การแก้ไขปัญหาเรื่องพันธบัตรและอสังหาฯ

ในรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงก่อสร้างกล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะจำนวนวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศล้มละลายและยุบเลิกในปี 2565 เพิ่มขึ้นร้อยละ 38.7 เมื่อเทียบกับปี 2564

ความยากทับความยาก

หน่วยงานนี้ประเมินว่าปี 2565 จะเป็นปีที่ธุรกิจที่ดำเนินการในภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย โดยบางบริษัทต้องลดพนักงานมากถึง 50% เพื่อรับมือกับความยากลำบาก สาเหตุหลักคือความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ การออกพันธบัตร และการระดมทุนจากลูกค้า ส่งผลให้ธุรกิจหลายแห่งขาดแคลนเงินทุน ต้องล่าช้าหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ราคาน้ำมัน และราคาวัสดุก่อสร้างก็ปรับเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนธุรกิจเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ ความจริงที่ว่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารยังส่งผลทางอ้อมต่อสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์และโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย วิสาหกิจไม่สามารถขายสินค้าเพื่อกู้คืนทุนและลงทุนซ้ำได้

นอกจากนี้ ตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน บางวิสาหกิจยังคงถูกกดดันให้ชำระคืนพันธบัตรแก่ผู้ลงทุนก่อนกำหนดด้วยเหตุผลหลายประการ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายเพื่อควบคุมพันธบัตรที่ออกโดยวิสาหกิจ

รายงานเกี่ยวกับตลาดพันธบัตรเวียดนามโดยสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA) แสดงให้เห็นว่าปริมาณการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ทั้งหมดในปีที่แล้วอยู่ที่ 255,163 พันล้านดอง ลดลงร้อยละ 66 เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว มูลค่าการออกหุ้นกู้ของกลุ่มอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ในปี 2565 ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเฉพาะการออกพันธบัตรของวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ ลดลง 80.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน โดยมีปัจจัยมหภาคที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการ

ความยากลำบากในแหล่งเงินทุนส่งผลกระทบอย่างมากต่อกิจกรรมการซื้อและขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพโดย : TAN THANH

ขณะเดียวกัน ธุรกิจต่างๆ ต้องซื้อพันธบัตรคืนมูลค่าสูงถึง 210,830 พันล้านดองล่วงหน้า เพิ่มขึ้น 46% เมื่อเทียบกับปี 2564 โดยกลุ่มอสังหาฯ ซื้อพันธบัตรคืนมูลค่าประมาณ 35,400 พันล้านดองล่วงหน้า นั่นหมายความว่าเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่จะตึงตัวขึ้นเท่านั้น แต่ยังแคบลงอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ส่งผลให้ธุรกิจหลายแห่งในอุตสาหกรรมนี้ต้องตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก บริษัทหลายแห่งเพิ่งประกาศขาดทุนและแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากนี้ เช่น Phat Dat Real Estate ขาดทุนเกือบ 230 พันล้านดองในไตรมาสสุดท้ายของปี 2022 Cen Land ยังรายงานการขาดทุนหลังหักภาษีในไตรมาสที่สี่ของปี 2022 สูงถึง 58.6 พันล้านดอง หรือ Dat Xanh Group มีผลขาดทุนสุทธิมากกว่า 400 พันล้านดอง... บริษัทขนาดใหญ่อื่นๆ จำนวนมากก็มีรายได้และกำไรลดลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน

ประธานกรรมการบริหารบริษัทอสังหาฯ ที่มีหนี้สินพันธบัตรกว่า 2 แสนล้านดอง กล่าวว่า บริษัทของตนยอมรับ “ความสูญเสียและความเจ็บปวด” ในการปรับพอร์ตการลงทุน ขายโครงการเพื่อหลีกหนีสถานการณ์หนี้สินและดอกเบี้ย... แต่การหาพันธมิตรในการขายในช่วงเวลานี้เป็นเรื่องยากมาก เพราะบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ได้ใช้แหล่งเงินทุนจนหมดแล้ว และทรัพย์สินใดๆ ก็ขายได้ยาก ไม่ใช่แค่เพียงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

“การที่ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนมีการเข้มงวดขึ้นอย่างรวดเร็วและกะทันหันเกินไป ทำให้เราไม่สามารถตอบสนองได้ทันท่วงที สิ่งที่เรากังวลอยู่ตอนนี้คือไม่รู้จะหาทุนมาดำเนินโครงการอย่างไร ในขณะที่นโยบายที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนต่าง ๆ ยังไม่ได้รับการแก้ไข ดังนั้น สิ่งที่เราต้องการคือให้รัฐบาลหาทางยกเลิกนโยบายที่สนับสนุนให้ภาคธุรกิจดำเนินโครงการโดยเร็ว” เขากล่าว

โซลูชั่นมากมาย

ดร.เหงียน ฮู่ ฮวน จากมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ลาวด่งว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากทั้งด้านปัจจัยการผลิตและผลผลิต โดยเฉพาะแหล่งเงินทุนที่ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาเงินทุนในตลาดนี้ จึงจำเป็นต้องแสดงนโยบายของธนาคารแห่งรัฐโดยการให้ข้อความที่ชัดเจนและสนับสนุนเงินทุนสินเชื่อระยะสั้นในระดับหนึ่งเพื่อเก็บสภาพคล่องสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

“เนื่องจากปัญหาการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ไม่สามารถแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องการเงินทุนหมุนเวียนอย่างเร่งด่วนเพื่อดำเนินโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นต่อไป องค์กรต่างๆ สามารถหาแหล่งเงินทุนอื่นๆ เช่น เงินกู้จากต่างประเทศได้ แต่จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน เนื่องจากต้องกู้เงินเป็นดอลลาร์สหรัฐ และไม่ใช่ทุกองค์กรที่จะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขการระดมทุนจากต่างประเทศได้ ดังนั้น ปัญหาในระยะสั้นจึงยังคงต้องการเงินทุนสินเชื่อเพื่อ “สนับสนุน” ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้” ดร.เหงียน ฮู่ ฮวน กล่าว

ตามที่ ดร.เหงียน ฮู่ ฮวน กล่าว ไม่เพียงแต่สินเชื่อทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ประสบปัญหา แต่ลูกค้ารายบุคคลที่กู้ยืมเพื่อซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุนก็ยังมีข้อจำกัดในการเข้าถึงเงินทุนหรือมีอัตราดอกเบี้ยสูงประมาณ 15-16% ต่อปีอีกด้วย ดังนั้นจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่หรือลดเร็วๆ นี้

สำหรับแนวทางแก้ไขปัญหาหุ้นกู้ภาคเอกชนนั้น ดร.เล ดาต ชี รองหัวหน้าคณะการเงินภาคเอกชน มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า จำเป็นที่จะต้องตระหนักว่าหุ้นกู้ภาคเอกชนเป็นช่องทางการระดมเงินทุนที่สำคัญสำหรับวิสาหกิจ นอกเหนือไปจากสินเชื่อของธนาคาร เพื่อให้มีมาตรการจัดระเบียบและบริหารจัดการตลาดหุ้นกู้ภาคเอกชนในลักษณะเดียวกับที่ธนาคารต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการปล่อยสินเชื่อเพื่อคุ้มครองผู้ฝากเงิน

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและหลักทรัพย์ Lam Minh Chanh กล่าวว่า ตลาดพันธบัตรขององค์กรในช่วงที่ผ่านมาทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากสูญเสียความเชื่อมั่น และไม่มีความตั้งใจที่จะเข้าร่วมลงทุนอีก เพื่อฟื้นคืนบทบาทสำคัญของพันธบัตรองค์กร จำเป็นต้องรักษาเงื่อนไขต่อไปนี้:

ประการแรกและสำคัญที่สุด พันธบัตรขององค์กรทั้งหมดจะต้องได้รับการจัดอันดับเครดิตจากองค์กรจัดอันดับที่มีชื่อเสียง เมื่อถึงเวลานั้นนักลงทุนก็จะทราบระดับความเสี่ยงของพันธบัตรของบริษัทแต่ละประเภทแล้ว ประการที่สอง หน่วยงานกำกับดูแลจำเป็นต้องควบคุมการจำหน่ายพันธบัตรอย่างเข้มงวด หลีกเลี่ยงการหลบเลี่ยงกฎหมายและการจำหน่ายพันธบัตรที่ออกโดยเอกชนให้กับประชาชนโดยเด็ดขาด ประการที่สาม เฉพาะผู้ที่มีใบรับรองการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์เท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ให้คำแนะนำและขายพันธบัตรให้แก่นักลงทุน หลีกเลี่ยงคำแนะนำในการขายพันธบัตรจากผู้ที่ไม่ได้เป็นมืออาชีพ เช่น พนักงานธนาคาร

ประการที่สี่ ที่ปรึกษาและผู้ขายพันธบัตรต้องปฏิบัติตามกระบวนการให้คำปรึกษาอย่างละเอียดและเคร่งครัดเพื่อให้แน่ใจว่านักลงทุนเข้าใจอย่างชัดเจนว่าตนลงทุนในพันธบัตรของบริษัทใด และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากพันธบัตรของบริษัทเหล่านั้น “หากเราสามารถทำเช่นนั้นได้ พันธบัตรของบริษัทต่างๆ ก็จะค่อยๆ ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง กลายเป็นช่องทางการจัดหาเงินทุนสำหรับธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญ Lam Minh Chanh กล่าวเน้นย้ำ

จากมุมมองของหน่วยงานจัดการ นายฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้กระทรวงการคลังเสนอต่อรัฐบาลเพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 65/2022/ND-CP ที่ควบคุมการเสนอขายและการซื้อขายหุ้นกู้ของบริษัทรายบุคคลในตลาดภายในประเทศและการเสนอขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดต่างประเทศ เสริมสร้างทิศทางและแนวทางการเสนอขายและการซื้อขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดภายในประเทศและการเสนอขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดต่างประเทศให้สอดคล้องกับกฎหมายและระเบียบข้อบังคับ ควบคุมกิจกรรมการระดมทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ หลีกเลี่ยงการเก็งกำไร การจัดการ และการพุ่งขึ้นของราคา

กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้ธนาคารแห่งรัฐพิจารณาเสนอแผนบริหารเพดานสินเชื่อที่เหมาะสมเพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจ กำกับดูแลและชี้แนะสถาบันสินเชื่อในการสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจ ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ ให้คำปรึกษาและกำกับดูแลสถาบันสินเชื่อให้ปล่อยสินเชื่อและเบิกจ่ายอย่างรวดเร็วแก่บริษัทที่มีคุณสมบัติและโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด ให้ความสำคัญกับการปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม บ้านพักคนงาน บ้านพักเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ เพื่อรองรับการผลิตและหลักประกันทางสังคมอย่างมีประสิทธิภาพสูงและมีความสามารถในการชำระหนี้

สำหรับท้องถิ่นจำเป็นต้องตรวจสอบและจัดทำรายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ให้ประเมินโดยเฉพาะสาเหตุและปัจจัยที่ทำให้เกิดโครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนแล้วแต่ยังไม่ได้ดำเนินการหรือดำเนินการล่าช้า บนพื้นฐานดังกล่าว มุ่งเน้นไปที่การขจัดความยุ่งยาก ปัญหาทางกฎหมาย และขั้นตอนในการเตรียมการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มอุปทานสู่ตลาด เร่งปฏิรูปกระบวนการทางการบริหาร หลีกเลี่ยงการหลบเลี่ยงความรับผิดชอบหรือความล่าช้าในการดำเนินการขั้นตอนการดำเนินการโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

วิจัยประสบการณ์ระดับนานาชาติ

ดร.คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษาทางการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า เขาได้ศึกษาแนวทางแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนจำนวน 16 แนวทางอย่างรอบคอบ และพบว่าเวียดนามสามารถศึกษาและนำไปประยุกต์ใช้ได้ 10 แนวทาง

"โดยจริงๆ เราก็ได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาต่างๆ อยู่บ้าง เช่น การเลื่อนการชำระภาษี การเลื่อนการชำระหนี้... นอกจากนั้น เรายังปรึกษาหารือกับกระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการคลัง และรัฐบาล เพื่อศึกษาแนวทางแก้ไขอื่นๆ และหาแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์จริงในประเทศอีกด้วย"

ตัวอย่างเช่น ธุรกิจจะต้องยอมรับส่วนลดในการขายสินทรัพย์บางส่วนเพื่อชำระหนี้ตรงเวลา เจรจากับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายระยะเวลาการชำระหนี้ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ซึ่งได้รับอนุญาตตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 65 การแลกเปลี่ยนเงินเป็นสินค้า การแลกเปลี่ยนพันธบัตรเป็นอสังหาริมทรัพย์ แนวทางแก้ไขนี้ต้องได้รับคำแนะนำจากรัฐเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น องค์กรต่างๆ ได้รับอนุญาตให้หมุนเวียนหนี้ได้ ซึ่งหมายความว่า องค์กรต่างๆ ได้รับอนุญาตให้ออกพันธบัตรใหม่เพื่อชำระหนี้เก่าได้..." - นายลุค กล่าว

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดอง ฉบับวันที่ 30 มกราคม

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm