ซึ่งอาจเป็นที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่เช่าแบบชำระครั้งเดียวหรือรายปี) สามารถนำไปใช้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้ หากเป็นไปตามเงื่อนไขการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน (ตามประเภทผังเมือง...)

กฎหมายที่ดินมีบทบาทสำคัญและมีผลต่อกฎหมายอื่นๆ อีกหลายฉบับ ดังนั้น ภาคธุรกิจและสมาคมจึงคาดหวังว่าการแก้ไขกฎหมายฉบับนี้จะมีการกำหนดระเบียบปฏิบัติที่เหมาะสมกับความเป็นจริงและสอดคล้องเป็นประโยชน์ของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง

ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนในเมืองใหญ่มีมาก หากปัญหาทางกฎหมายไม่ได้รับการแก้ไข ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในปัจจุบันก็จะยากขึ้น

แหล่งที่มา