พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 75/2025/ND-CP: คาดหวังที่จะยกเลิก 'โทษจำคุกที่รอลงอาญา' สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์หลายร้อยแห่ง

คาดว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 75/2025/ND-CP จะช่วยปลดปล่อยทรัพยากรที่ดิน ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างมาก (ที่มา: HoREA)

โดยจะมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์อย่างน้อย 343 โครงการ จากกว่า 300 วิสาหกิจ มีพื้นที่รวมในตัวเมืองถึง 1,913 ไร่ นครโฮจิมินห์มีโอกาสหลีกหนี "โทษรอลงอาญา" กว่า 10 ปีได้ หลังรัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 75/2025/ND-CP ซึ่งมีรายละเอียดการปฏิบัติตามมติฉบับที่ 171/2024/QH15 ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2024 ของ รัฐสภา เกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นเดือนเมษายนปีนี้

ดังนั้น ด้วยนโยบายใหม่นี้ หลังจากที่บริษัทดำเนินการขั้นตอนการลงทะเบียนเบื้องต้นกับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของเมืองเสร็จสิ้นแล้ว สำหรับนครโฮจิมินห์ ทางการจะจัดทำรายชื่อโครงการและส่งให้สภาประชาชนนครเพื่ออนุมัติ

นี่ถือเป็นขั้นตอนปรับตัวที่สำคัญ โดยมุ่งหวังที่จะขจัดสิ่งอุดตันที่เกิดขึ้นมาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ดังนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่ต้องเข้าร่วมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือการเสนอราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุน

แต่พวกเขาสามารถเจรจาโดยตรงเพื่อรับโอนที่ดินตามกลไก “ผู้ซื้อเต็มใจ ผู้ขายเต็มใจ” ได้ ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ จะมีที่ดินสำหรับสร้างโครงการ ประชาชนจะได้รับการชดเชยอย่างเพียงพอ รัฐไม่ต้องเวนคืนที่ดิน แต่ยังคงเก็บภาษีและค่าธรรมเนียม และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีอุปทานเพิ่มมากขึ้นหลังจากที่ประสบปัญหาคับคั่งมาหลายปี

ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น กฎระเบียบใหม่ยังช่วยลดการสิ้นเปลืองที่ดินในบริบทของที่ดินอันมีค่าหลายแห่งที่ถูกทิ้งร้างมานานหลายทศวรรษอีกด้วย

ในความเป็นจริงการได้รับอนุมัติการลงทุนถือเป็นหนึ่งในขั้นตอนแรกของการเตรียมเอกสารทางกฎหมายสำหรับการดำเนินการโครงการอสังหาริมทรัพย์ หากธุรกิจไม่สามารถผ่านขั้นตอนนี้ไปได้ ก็ไม่สามารถดำเนินขั้นตอนต่อไปได้ ซึ่งหมายความว่าโครงการก็จะถูกระงับ แม้ว่านักลงทุนจะได้ใช้เงินทุนไปเป็นจำนวนมากก็ตาม นี่ก็เป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้มีตลาดในเมือง นครโฮจิมินห์ขาดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่

ย้อนกลับไปเมื่อหลายปีก่อน เมื่อยังไม่มีนโยบายใหม่ในการดำเนินโครงการ ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องเสียเงินซื้อที่ดินจากประชาชน จากนั้นต้องผ่านขั้นตอนการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินจากรัฐบาล กระบวนการนี้เกี่ยวข้องกับขั้นตอนต่างๆ มากมาย เช่น การร้องขอนโยบายการลงทุน การเสนอราคาหรือการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งทำให้ระยะเวลาในการเตรียมโครงการขยายออกไปอย่างมาก แต่ถึงแม้ว่าธุรกิจจะดำเนินตามขั้นตอนทั้งหมดข้างต้นแล้วก็ตาม หากโครงการไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยแม้แต่ตารางเมตรเดียว โครงการนั้นก็จะเข้าสู่ทางตันได้

ตั้งแต่ปี 2014 ที่กฎหมายที่อยู่อาศัยกำหนดให้โครงการใหม่ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในเมือง... นครโฮจิมินห์เกิดความแออัดทันที เพราะอัตราโครงการที่ดำเนินการบนที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% คิดเป็นเพียง 1% เท่านั้น โครงการพัฒนาที่ดินแบบผสมผสานมีสัดส่วนมากที่สุดประมาณร้อยละ 94

“กลไกนำร่องใหม่ได้เติมช่องว่างทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน โดยเสริมวิธีการเข้าถึงและใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่กฎหมายที่ดินปี 2024 ยังไม่ได้ควบคุม” นั่นคือความคิดเห็นของนายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ดำเนินการวิจัยและเสนอนโยบายนำร่องนี้ร่วมกับทางการมาเป็นเวลาหลายปี

ด้วยเหตุนี้ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองจึงคึกคักด้วยโครงการที่ได้รับการอนุมัติแล้ว 343 โครงการ นครโฮจิมินห์จะมีบ้านใหม่เกิดขึ้นอย่างน้อย 216,000 หลังในอีก 3-10 ปีข้างหน้า หากใช้เงินลงทุนเฉลี่ย 1,000 พันล้านดองต่อเฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมสูงถึงหลายล้านล้านดองจะส่งผลสะเทือนไปยังภาค เศรษฐกิจ อื่นๆ มากกว่า 35 ภาคส่วน

โดยทั่วไปอาจมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ลงทะเบียนดำเนินการ "โครงการนำร่อง" ทั่วประเทศประมาณ 900 โครงการ มีพื้นที่การใช้ที่ดินประมาณ 5,000 ไร่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 650,000 ยูนิตในอีก 3-10 ปีข้างหน้า เมื่อถึงเวลานั้นผลกระทบที่เกิดขึ้นจะมีขนาดใหญ่กว่าขนาดโครงการในเมืองถึง 3 เท่า เมืองโฮจิมินห์ และสามารถดึงดูดเงินลงทุนได้ประมาณ 5 ล้านพันล้านดอง

นอกจากนี้ ควรเพิ่มเติมด้วยว่าโครงการทั้งหมดไม่สามารถดำเนินการได้ภายใต้กลไกนำร่องข้างต้น เหตุผลก็คือ ตามข้อกำหนด พื้นที่พื้นที่อยู่อาศัยรวมในโครงการนำร่องจะต้องไม่เกิน 30% ของพื้นที่พื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วงระยะเวลาวางแผนตามผังเมืองจังหวัดในช่วงปี 2564 - 2573 ดังนั้น วิสาหกิจจะต้องลงทะเบียนเพื่อดำเนินการ และรายการที่ดินนำร่องจะต้องได้รับการอนุมัติจากสภาประชาชนจังหวัด ปัญหาคือต้องมีกลไกตรวจสอบเพื่อหลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากนโยบายผ่านการดำเนินโครงการหรือในรูปแบบของการขอและการให้ ขั้นตอนการลงทะเบียนและการอนุมัติจะต้องมีความโปร่งใสและเปิดเผยโดยคำนึงถึงลำดับความสำคัญด้วย

นโยบายขยายที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เป็นทิศทางที่ถูกต้อง ช่วยเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยโครงการ สร้างเงื่อนไขต่อการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย หากนำไปปฏิบัติได้ดีจะเป็นแรงกระตุ้นครั้งใหญ่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยคงที่ และทำให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ดีขึ้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/nghi-dinh-so-752025nd-cp-ky-vong-thao-an-tréo-cho-hang-tram-du-an-nha-o-thuong-mai-311016.html