ราคาอสังหาฯ กำลัง 'เต้นระรัว': ความนิยมในที่ดินจะกลับมาอีกหรือไม่?

นับตั้งแต่ต้นปี ราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างต่อเนื่อง สร้างความประหลาดใจให้กับใครหลายคน โดย 2 กลุ่มที่มีการปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดคืออพาร์ตเมนต์และที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

ตามข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในช่วงต้นปี 2024 เพิ่มขึ้นประมาณ 38% เมื่อเทียบกับปี 2019 ในนครโฮจิมินห์ ราคาในกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น 16%

นอกจากนี้ รายงานของบริษัท PropertyGuru Vietnam ยังเน้นย้ำถึงความเป็นจริงของราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2567 อพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 46 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 17% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

เมื่อสำรวจตลาดจะเห็นได้ชัดว่าราคาอพาร์ทเม้นท์มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นายทราน วัน เลียม (เขตฮวงมาย ฮานอย) แจ้งว่า ณ สิ้นปี 2566 เขาและภรรยาได้รับราคา 2.7 พันล้านดองสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 70 ตร.ม. บนถนนหง็อกโหย (เขตฮวงมาย) แต่ในช่วงต้นปี 2024 ราคาของอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ได้เพิ่มขึ้นเป็น 2.9 พันล้านดอง และตอนนี้ราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอีก 200 ล้านดอง สูงถึง 3.1 พันล้านดอง ทำให้คุณลีมประหลาดใจ

“ ปัจจุบันมีอพาร์ทเม้นท์ที่มีทำเลและบริเวณใกล้เคียงกับนี้เปิดขายในราคาตั้งแต่ 3,000-3,100 ล้านดอง ผมแปลกใจมากเพราะราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นทุกเดือนและเพิ่มขึ้นหลายร้อยล้านดอง ” เขากล่าว

ในทำนองเดียวกัน นางสาวทราน เหงียต มินห์ (ฮาดง ฮานอย) ก็ทำกำไรได้ 200 ล้านดอง หลังจากลงทุนในอพาร์ตเมนต์เพียงไม่กี่เดือน ในเดือนธันวาคม 2023 เธอซื้ออพาร์ทเมนต์ในลินห์ดัม (เขตฮว่างใหม่ ฮานอย) ด้วยจุดประสงค์เพื่อ "เล่นเซิร์ฟ" ในตลาด ณ เวลาที่ซื้อนั้น ราคาห้องชุด 60 ตรม. อยู่ที่ 2.6 พันล้านดอง แต่ในเดือนมกราคม 2024 นายหน้าได้เสนอที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ของเธอคืนในราคา 2.7 พันล้านดอง และตอนนี้ นายหน้าก็เต็มใจที่จะจ่ายเงิน 2.9 พันล้านดอง

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าไข้แผ่นดินไม่น่าจะเกิดขึ้นในปี 2024 (ภาพประกอบ)

ไม่เพียงแต่ห้องชุดเท่านั้น ราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านในซอยก็ “พุ่งสูง” เช่นกัน รายงานของ PropertyGuru Vietnam ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับที่อยู่อาศัยในฮานอยในปี 2024 จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยบ้านส่วนตัวในอำเภอเตยโหมีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ ร้อยละ 9 อำเภออื่นๆ เช่น ด่งดา, ฮาดง, ไฮบ่าจุง, ฮวงมาย ก็เพิ่มขึ้น 4 - 8% เช่นกัน

แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ปริมาณการซื้อขายก็ยังสูงมาก ทำให้ตลาดมีความร้อนแรงเพิ่มมากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญ: ไข้แผ่นดินไม่น่าจะกลับมาอีก

ราคาที่พุ่งสูงอย่างรวดเร็วและการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้หลายคนคาดการณ์ว่ากระแสความนิยมที่ดินรอบใหม่เช่นในปี 2021 อาจเกิดขึ้น

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า เรื่องนี้ไม่ใช่สาเหตุที่ต้องกังวล เนื่องจากตลาดมีความโปร่งใสมากกว่าเดิมมาก

การขึ้นราคาล่าสุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มไม่ถือเป็นอาการไข้ที่ดิน (ภาพประกอบ)

นาย Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์ สต็อก (EZ Property) กล่าวว่า “จุดต่ำสุด” ของตลาดอสังหาฯ ในขณะนี้สามารถกำหนดได้แล้วว่าจะเป็นไตรมาสที่ 2 และ 3 ของปี 2566 ซึ่งการฟื้นตัวเกิดขึ้นในเวลาต่อมา ในบริบทของอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยต่ำยังส่งผลต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกของปี 2567 ส่งผลให้ผู้ลงทุนตัดสินใจถอนการลงทุนแทนที่จะฝากเงินในธนาคาร

อย่างไรก็ตาม นั่นไม่ได้หมายความว่าตลาดจะบ้าคลั่ง “ ผมเชื่อว่าในระยะสั้นและระยะกลางจะไม่มี “โรคที่ดินระบาด” การเคลื่อนไหวล่าสุดของรัฐ เช่น ร่างกฎหมายเก็บภาษีบ้านหลังที่สอง จำกัดการทำธุรกรรมให้เหลือเพียง 5 หลัง... ทั้งหมดนี้แสดงให้เห็นว่าการลงทุนจะเข้มงวดมากขึ้น แทนที่จะง่ายเหมือนเมื่อก่อน ” เขากล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวด้วยว่า การขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ใช่อาการคลั่งที่ดิน แต่เป็นสัญญาณผิดปกติของตลาดในพื้นที่นั้นๆ

“ ในบริบทที่อสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โครงการต่างๆ ยังคงหยุดชะงัก ผู้คนและธุรกิจยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย… ปรากฏการณ์ราคาที่ยังคงเพิ่มขึ้นและเพิ่มขึ้นอีกในพื้นที่ที่ไม่มีโครงการใหม่ ถือไม่ใช่เรื่องปกติ ” นายดิงห์ ระบุความเห็นของเขา

นายดิงห์อธิบายถึงเหตุผลของ “ความผิดปกติ” นี้ว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนไม่มีโอกาสลงทุนเลยเพราะไม่มีอุปทานเพียงพอ สิ่งนี้อาจส่งผลให้ธุรกิจและนายหน้าบางรายในเวลานี้สร้างข้อมูลปลอมเกี่ยวกับราคาโครงสร้างพื้นฐาน... ทำให้ตลาดคึกคัก แต่ไม่ใช่ธรรมชาติของมัน จุดประสงค์เพื่อกระตุ้นให้ผู้ลงทุนเข้ามาลงทุน

“ นักลงทุนที่มีประสบการณ์และความรู้มักไม่ค่อยเข้ามาเกี่ยวข้อง และหากขาดความรู้เฉพาะทาง พวกเขาก็อาจติดอยู่ในคลื่นลูกนี้ได้ง่าย ในบริบททางเศรษฐกิจที่ยากลำบาก โดยไม่มีการลงทุนขนาดใหญ่ในพื้นที่นั้นโดยเฉพาะ หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน เราควรสงสัยทันทีว่าเป็นการขึ้นราคาที่ไม่สมจริงและไม่เป็นไปตามกฎหมาย ” นายดิงห์เน้นย้ำ

ขณะเดียวกัน จากมุมมองของผู้พัฒนาโครงการ นายเหงียน อันห์ เกว ประธานกลุ่ม G6 ก็กล่าวว่า แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะลดลงไม่ได้

หลักฐานก็คือในอดีตช่วงปี 2551 - 2553 มีโครงการคอนโดมิเนียมราคา 50 - 70 ล้านดอง/ตรม. อย่างไรก็ตาม ในปี 2554 - 2556 เมื่อโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดปรากฏขึ้นในตลาด ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดก็ลดลงทันที

ดังนั้น ตัวแทนกลุ่ม G6 จึงให้ความเห็นว่า หากสถานการณ์เดิมเกิดขึ้นซ้ำอีก ราคาที่อยู่อาศัยอาจลดลงตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป สาเหตุก็คือ โครงการที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปและโดยเฉพาะบ้านพักอาศัยสังคมจะเริ่มดำเนินการให้แล้วเสร็จ ทำให้มีอุปทานเพิ่มขึ้นในอีกประมาณ 1 ปีถัดมา ซึ่งจะช่วยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

เจา อันห์

แหล่งที่มา