วิธีแก้ “คลายร้อน” ราคาบ้านที่สูงขึ้นคืออะไร?

สร้างรายการราคาที่ดินที่เหมาะสม

ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยกำลังสร้างระดับใหม่อย่างต่อเนื่อง ในระดับสูง ซึ่งเกินกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่มาก

สถานการณ์นี้ก่อให้เกิดความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับปรุงประสิทธิภาพของการจัดการของรัฐของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตามรายงานของ หนังสือพิมพ์รัฐบาล

ดังนั้น ทุกครั้งที่ราคาอพาร์ทเมนท์ ทาวน์เฮาส์ ที่ดิน... เพิ่มขึ้น ประชาชนจะกล่าวถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่สองทันทีเพื่อเป็นแนวทางในการ "ลดอุณหภูมิ" ราคาบ้าน อันที่จริงนี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มีการเสนอนโยบายนี้ อย่างไรก็ตาม หลังจาก "ขึ้น ๆ ลง ๆ" หลายครั้ง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่สองยังคงเป็นเพียงหัวข้อที่กล่าวถึงในหนังสือพิมพ์

“ความพยายามที่จะสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยนโยบายที่ดิน การลงทุน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม... แทนที่จะพึ่งพาการเก็บภาษีเพียงอย่างเดียว” นายเลอ ซวน งา ผู้อำนวยการทั่วไปของ BHS Property ยืนยัน

นายงาระบุว่าราคาที่ดินในเมืองชั้นในสูงมากทำให้นักลงทุน “ปวดหัว” ในการชดเชยการเคลียร์พื้นที่, เสียภาษีที่ดิน...ด้วยการปรากฏรายการราคาที่ดินประจำปีทำให้ค่าที่ดินค่าธรรมเนียมนี้จะยังคงดำเนินต่อไป เพิ่มขึ้นในอนาคต

จากที่เห็นวงจรตลาดผันผวนมาหลายครั้ง คุณงายอมรับว่าความสมดุลระหว่างราคาผลิตภัณฑ์ขั้นสุดท้ายและต้นทุนการก่อสร้างโครงการไม่เคยยากขนาดนี้มาก่อน ในมุมมองของธุรกิจ นายงาเชื่อว่าตราบใดที่สร้างรายการราคาที่ดินอย่างเหมาะสม ราคาบ้านก็จะลดลงอย่างแน่นอน

ก่อนหน้านี้กระทรวงการก่อสร้างระบุว่าเมื่อใช้กฎเกณฑ์รายการราคาที่ดินประจำปีราคาที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้นได้ 15 - 20%

เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง

Mr. Pham Duc Toan ซีอีโอของ EZ Property Company เปิดเผยในหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า ในส่วนของอพาร์ตเมนต์โดยเฉพาะ โอกาสที่โครงการเชิงพาณิชย์จะลดราคาลงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ในรายงานไตรมาสที่สามปี 2024 ของ Savills ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่สูงถึง 69 ล้านเวียดนามดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 28% เมื่อเทียบเป็นรายปี

“ผมคิดว่ากุญแจสำคัญในการ 'เย็นลง' ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมในเขตเมืองในบริเวณประตูสู่เมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ราคาบ้านในฮานอยจะลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน" นายตวน กล่าว

ตามที่ Mr. Toan กล่าว โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลายแห่งในฮานอยตั้งอยู่ห่างจากศูนย์กลางมากเกินไป (ใน Hoai Duc เขต Quoc Oai...) โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและทางสังคมยังไม่ชัดเจน ดังนั้นแม้ว่าราคาขายจะค่อนข้างต่ำก็ตาม เพียงประมาณ 10 - 14 ล้าน VND/m2 แต่เปิดขายมากกว่า 20 ครั้งและยังไม่ขายหมด

CEO ของ EZ Property Company กล่าวว่ารัฐควรใช้ทุนงบประมาณเชิงรุกเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หน่วยงานที่ดำเนินการสามารถกำหนดเป้าหมายผลกำไรและพิจารณาว่านี่เป็นการลงทุนสาธารณะซึ่งสร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ด้านประกันสังคม

สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศบุกเบิกที่นำนโยบายนี้ไปใช้ นับตั้งแต่ทศวรรษ 1960 รัฐบาล Lion Island ได้จัดตั้งแผนกพัฒนาการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ปัจจุบันอัตราการเป็นเจ้าของบ้านของชาวสิงคโปร์อยู่ที่เกือบ 90% ซึ่งสูงที่สุดในโลก ในจำนวนนี้ ผู้คนมากกว่า 80% อาศัยอยู่ในโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม

อย่างไรก็ตาม หากไม่รวมโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ก็จะสูงที่สุดแห่งหนึ่งในเอเชีย นี่คือ "สนามเด็กเล่น" ของ "ฉลาม" อสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการทางการเงิน แม้ว่าสิงคโปร์จะขึ้นภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่สองเป็น 20-30% แต่ราคาของโครงการเชิงพาณิชย์ก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จำเป็นต้องพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์

ภายในปี 2566 ประชากรของฮานอยจะมีประมาณ 8.5 ล้านคน และจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 200,000 คนในแต่ละปี คนส่วนใหญ่มุ่งความสนใจไปที่การใช้ชีวิตในเขตเมืองชั้นใน ซึ่งสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อโครงสร้างพื้นฐานของเมือง

ดังนั้นในระยะยาวจึงจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองบริวาร นี่จะเป็นก้าวสำคัญในการรักษาเสถียรภาพของตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าการทำให้โครงสร้างพื้นฐานการคมนาคมเชื่อมต่อเสร็จสมบูรณ์ตลอดจนโครงสร้างพื้นฐานที่มาพร้อมกันจะเป็นปัญหาใหญ่สำหรับงบประมาณของรัฐและใช้เวลานานในการดำเนินการ

ดังนั้นพื้นที่ชานเมืองจึงต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทางและรถไฟ เพื่อช่วยเชื่อมต่อเขตชานเมืองกับพื้นที่ตอนกลางของกรุงฮานอย

ในเวลานั้น เมืองหลวงไม่ใช่ทางเลือกเดียวในการตั้งถิ่นฐานและเริ่มต้นธุรกิจอีกต่อไป ภาระด้านประชากรและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองก็จะลดลงเช่นกัน และราคาบ้านจะค่อยๆ ทรงตัว

ในระยะยาวจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์

ดร. Tran Xuan Luong (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) กล่าวว่า "ในระยะยาว เราจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองบริวาร" นี่จะเป็นก้าวสำคัญในการรักษาเสถียรภาพของตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าการทำให้โครงสร้างพื้นฐานการคมนาคมเชื่อมต่อเสร็จสมบูรณ์ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่มาพร้อมกันจะเป็นปัญหาใหญ่สำหรับงบประมาณของรัฐและใช้เวลานานมากในการดำเนินการ"

นายฟาม ดึ๊ก ทวน ระบุว่า พื้นที่ชานเมืองจำเป็นต้องได้รับการอำนวยความสะดวกให้มากขึ้น โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทางและรถไฟ นี่จะเป็น "ไพ่เด็ด" ที่ช่วยเชื่อมโยงเขตชานเมืองกับพื้นที่ตอนกลางของกรุงฮานอย

“ตั้งแต่นั้นมา เศรษฐกิจท้องถิ่นได้รับการส่งเสริมและดึงดูดธุรกิจต่างๆ ให้ย้ายมาที่นี่มากขึ้น เมื่อเมืองหลวงไม่ใช่ทางเลือกเดียวในการตั้งถิ่นฐานและเริ่มต้นธุรกิจอีกต่อไป ภาระด้านประชากรและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองก็จะลดลงด้วย ดังนั้นราคาบ้านจะค่อยๆ มีเสถียรภาพมากขึ้น” นายต้วนให้ความเห็น

Mr. Nguyen Giang จากเมืองฮาดง กรุงฮานอย ซึ่งทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เล่าว่ากุญแจสำคัญในการ 'ลดราคา' อสังหาริมทรัพย์ก็คือ พื้นที่ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมืองซึ่งเป็นประตูสู่เมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ราคาบ้านในฮานอยจะลดลง 30 - 40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

“อย่างไรก็ตาม โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวนมากในฮานอยอยู่ห่างจากศูนย์กลางมากเกินไป (ในเขต Hoai Duc เขต Quoc Oai...) โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและทางสังคมยังไม่ชัดเจน ดังนั้นแม้ว่าราคาขายจะค่อนข้างต่ำเพียงประมาณ 10 โครงการเท่านั้น - 14 ล้าน VND/m2 แต่เปิดขายมากกว่า 20 ครั้งและยังไม่หมดสต็อก" Mr. Giang กล่าว

นาย Giang กล่าว รัฐควรใช้ทุนงบประมาณเชิงรุกเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หน่วยงานที่ดำเนินการสามารถกำหนดเป้าหมายผลกำไรและพิจารณาว่านี่เป็นการลงทุนสาธารณะซึ่งสร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ด้านประกันสังคม ตามรายงานของ หนังสือพิมพ์ Inspectorate

อย่า "ใส่ไข่ไว้ในตะกร้าใบเดียว"

ตั้งแต่สมัยโบราณจนถึงปัจจุบัน ชาวเวียดนามมีความเชื่อเรื่อง "แผ่นดินหนึ่งนิ้ว ทองหนึ่งนิ้ว" มาโดยตลอด นี่คือเหตุผลที่บ้านหรือที่ดินไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังกลายเป็นช่องทางในการเก็บเงินและลงทุนอย่างมีกำไรอีกด้วย

คุณไม่ควร "ใส่ไข่ไว้ในตะกร้าใบเดียว" ที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ตามที่ดร. เจิ่นซวนลือง แนวคิดนี้ค่อนข้างจะรุนแรง หลายคนเมื่อมีเงินเหลือใช้จะ "เท" ลงอสังหาริมทรัพย์ทันที ทำให้เกิด "คลื่น" โดยไม่ได้ตั้งใจ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น

Mr. Tran Vu ผู้อำนวยการฝ่ายขายของ DHCONS Construction Joint Stock Company ชี้ว่า เนื่องจากความรู้ทางการเงินและความเข้าใจทางกฎหมายของคนจำนวนมากยังมีจำกัด พวกเขาจึงถูกล่อลวงและบงการได้ง่ายโดยบุคคลหรือองค์กร "เอาไข่ใส่ตะกร้า" ที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์

หลายคนถึงกับเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ตั้งใจ แต่คิดว่าพวกเขากำลังลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของที่ดิน บุคคลจำนวนมากใช้จ่ายเงินเพื่อซื้อที่ดินในเขตชานเมืองและเรียกเก็บราคาที่ "สูงมาก" แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะไม่มีมูลค่าส่วนเกินเพิ่มเติมก็ตาม

ตามโครงการวางแผนทุนในช่วงปี 2564-2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 ฮานอยจะมีเมืองในเครือ 2 เมือง ได้แก่ เมืองวิทยาศาสตร์และการฝึกอบรมฮวาลัก และเมืองทางตอนเหนือ รวมถึงเขตการปกครองซกเซิน เขตเมลินห์ และส่วนหนึ่งของดง อ.อันห์. นอกจากนี้ ฮานอยยังเสนอให้ศึกษาการก่อตัวของเมืองอีก 2 เมือง รวมถึงเมืองท่องเที่ยวในพื้นที่เซินเตย-บาวี และเมืองสนามบินทางตอนใต้ในฝูซวี่เยน-อึงฮวา ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ ผู้ตรวจราชการ

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm