จะทำอย่างไรให้ประมูลที่ดิน Thu Thiem สำเร็จหลังจาก 4 บริษัทละทิ้งเงินมัดจำ?

ข้อมูลเกี่ยวกับการที่นครโฮจิมินห์จะเริ่มการประมูลที่ดิน Thu Thiem อีกครั้ง (ในเขตเมืองใหม่ของ Thu Thiem, Thu Duc City) ได้รับการประเมินในเชิงบวกจากตลาด โดยได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากความคิดเห็นของประชาชน เนื่องจากที่ดิน 4 แปลงในแผนนี้ถูกธุรกิจละทิ้งไปแล้วในปี 2565

ขณะนั้น บริษัท Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (ภายใต้กลุ่ม Tan Hoang Minh) เป็นผู้ชนะการประมูลล็อตที่ 3-12 ด้วยราคา 24,500 พันล้านดอง บริษัท บินห์มินห์ อินเวสเมนท์ ดีเวลลอปเมนท์ แอนด์ เทรดดิ้ง จำกัด ชนะการประมูลล็อต 3-9 ด้วยราคาเสนอ 5,026 พันล้านดอง บริษัท Sheen Mega Joint Stock Company ชนะการประมูลล็อต 3-8 ด้วยราคา 4,000 พันล้านดอง บริษัท ดรีม รีพับบลิก จอยท์ สต็อก ชนะการประมูลที่ดินแปลงที่ 3-5 มูลค่า 3,820 พันล้านดอง

ราคาที่ชนะคือสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายพันล้านดอง แม้แต่ Ngoi Sao Viet ก็เสนอราคาสูงกว่า 2.4 พันล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสร้าง “ความตกตะลึง” ให้กับตลาด ยอดเงินฝากของทั้ง 4 บริษัทอยู่ที่ 1,051 พันล้านดอง แต่แล้วผู้ชนะการประมูลทั้ง 4 รายก็ถอนเงินฝากของตน และผลการประมูลก็ถูกยกเลิก

Làm gì để đấu giá đất Thủ Thiêm thành công sau việc 4 công ty bỏ cọc? - 1 — ที่ดินแห่งหนึ่งของ Thu Thiem จะถูกประมูล (ภาพประกอบ: Hai Long)

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า เขาสนับสนุนแผนการเริ่มต้นการประมูลที่ดิน Thu Thiem อีกครั้ง เพื่อให้สามารถเริ่มใช้ที่ดินเหล่านี้ได้ในเร็วๆ นี้ ซึ่งจะก่อให้เกิดทรัพยากรสำหรับการพัฒนาเมือง อย่างไรก็ตาม การกำหนดเวลาการประมูลดูเหมือนจะไม่เหมาะสม เนื่องจากขณะนี้อยู่ระหว่างการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2557 เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน ซึ่งรัฐบาลจะประกาศใช้

นายโจวกล่าวว่า ราคาเริ่มต้นของการประมูลจะสามารถกำหนดได้ก็ต่อเมื่อมีพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเท่านั้น เนื่องจากราคาเดิมที่ให้ไว้สำหรับที่ดินที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินครั้งก่อน (พ.ศ. 2564) ถือเป็นราคาที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายอีกต่อไป และไม่มีมูลค่าอ้างอิงในการกำหนดราคาใหม่เมื่อพระราชกฤษฎีกาแก้ไขยังไม่แล้วเสร็จ

นอกจากนี้ นายโจวยังกล่าวด้วยว่า กฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราบางมาตราของกฎหมายการประมูลทรัพย์สินยังไม่ได้รับการผ่านและอาจจะไม่ออกให้ทันภายในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลต่อการประมูลที่ดินด้วยหากนครโฮจิมินห์เริ่มดำเนินการในที่ดิน 4 แปลงข้างต้นทันที

นางสาวเซือง ถวิ ดุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เห็นด้วยว่าการเปิดตัวกระบวนการประมูลที่ดิน Thu Thiem นำปัจจัยบวกมากมายมาสู่ตลาด นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศสนใจและเฝ้ารอการประมูลครั้งนี้ เนื่องจาก Thu Thiem เป็นหนึ่งในสถานที่สำคัญในนครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของเมืองในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ตามที่เธอกล่าว เมืองนี้ยังมีงานอีกมากที่ต้องทำเพื่อดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพและเอาชนะความท้าทายที่การประมูลครั้งก่อนไม่สามารถแก้ไขได้

เธอชี้ให้เห็นประเด็นที่ท้าทายสามประการ ประการแรก ผู้ลงทุนที่เคยชนะการประมูลแต่ผิดนัดชำระเงินจะต้องแน่ใจและคัดกรองสุขภาพทางการเงินของธุรกิจ และต้องมีกระบวนการควบคุมที่เข้มงวดกับผู้ประมูลที่ชนะ

ประการที่สอง ความเห็นจำนวนมากระบุว่าราคาเริ่มต้นต่ำเกินไปและเงินมัดจำก็ต่ำเช่นกัน ซึ่งอาจทำให้ธุรกิจละทิ้งเงินมัดจำหลังจากชนะการประมูลได้ นางสาวดุงเสนอว่า ควรมีกลไกและวิธีการในการประเมินราคาที่ดินและราคาเริ่มต้นที่เหมาะสมเมื่อราคาที่ดินในท้องตลาดเพิ่มขึ้นทุกวัน

ประการที่สาม นางสาวดุงประเมินว่านักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจการประมูลที่ดินเป็นอย่างมาก แต่ก่อนหน้านี้ หน่วยงานหลายแห่งแจ้งกับ CBRE ว่าไม่ทราบเกี่ยวกับกระบวนการประมูล หรือถ้าทราบก็รีบเร่งเกินไปที่จะกรอกเอกสารให้เสร็จ และจะเสียโอกาสในการเข้าร่วมไป ดังนั้นเธอจึงเสนอกระบวนการประมูลที่โปร่งใสและชัดเจนเพื่อให้นักลงทุนต่างชาติสามารถมีส่วนร่วมและแข่งขันกับนักลงทุนในประเทศได้อย่างเป็นธรรม

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการของ DKRA Group ยังได้แสดงความจำเป็นที่จะต้องพิจารณาถึงสุขภาพทางการเงินของธุรกิจอย่างรอบคอบเมื่อเข้าร่วมการประมูล เมื่อธุรกิจตอบสนองความต้องการทางการเงินได้ดี จะทำให้การประมูลประสบความสำเร็จมากขึ้น

เงื่อนไขสำหรับธุรกิจที่จะเข้าร่วมต้องผ่านการคัดกรองอย่างชัดเจน โดยมีเกณฑ์เฉพาะ เช่น อายุการก่อตั้ง 5-10 ปี, รายงานทางการเงินในช่วง 3-5 ปีล่าสุด, ใบแจ้งยอดบัญชีธนาคารต้องมีวงเงินคงเหลือ และมีระยะเวลารักษายอดคงเหลือในธนาคารอย่างน้อย 6 เดือนถึง 1 ปี...

ในบริบทปัจจุบัน นายทังคาดการณ์ว่าการประมูลยังคงประสบความสำเร็จได้ เนื่องจากบริษัทต่างชาติให้ความสนใจกองทุนที่ดิน Thu Thiem มาก ไม่ใช่เฉพาะบริษัทในประเทศเท่านั้น กระบวนการที่โปร่งใสและเปิดเผยต่อสาธารณะพร้อมข้อมูลที่เผยแพร่ต่อสาธารณะอย่างกว้างขวาง... เพื่อเรียกร้องให้ผู้ลงทุนที่สนใจเข้าร่วมการประมูลนั้นมีความจำเป็นเพื่อดึงดูดพันธมิตรประมูลจำนวนมาก

ประเด็นอีกประเด็นหนึ่งที่เขากล่าวถึงก็คือ กรณีการละทิ้งการฝากเงินนั้นเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่เท่านั้น ไม่ใช่เกิดขึ้นกับทุกคน แนวทางปฏิบัติสากลในการจัดการประมูลก็คล้ายกัน คือ ธุรกิจต่างๆ จะต้องพิสูจน์สถานะทางการเงิน วางเงินมัดจำ และเมื่อชนะการประมูลและไม่ชำระราคาซื้อ ก็จะสูญเสียเงินมัดจำไป เขาเชื่อว่าปัญหาเรื่องนี้ไม่ควรได้รับการทำให้กลายเป็นอาชญากรรม เพราะจะเป็นการสร้างภาระทางจิตใจที่หนักหน่วงให้กับตลาด

แหล่งที่มา