อะไรคือทางแก้ไขเพื่อ “ระบาย” ปัญหาราคาบ้านที่พุ่งสูง?

การสร้างรายการราคาที่ดินที่เหมาะสม

ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ในระดับสูงเกินกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่เป็นอย่างมาก

สถานการณ์ดังกล่าวก่อให้เกิดความจำเป็นเร่งด่วนที่จะต้องปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ตามที่ หนังสือพิมพ์รัฐบาล รายงาน

ดังนั้น เมื่อใดก็ตามที่ราคาของอพาร์ทเมนท์ ทาวน์เฮาส์ ที่ดิน ฯลฯ เพิ่มขึ้น ความเห็นของประชาชนจะพูดถึงการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองทันที เพื่อเป็นวิธีแก้ปัญหาในการ "ปรับลด" ราคาที่อยู่อาศัย ที่จริงนี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มีการเสนอนโยบายนี้ อย่างไรก็ตาม หลังจากที่มีการ "ขึ้นลง" กันหลายครั้งแล้ว ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองก็ยังคงเป็นเพียงหัวข้อที่พูดถึงในสื่อเท่านั้น

“ความพยายามที่จะรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพึ่งพานโยบายที่ดิน การลงทุน ที่อยู่อาศัยทางสังคม ฯลฯ แทนที่จะพึ่งพาภาษีเพียงอย่างเดียว” นายเล ซวน งา กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ BHS Property ยืนยัน

นายงา เผยว่า ราคาที่ดินในเขตตัวเมืองมีราคาสูงมาก ทำให้ผู้ลงทุนต้อง “ปวดหัว” กับค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าภาษีที่ดิน ฯลฯ ซึ่งหากมีการกำหนดราคาที่ดินประจำปี ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต

นายงาได้ยอมรับว่า การจะรักษาสมดุลระหว่างราคาผลิตภัณฑ์ขั้นสุดท้ายกับต้นทุนการก่อสร้างโครงการนั้นไม่เคยเป็นเรื่องยากมาก่อน หลังจากได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายรอบ ในมุมมองทางธุรกิจ คุณงาเชื่อว่าตราบใดที่ราคาที่ดินมีการสร้างอย่างสมเหตุสมผล ราคาบ้านก็จะลดลงอย่างแน่นอน

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้างประเมินว่า เมื่อใช้กฎเกณฑ์ในตารางราคาที่ดินรายปี ราคาที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้น 15-20%

เพิ่มอุปทานบ้านพักสังคมให้กับผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง

นาย Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท EZ Property เปิดเผยกับหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า สำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพียงอย่างเดียว โอกาสที่โครงการเชิงพาณิชย์จะลดราคาลงนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ในรายงานไตรมาส 3/2024 ของ Savills ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่อยู่ที่ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบกับปีก่อน

“ผมคิดว่ากุญแจสำคัญในการ 'ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เย็นลง' จะอยู่ที่พื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมในเขตเมืองในพื้นที่ทางเข้าของเมืองหลวง “เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ราคาบ้านในฮานอยจะลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน” นายโตน ยืนยัน

นายโตน กล่าวว่า โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในฮานอยตั้งอยู่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป (ในเขตฮว่ายดึ๊กและก๊วกโอย...) และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและทางสังคมยังอยู่ในระดับพื้นฐาน ดังนั้นแม้ว่าราคาขายจะค่อนข้างต่ำ คือ ประมาณ 10 - 14 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น แต่ก็ได้เปิดขายไปแล้วมากกว่า 20 ครั้งและยังไม่ขายหมด

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีซี พร็อพเพอร์ตี้ เชื่อว่า รัฐบาลควรดำเนินการอย่างจริงจังในการใช้ทุนงบประมาณเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แม้แต่หน่วยงานที่ดำเนินการก็สามารถละทิ้งเป้าหมายกำไรและพิจารณาสิ่งนี้เป็นการลงทุนสาธารณะที่ดำเนินการเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการประกันสังคม

สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศผู้บุกเบิกในการดำเนินนโยบายนี้ ตั้งแต่ต้นทศวรรษ 1960 รัฐบาลของประเทศเกาะไลออนได้จัดตั้งกรมพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม ในปัจจุบันอัตราการเป็นเจ้าของบ้านของคนสิงคโปร์อยู่ที่เกือบ 90% ซึ่งถือเป็นอัตราที่สูงที่สุดในโลก ซึ่งกว่าร้อยละ 80 ของประชาชนอยู่ในโครงการบ้านจัดสรร

อย่างไรก็ตาม หากไม่นับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์จัดว่าสูงที่สุดในเอเชีย ที่นี่คือ “สนามเด็กเล่น” ของ “ฉลาม” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และบรรดาเจ้าพ่อทางการเงิน แม้ว่าสิงคโปร์จะขึ้นภาษีทรัพย์สินเป็น 20-30 เปอร์เซ็นต์ แต่ราคาของโครงการเชิงพาณิชย์ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จำเป็นต้องพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์

ในปีพ.ศ. 2566 กรุงฮานอยจะมีประชากรประมาณ 8.5 ล้านคน และจะมีประชากรเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 200,000 คน คนส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในเขตเมืองซึ่งสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อโครงสร้างพื้นฐานของเมือง

ดังนั้นในระยะยาวจึงจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองดาวเทียม นี่จะเป็นก้าวที่สำคัญมากในการสร้างเสถียรภาพให้ตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าการสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรเชื่อมต่อรวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องให้แล้วเสร็จนั้นจะเป็นปัญหาใหญ่ต่องบประมาณของรัฐและจะต้องใช้เวลาในการดำเนินการนานมาก

ด้วยเหตุนี้เขตชานเมืองจึงต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากขึ้น โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทางและรถไฟ เพื่อเชื่อมต่อเขตชานเมืองกับใจกลางเมืองฮานอย

เมื่อถึงเวลานั้น เมืองหลวงจะไม่ใช่ทางเลือกเดียวสำหรับการตั้งถิ่นฐานและหาเลี้ยงชีพอีกต่อไป ภาระด้านประชากรและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองจะลดลง และราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ คงที่

ในระยะยาวจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองดาวเทียมเพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์

ต.ส. นายทราน ซวน เลือง (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) กล่าวว่า "ในระยะยาว เราจำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองบริวาร" นี่จะเป็นก้าวที่สำคัญมากในการสร้างเสถียรภาพให้ตลาดและลดราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าการสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรเชื่อมต่อรวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องให้แล้วเสร็จนั้นจะเป็นปัญหาใหญ่ต่องบประมาณของรัฐและจะต้องใช้เวลาในการดำเนินการนานมาก

นาย Pham Duc Toan กล่าวว่า พื้นที่ชานเมืองจำเป็นต้องได้รับสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทางและรถไฟ นี่จะเป็น “ไพ่เด็ด” ที่จะช่วยเชื่อมโยงเขตชานเมืองกับพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอย

“จากนั้น เศรษฐกิจในท้องถิ่นก็ได้รับการส่งเสริมและดึงดูดธุรกิจต่างๆ ให้เข้ามาลงทุนมากขึ้น เมื่อเมืองหลวงไม่ใช่ทางเลือกเดียวสำหรับการตั้งถิ่นฐานและสร้างรายได้อีกต่อไป ภาระด้านประชากรและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองก็จะลดลง และราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ คงที่" นายโทอันกล่าว

นายเหงียน เกียง จากจังหวัดฮาด่ง กรุงฮานอย ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่ากุญแจสำคัญในการ "ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เย็นลง" ก็คือพื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมในเมืองที่เป็นประตูสู่เมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้เสร็จสมบูรณ์ราคาบ้านในฮานอยจะลดลง 30 – 40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

“อย่างไรก็ตาม โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในฮานอยตั้งอยู่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป (ในเขตฮว่ายดึ๊กและก๊วกโอย...) และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมยังอยู่ในระดับพื้นฐาน ดังนั้นแม้ว่าราคาขายจะค่อนข้างต่ำ เพียงประมาณ 10 - 14 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น แต่ก็ได้เปิดขายไปแล้วมากกว่า 20 ครั้งและยังไม่ขายหมด” คุณซาง กล่าว

นายซาง กล่าวว่า รัฐบาลควรใช้ทุนงบประมาณอย่างจริงจังในการพัฒนาที่อยู่อาศัยของรัฐ แม้แต่หน่วยงานที่ดำเนินการก็สามารถละทิ้งเป้าหมายกำไรและถือว่านี่เป็นการลงทุนของภาครัฐที่ดำเนินการเพื่อวัตถุประสงค์ด้านความมั่นคงทางสังคม ตามที่ หนังสือพิมพ์ Thanh Tra รายงาน

อย่าเอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว

ตั้งแต่สมัยโบราณจนถึงปัจจุบัน คนเวียดนามเชื่อเสมอว่า “ที่ดินทุกตารางนิ้วมีค่าเท่ากับทองคำหนึ่งตารางนิ้ว” นี่คือเหตุผลว่าทำไมบ้านหรือที่ดินจึงไม่เพียงแต่เป็นสถานที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นช่องทางในการเก็บเงินและลงทุนเพื่อสร้างผลกำไรอีกด้วย

อย่าเอาไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียวที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตามตามที่ดร. คุณ Tran Xuan Luong แนวคิดนี้ค่อนข้างจะสุดโต่งไปหน่อย คนจำนวนมากเมื่อมีเงินเหลือใช้ก็จะรีบ “เท” เงินนั้นลงไปในอสังหาริมทรัพย์ทันที ทำให้เกิด “คลื่น” ขึ้นโดยที่มองไม่เห็น และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น

นายทราน วู ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท ดีเอชคอนส์คอนสตรัคชั่นจอยท์สต๊อก จำกัด ชี้ให้เห็นว่าเนื่องจากความรู้ด้านการเงินและกฎหมายของผู้คนจำนวนมากมีอย่างจำกัด จึงทำให้บุคคลและองค์กรต่างๆ หลอกล่อและจัดการพวกเขาได้ง่าย โดย "นำไข่ทั้งหมดใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว" ที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์

คนจำนวนมากถึงกับเก็งกำไรจากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่รู้ตัว เพราะคิดว่าตนเองกำลังลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่ดิน บุคคลจำนวนมากทุ่มเงินซื้อที่ดินในเขตชานเมืองและตั้งราคา "สูงลิ่ว" แม้ว่าทรัพย์สินเหล่านี้จะไม่มีมูลค่าส่วนเกินใดๆ ก็ตาม

ตามโครงการวางแผนเมืองหลวงในช่วงปี 2021 - 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ฮานอยจะมี 2 เมืองที่อยู่ภายใต้การบริหารโดยตรง ได้แก่ เมืองวิทยาศาสตร์และการฝึกอบรม Hoa Lac และเมืองทางตอนเหนือ ซึ่งรวมถึงเขตการปกครองของเขต Soc Son และ Me Linh และส่วนหนึ่งของเขต Dong Anh นอกจากนี้ ฮานอยยังเสนอที่จะศึกษาการจัดตั้งเมืองใหม่อีก 2 เมือง ได้แก่ เมืองท่องเที่ยวในพื้นที่ซอนเตย์-บาวี และเมืองสนามบินทางตอนใต้ในพื้นที่ฟูเซวียน-อึ้งฮวา ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ Thanh Tra

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm