ฮานอยเข้มงวดการแบ่งเขตและที่ดิน: ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นหรือไม่?

ตามมติ 61/2024/QD-UBND ลงวันที่ 27 กันยายน 2024 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ตั้งแต่วันที่ 7 ตุลาคม ฮานอยจะใช้กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยขั้นต่ำสำหรับการแบ่งที่ดิน

ทั้งนี้ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในเขตหรือตำบลให้แบ่งเป็นแปลงที่ดินขนาดไม่น้อยกว่า 50 ตารางวา ยาวมากกว่า 4 เมตร และมีความกว้างติดถนนจราจรตั้งแต่ 4 เมตรขึ้นไป สำหรับชุมชนบนพื้นที่ราบ พื้นที่ขั้นต่ำของการแบ่งแปลงที่ดินคือ 80 ตร.ม. สำหรับชุมชนบนพื้นที่ตอนกลางคือ 100 ตร.ม. และสำหรับชุมชนในพื้นที่ภูเขาคือ 150 ตร.ม. ขึ้นไป

นายเหงียน เดอะ เดียป สมาชิกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แสดงความเห็นว่าในระยะยาว นี่คือแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ซึ่งจะถูกนำไปใช้อย่างพร้อมเพรียงกันในหลายประเทศ โดยมุ่งหวังที่จะปรับปรุงความโปร่งใสของตลาด การแบ่งส่วนที่ดินให้กระชับยิ่งขึ้นจะไม่เพียงแต่ส่งผลต่อกลุ่มคนเล็กๆ เท่านั้น เนื่องจากไม่ใช่เฉพาะในฮานอยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเมืองประเภท 2 และ 3 ด้วย จำนวนนักลงทุนที่เข้าร่วมในตลาดที่ดินก็มีจำนวนมาก เนื่องจากสินค้าประเภทนี้มีสภาพคล่องดีและมีความต้องการสูง นักลงทุนบางรายจึง "กักตุน" สินค้าและนำไปขายต่อในราคาสูง

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากประโยชน์แล้ว ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวว่ากฎระเบียบนี้ยังอาจทำให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยลดลง และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงขึ้นต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบใหม่นี้ จะทำให้ปริมาณอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กและราคาไม่แพงมีจำกัด ส่งผลให้ราคาบ้านอาจลดลงหรืออาจเพิ่มขึ้นได้ยาก

หลายๆ คนกังวลว่าราคาที่ดินจะสูงขึ้นหลังมีกฎระเบียบใหม่ (ภาพประกอบ: จ่าวอันห์)

นายดิงห์ มินห์ ตวน กรรมการผู้อำนวยการ PropertyGuru Vietnam ประจำภาคใต้ ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า การเพิ่มความเข้มงวดในการแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะช่วยให้มั่นใจถึงสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งยังช่วยปรับปรุงความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยสร้างแรงผลักดันให้กับขั้นตอนการพัฒนาที่ยั่งยืนในอนาคต อย่างไรก็ตาม นายตวน ยังตั้งข้อสังเกตอีกว่า กฎระเบียบใหม่นี้สามารถส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดที่ดินในแง่ของอุปทานและราคาขาย

ในปัจจุบันกว่าร้อยละ 90 ของอุปทานที่ดินที่ขายได้เป็นผลิตภัณฑ์ที่บุคคลแบ่งเป็นแปลงๆ แยกแปลงแล้วตั้งเป็นโครงการขาย ดังนั้นการเข้มงวดกฎเกณฑ์ใหม่นี้อาจลดการแบ่งแยกที่ดินที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายได้ แต่อุปทานเข้าสู่ตลาดจะ “หดตัว” เช่นกัน ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้น

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ความต้องการที่ดินมีสูงมากในขณะเดียวกัน ตลาดยังขาดแคลนอุปทานจากโครงการอย่างเป็นทางการ ดังนั้นการออกกฎเกณฑ์เพื่อเข้มงวดการแบ่งแปลงและขายที่ดินฉบับนี้ ถึงแม้จะจำเป็นก็ตาม แต่ก็จะทำให้ตลาดที่ดินผันผวนอย่างรุนแรงในปีหน้า เนื่องจากอุปทานมีไม่เพียงพอและราคาอาจพุ่งสูงขึ้น

ไม่เพียงแต่ราคาที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น กฎระเบียบการแบ่งส่วนที่ดินใหม่ของฮานอยยังบังคับให้ผู้ซื้อต้องใช้เงินเพิ่มมากขึ้นเพื่อซื้อบ้านในฮานอยอีกด้วย ตัวอย่างเช่น บ้านขนาด 30 ตร.ม. ราคา 150 ล้านดองต่อตร.ม. ผู้ซื้อต้องมีเงิน 4.5 พันล้านดอง แต่หากที่ดินขั้นต่ำมีขนาด 50 ตรม. ในราคาเท่ากัน คนก็ต้องซื้อ 7.5 พันล้านดอง

นาย Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท EZ Property กล่าวด้วยว่า ที่ดินขนาด 30-40 ตร.ม. เป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมสำหรับหลายๆ คน เพราะมีราคาไม่แพง และสามารถสร้างเป็นชั้นๆ ได้เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย ล่าสุดมีนักลงทุนหลายรายเข้ามาลงทุนซื้อที่ดินขนาดพื้นที่ 90-120 ตร.ม. แล้วแบ่งแปลงออกเป็นแปลงเล็กๆ หลายแปลงแล้วขายออกไปจนได้กำไรมหาศาล เมื่อพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งย่อยเพิ่มขึ้น พวกเขาจะต้องทุ่มความพยายามและเงินทุนมากขึ้นเพื่อซื้อที่ดินที่มีพื้นที่ใหญ่เพียงพอ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินหลังจากแบ่งและแบ่งย่อยสูงขึ้น

“ กฎระเบียบดังกล่าวอาจทำให้การซื้อขายที่ดินในระยะสั้นลดลง จำกัดอุปทานในตลาด และผลักดันให้ราคาที่ดินที่แบ่งย่อยออกไปมีราคาสูงขึ้น นอกจากนี้ ยังอาจสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและยังคงอยู่ในระดับสูงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ” นายโทอันทำนาย

เจา อันห์

แหล่งที่มา