ราคาอพาร์ตเมนท์ภาคใต้ “อยู่ในภาวะปั่นป่วน”

ว่ากันว่าราคาห้องชุดเก่าปรับตัวลดลง ขณะที่โครงการใหม่ๆ กลับมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการขาย ทำให้เกิดภาวะปั่นป่วนในตลาด

ว่ากันว่าราคาห้องชุดเก่าปรับตัวลดลง ขณะที่โครงการใหม่ๆ กลับมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการขาย ทำให้เกิดภาวะปั่นป่วนในตลาด

ราคาอพาร์ทเม้นท์เก่าและใหม่เคลื่อนไหวสวนทางกัน

ต้นเดือนพฤศจิกายน 2567 คุณฮวง วัน หง็อก ซึ่งอาศัยอยู่ในเขต 12 (โฮจิมินห์ซิตี้) ตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 58 ตร.ม. ที่โครงการ Picity High Park โดยจะส่งมอบบ้านในช่วงปลายปี 2566 คุณหง็อกกล่าวว่าราคาซื้ออพาร์ทเมนท์นี้คือ 2.7 พันล้านดอง ไม่รวมค่าธรรมเนียมหนังสือแดง 5% ตามคำบอกเล่าของนายง็อก เขาได้ซื้ออพาร์ทเมนต์นี้จากผู้ลงทุนรายก่อน ในราคาเดียวกับที่ระบุในสัญญาที่เจ้าของบ้านคนก่อนซื้อไว้

“เจ้าของเดิมไม่ได้ทำกำไรจากการขาย เพราะมีโครงการหลายโครงการในตลาดในเวลาเดียวกัน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องยากสำหรับนักลงทุนที่จะขาย พวกเขาจะหาผู้ซื้อได้ก็ต่อเมื่อขายในราคาลงทุนเดิมเท่านั้น ในความเป็นจริง เจ้าของเดิมประสบกับความสูญเสียครั้งใหญ่ เนื่องจากพวกเขากู้เงินจากธนาคารและต้องชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นเวลาหลายปี” นายง็อกกล่าว

นางสาวเล ทิ เฮียน นายหน้าโครงการพิซิตี้ ไฮ ปาร์ค กล่าวว่า ปัจจุบันราคาบ้านในโครงการนี้ไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นมากนักเมื่อเปรียบเทียบกับเมื่อก่อน เฉพาะผลิตภัณฑ์อพาร์ทเม้นท์พร้อมสวนที่ส่งมอบปี 2022 ปัจจุบันมีราคาสูงกว่ารอบซื้อครั้งแรกเมื่อปี 2019

ที่โครงการฮิมลัมฟูอัน (เมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) ส่งมอบปี 2018 และ 2019 ภายในปี 2022 ราคาบ้านจะอยู่ที่ 2.7-2.9 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 68 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นปี 2566 ราคาอพาร์ทเม้นท์ที่นี่ลดลงเหลือ 2,000 - 2,600 ล้านดอง ในปัจจุบันแม้ตลาดจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ราคาห้องชุดที่นี่ซื้อขายกันที่ 2.5-2.7 พันล้านดอง/ห้องเท่านั้น

นอกจากนี้โครงการอพาร์ทเมนต์ของ Novaland Group ที่ถนน Pho Quang และ Hong Ha (เขต Tan Binh นครโฮจิมินห์) มีราคาอยู่ที่ 40 - 42 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคานี้ต่ำกว่าปี 2022 ซึ่งตอนนั้นราคาบ้านที่นี่อยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตรม. ขึ้นไป

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์เก่าในนครโฮจิมินห์มีแนวโน้มลดลง 4% และ 11% ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ระดับความสนใจในกลุ่มนี้ในตลาดก็ลดลง 3% และ 26% ตามลำดับ

ขณะเดียวกันโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ราคาก็ปรับเพิ่มขึ้น 10 – 20% เช่นที่โครงการ King Crown Infinity ที่เมือง... ที่ดินเขตถู๊ก (โฮจิมินห์) ปี 2566 ราคาขายอยู่ที่ 110 - 130 ล้านดอง/ตรม. แต่ตอนนี้ช่วงที่กำลังก่อสร้างชั้นบนของอาคาร ราคาขายได้ปรับขึ้นมาเป็น 120 - 160 ล้านดอง/ตรม. แล้ว

โครงการ Urban Green บนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 13 (เมืองทูดึ๊ก) ซึ่งอยู่ในระยะก่อสร้างขั้นสุดท้าย ราคาขายปัจจุบันที่ผู้ลงทุนเสนอคือ 2.5-2.8 พันล้านดอง/หน่วย เมื่อเทียบกับ 2.3 พันล้านดอง/หน่วยในปี 2566

นายเหงียน วัน ตุง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดีเคอาร์เอส เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า ในความเป็นจริงการปรับขึ้นราคาโครงการในแต่ละครั้งขายนั้นอยู่ในการคำนวณของผู้ลงทุน เพราะการขายแต่ละครั้งจะต้องปรับขึ้นประมาณ 3-10% ขึ้นอยู่กับความสนใจของลูกค้า การเพิ่มราคาในครั้งนี้ก็เพื่อให้ผู้ซื้อรายแรกมองเห็นกำไร และผู้ซื้อรายถัดไปก็มองเห็นว่าโครงการนี้มีราคาที่เพิ่มขึ้นเพื่อการลงทุน

ตลาดเริ่มเย็นลงแล้วหรือยัง?

นายเหงียน กว็อก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของช่อง Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์หลังจากที่เติบโตอย่างร้อนแรงมาเกือบปี ถือเป็นช่วงปลายปีที่นักลงทุนจำนวนมากจะย้ายสินทรัพย์ออกไป อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่สูง อัตรากำไรที่ลดลง และอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความรู้สึกของผู้ซื้อเย็นลงเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี

จำนวนธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2567 จนถึงปัจจุบันเริ่มชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับเดือนก่อนๆ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีโครงการใหม่เปิดขายจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาที่สูง

นอกจากนี้ นาย Quoc Anh ยังกล่าวอีกว่า จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าผู้ซื้อบ้านปัจจุบันถึง 86% มีเป้าหมายที่จะทำกำไรโดยการโต้คลื่น ซึ่งหมายถึงการซื้ออพาร์ทเมนท์แล้วรอให้ราคาเพิ่มขึ้น หรือรอให้บ้านถูกส่งมอบและราคาเพิ่มขึ้นก่อนจึงจะขายได้

อย่างไรก็ตาม ชั้นนายหน้าและนักลงทุนหลายแห่งระบุว่าจำนวนธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2567 จนถึงปัจจุบันเริ่มชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับเดือนก่อนๆ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีโครงการใหม่ๆ จำนวนมากที่เปิดขาย และส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาที่สูง นอกจากนี้ ลูกค้าที่ลงทุนยัง “ติดอยู่” กับโครงการที่ยังไม่ได้เปิดตัว ทำให้กระแสเงินสดไม่เพียงพอที่จะลงทุนในโครงการใหม่ๆ ต่อไป

“อีกส่วนหนึ่งก็คือมีลูกค้าที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และอยู่ในกลุ่มหนี้เสียของธนาคารอยู่ไม่น้อย ลูกค้ากลุ่มนี้เคยลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทในปีที่ผ่านมาและนักลงทุนก็ให้คำมั่นว่าจะจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคาร แต่สุดท้ายนักลงทุนกลับไม่จ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารแทนลูกค้า ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้กระโดดไปอยู่ในกลุ่มหนี้เสีย ดังนั้น ลูกค้ากลุ่มนี้จึงไม่สามารถซื้อบ้านด้วยเงินกู้จากธนาคารได้ ดังนั้น ตลาดจึงสูญเสียลูกค้าที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนไปจำนวนมาก” นายเหงียน วัน เฮา กรรมการผู้จัดการบริษัท Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company กล่าว

คุณเฮา กล่าวว่า ในปัจจุบันระดับความสนใจของลูกค้าต่อผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ยังไม่ดีนัก โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วงกลางปีแล้วและยังเปิดขายอยู่นั้น ลูกค้าเริ่มสนใจน้อยลง แต่พวกเขากลับให้ความสำคัญกับโครงการใหม่ๆ มากกว่า นอกจากนี้ลูกค้าในปัจจุบันกำลังรอให้ราคาลดลงหรือรอให้มีนโยบายที่ดีในการซื้อบ้าน ดังนั้นตลาดจึงค่อนข้างซบเซา

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html