นโยบายชุดใหม่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2567

กฎหมายธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567

เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ลงมติเห็นชอบกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กฎหมายที่อยู่อาศัยเลขที่ 27/2023/QH15 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 29/2023/QH15 และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเลขที่ 32/2024/QH15

กฎหมายดังกล่าวประกอบด้วย 5 มาตรา และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 โดยกำหนดการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ หลายมาตราของพระราชบัญญัติที่ดินหมายเลข 31/2024/QH15 เช่น การแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 251 วรรค 2: “ยกเลิกมติฉบับที่ 132/2020/QH14 ลงวันที่ 17 พฤศจิกายน 2020 ของรัฐสภาที่นำร่องนโยบายต่างๆ เพื่อขจัดความยากลำบากและปัญหาค้างคาในการบริหารจัดการและใช้ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคงควบคู่ไปกับกิจกรรมการผลิตแรงงานและการก่อสร้างทางเศรษฐกิจตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025”

กฎหมายธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 ภาพ: Pham Hung

แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 252 วรรค 1 “พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดไว้ในวรรค 2 และวรรค 3 ของมาตรานี้”

นอกจากนี้ ให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 255 วรรค 10 ว่า “โครงการลงทุนกรณีการจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินที่ไม่ได้ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติที่ดินเลขที่ 45/2013/QH13 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง และตามผังเมืองและผังการใช้ที่ดิน แต่ไม่ได้รับการจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน ให้ดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปตามลำดับและขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดิน เพื่อจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินแก่ผู้ลงทุนและเจ้าของโครงการตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ หากเข้าข่ายกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้

ก) โครงการมีการคัดเลือกนักลงทุนและเจ้าของโครงการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประมูล ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 ถึงวันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567

ข) โครงการที่ผู้ลงทุนได้ส่งเอกสารหลักฐานที่ถูกต้องเพื่อดำเนินการคัดเลือกผู้ลงทุนและเจ้าของโครงการก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 และได้รับคัดเลือกผู้ลงทุนและเจ้าของโครงการก่อนวันที่ 1 มกราคม 2568

การคัดเลือกผู้ลงทุนและเจ้าของโครงการสำหรับโครงการที่ระบุไว้ในข้อนี้ จะต้องดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประมูลที่มีผลบังคับใช้ในขณะที่ยื่นเอกสาร

พร้อมกันนี้ กฎหมายยังแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 197 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย ฉบับที่ 27/2023/QH15 ด้วย แก้ไขและเพิ่มเติม วรรค 1 มาตรา 82 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2023/QH15 และแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 209 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติสถาบันสินเชื่อ ฉบับที่ 32/2024/QH15 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป

กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่ใหม่

รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 88/2024/ND-CP ลงวันที่ 13 กรกฎาคม 2024 เพื่อควบคุมการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่ใหม่เมื่อรัฐได้มาซึ่งที่ดิน มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1/8/2567

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 88 กำหนดให้จ่ายค่าทดแทนเป็นที่ดินที่มีวัตถุประสงค์แตกต่างไปจากประเภทที่ดินเวนคืนหรือเป็นที่อยู่อาศัย เมื่อรัฐเวนคืนที่ดินตามที่บัญญัติไว้ในวรรคหนึ่งมาตรา 96 วรรคหนึ่งมาตรา 98 วรรคหนึ่งมาตรา 99 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

ตามกฎหมายแล้ว ราคาที่ดินสำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อชดเชยด้วยที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่แตกต่างจากประเภทที่ดินที่กู้คืนมาสำหรับครัวเรือน บุคคล และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่ใช้ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหรือเป็นเจ้าของบ้านที่ติดอยู่กับสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม คือราคาที่ดินที่กำหนดตามรายการราคาที่ดินในเวลาที่อนุมัติแผนการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่

กรณีมีการจ่ายค่าชดเชยโดยการเช่าที่ดิน โดยชำระค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดอายุเช่า ราคาที่ดินในการคำนวณค่าเช่าที่ดินจะเป็นราคาที่ดินที่กำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนที่มีอำนาจหน้าที่ในขณะที่อนุมัติแผนการชดเชย การช่วยเหลือ และการจัดสรรที่อยู่ใหม่

ราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเมื่อชดเชยด้วยที่ดินที่มีวัตถุประสงค์แตกต่างไปจากประเภทที่ดินที่กู้คืนมาสำหรับองค์กรเศรษฐกิจที่มีที่ดินที่อยู่อาศัยที่กู้คืนมา คือราคาที่ดินเฉพาะที่คณะกรรมการประชาชนกำหนดในระดับที่รับผิดชอบในขณะที่อนุมัติแผนการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่ใหม่

ผู้ที่ที่ดินถูกเวนคืนจะได้รับการชดเชยเป็นที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้แตกต่างไปจากประเภทที่ดินที่ถูกเวนคืนหรือพร้อมที่อยู่อาศัยซึ่งมีค่าส่วนต่างระหว่างค่าชดเชยและค่าสนับสนุนที่ดินกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่ายเมื่อได้รับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดินอื่น หรือเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย จะดำเนินการดังนี้

กรณีเงินทดแทนและสนับสนุนที่ดินมีจำนวนมากกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่ายเมื่อจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากประเภทของที่ดินที่ยึดคืนหรือราคาซื้อบ้าน ผู้ที่มีที่ดินที่ยึดคืนจะได้รับส่วนต่าง

กรณีที่เงินชดเชยและสนับสนุนที่ดินมีจำนวนน้อยกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระเมื่อจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากประเภทของที่ดินที่ยึดคืนหรือราคาซื้อบ้าน ผู้ที่มีที่ดินที่ยึดคืนต้องชำระส่วนต่าง

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด โดยพิจารณาจากกองทุนที่ดิน กองทุนที่อยู่อาศัย และสถานการณ์จริงในพื้นที่ กำหนดอัตราการแปลงและเงื่อนไขการชดเชยที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้แตกต่างไปจากประเภทที่ดินเวนคืนหรือในแง่ที่อยู่อาศัย เพื่อชดเชยให้แก่ประชาชนที่มีที่ดินเวนคืนตามที่กำหนด

มาตรฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

กระทรวงการคลังออกหนังสือเวียนฉบับที่ 42/2024/TT-BTC ลงวันที่ 20 มิถุนายน 2024 เพื่อประกาศใช้มาตรฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 5 สิงหาคม 2024

ดังนั้นมาตรฐานการประเมินราคาของเวียดนามจึงกำหนดและให้คำแนะนำเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เมื่อทำการประเมินราคาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยราคา มาตรฐานการประเมินราคาของเวียดนามนี้ไม่ใช้กับการประเมินราคาที่ดินภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

แนวทางที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ แนวทางตลาด แนวทางต้นทุน และแนวทางรายได้ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินราคาของเวียดนาม หรือใช้แนวทางผสมผสานหลายแนวทาง

วิธีการประเมินราคาที่ใช้ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ วิธีการประเมินราคาที่อยู่ในแนวทางดังกล่าว หรือเป็นการผสมผสานวิธีการดังที่ระบุไว้ข้างต้น วิธีการส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่สร้างขึ้นจากการผสานแนวทางตลาด แนวทางต้นทุน และแนวทางรายได้

โดยพิจารณาจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมิน วัตถุประสงค์ของการประเมิน ระยะเวลาในการประเมิน พื้นฐานของมูลค่าการประเมิน ข้อมูลและรายละเอียดต่างๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินที่สามารถรวบรวมได้ เพื่อเลือกวิธีการและแนวทางการประเมินที่เหมาะสม

กฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการซื้อและขายพันธบัตรขององค์กรโดยสถาบันสินเชื่อ

ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียน 11/2024/TT-NHNN ลงวันที่ 28 มิถุนายน 2024 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียน 16/2021/TT-NHNN ที่ควบคุมการซื้อและขายพันธบัตรขององค์กรโดยสถาบันสินเชื่อและสาขาธนาคารต่างประเทศ มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 8/12/2567

หนังสือเวียนที่ 11/2567/ปท-นห. เพิ่มมาตรา 4 ว่าด้วยหลักเกณฑ์การซื้อและขายหุ้นกู้ของบริษัท ข้อ 14 บริษัทผู้ออกหุ้นกู้ต้องส่งข้อมูลบุคคลที่เกี่ยวข้องตามที่กำหนดในกฎหมายว่าด้วยบริษัทสินเชื่อให้สถาบันสินเชื่อทราบก่อนเวลาที่สถาบันสินเชื่อจะซื้อหุ้นกู้ของบริษัท ผู้ที่เกี่ยวข้องกับบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ ได้แก่ องค์กรหรือบุคคลซึ่งมีความสัมพันธ์กับบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ตามที่กำหนดในมาตรา 4 วรรคสองแห่งกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ

ข้อมูลเกี่ยวกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง รวมถึงชื่อ-นามสกุล; หมายเลขประจำตัวส่วนบุคคล; สัญชาติ, หมายเลขหนังสือเดินทาง, วันออก, สถานที่ออกสำหรับชาวต่างชาติ; ความสัมพันธ์กับบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ ข้อมูลเกี่ยวกับบุคคลที่เกี่ยวข้องเป็นองค์กร ได้แก่ ชื่อ หมายเลขทะเบียนธุรกิจ ที่อยู่สำนักงานใหญ่ขององค์กร หมายเลขใบรับรองการจดทะเบียนธุรกิจ หรือเอกสารทางกฎหมายที่เทียบเท่า ตัวแทนทางกฎหมาย ความสัมพันธ์กับบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์

นอกจากนี้ หนังสือเวียนยังได้เพิ่มข้อ 15 ลงในข้อ 4 สถาบันสินเชื่อต้องใช้บริการชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสดเมื่อทำการชำระเงินในการซื้อและขายพันธบัตรขององค์กรตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสด

นอกจากนี้ หนังสือเวียนดังกล่าวยังได้แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 1 ข้อ 8 ว่าด้วยข้อจำกัดในการซื้อพันธบัตรขององค์กรอีกด้วย ด้วยเหตุนี้ ยอดรวมของการซื้อพันธบัตรขององค์กร (รวมทั้งพันธบัตรที่ออกโดยบริษัทและบุคคลที่เกี่ยวข้องของบริษัทดังกล่าว) จึงรวมอยู่ในยอดคงค้างสินเชื่อทั้งหมดสำหรับลูกค้า สำหรับลูกค้าและบุคคลที่เกี่ยวข้อง ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อและระเบียบของธนาคารแห่งรัฐเวียดนามว่าด้วยขีดจำกัดและอัตราส่วนความปลอดภัยในการดำเนินงานของสถาบันสินเชื่อ

การแก้ไขกฎระเบียบการลงทุนทางอ้อมในต่างประเทศ

ธนาคารแห่งรัฐได้ออกหนังสือเวียนฉบับที่ 23/2024/TT-NHNN ลงวันที่ 28 มิถุนายน 2024 เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียนฉบับที่ 10/2016/TT-NHNN ลงวันที่ 29 มิถุนายน 2016 ซึ่งแนะนำเนื้อหาจำนวนหนึ่งที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 135/2015/ND-CP ลงวันที่ 31 ธันวาคม 2015 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมการลงทุนทางอ้อมในต่างประเทศ

หนังสือเวียนแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 8 ว่าด้วยหลักการในการดำเนินการตามโครงการตอบแทนหุ้นที่ออกในต่างประเทศ ด้วยเหตุนี้ การดำเนินการตามโครงการมอบหุ้นต่างประเทศจะต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้: โครงการมอบหุ้นต่างประเทศ โดยมีผู้เข้าร่วมเป็นพนักงานชาวเวียดนาม จะดำเนินการได้ผ่านองค์กรที่ดำเนินการโครงการมอบหุ้นเท่านั้น

สกุลเงินต่างประเทศที่รวบรวมจากเงินปันผลและรายได้ตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องกับโครงการโบนัสหุ้นต่างประเทศจะต้องโอนให้กับพนักงานชาวเวียดนามผ่านบัญชีดำเนินการโครงการตามที่ระบุไว้ในข้อ 12 ของหนังสือเวียนฉบับนี้ ปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการบริหารแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ภาระภาษีเงินได้ และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องของเวียดนาม

เมื่อเทียบกับข้อบังคับปัจจุบัน หนังสือเวียน 23/2024/TT-NHNN ได้ลบข้อกำหนดในการยืนยันการลงทะเบียนจากธนาคารของรัฐก่อนดำเนินการโปรแกรมเพื่อให้รางวัลกับหุ้นที่ออกในต่างประเทศ

พร้อมกันนี้ หนังสือเวียนยังแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 9 ว่าด้วยรูปแบบโบนัสด้วย: (1) โบนัสโดยตรงในหุ้น (2) การให้หุ้นในรูปแบบอื่นในต่างประเทศไม่ได้สร้างกระแสเงินสดในต่างประเทศ

หนังสือเวียนดังกล่าวเพิ่มรูปแบบอื่น ๆ ของการมอบหุ้นในต่างประเทศที่ไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดในต่างประเทศ กฎระเบียบปัจจุบันกล่าวถึงเฉพาะรางวัลหุ้นโดยตรงและรางวัลสิทธิซื้อหุ้นที่มีเงื่อนไขพิเศษเท่านั้น

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/hang-loat-chinh-sach-moi-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024.html