ธุรกิจอสังหาฯ ชะงักเพราะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

แม้ว่าจะสร้างไปแล้วกว่า 20 ชั้น แต่โครงการก็ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้กับรัฐบาล จึงไม่สามารถขายบ้านได้ในอนาคต ทำให้ธุรกิจตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

ธุรกิจถูกผูกมัดด้วยเงินที่ดิน

ในฐานะองค์กรขนาดใหญ่ในจังหวัดบิ่ญเซือง ตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน Bcons Group ได้สร้างชื่อเสียงด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางหลายสิบโครงการที่ได้รับการพัฒนา ก่อสร้าง และส่งมอบให้กับลูกค้า อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2566 จนถึงปัจจุบัน แม้ว่าโครงการใหม่ๆ จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง แต่บริษัทดังกล่าวยังคงเผชิญกับความยากลำบากอย่างมาก คือ โครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว แต่ยังไม่ได้รับการตัดสินใจในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ผู้นำกลุ่มดังกล่าวกล่าวว่า บริษัท Bcons มีโครงการที่มีมากกว่า 20 ชั้น แต่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดบิ่ญเซืองยังไม่ได้ประกาศการตัดสินใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่บริษัทจะต้องชำระ

การไม่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหมายความว่า วิสาหกิจยังไม่สามารถสร้างบ้านตามราคาขายของโครงการได้ ไม่สามารถยื่นเอกสารให้กับกรมอุตสาหกรรมและการค้าเพื่อขออนุมัติโครงการให้มีสิทธิขายบ้านได้ และไม่สามารถเซ็นสัญญาซื้อขายกับลูกค้าได้ เมื่อไม่มีสิทธิ์ในการขาย ธุรกิจไม่สามารถระดมทุนเพื่อสร้างได้

ความไม่เพียงพอที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่เพียงแต่ทำให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่า ทำให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจต่อทั้งธุรกิจและลูกค้า แต่ยังส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมอีกด้วย

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

บริษัท Phu Dong Real Estate Joint Stock Company ซึ่งสร้างถึงชั้นที่ 10 แล้ว เปิดเผยว่าในปี 2022 บริษัทได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุน การวางแผน และใบอนุญาตการก่อสร้างสำหรับโครงการอพาร์ทเมนท์ในเมืองแล้ว ดีอาน (จังหวัดบิ่ญเซือง) ทันทีหลังจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ผู้ลงทุนก็ได้รับการสนับสนุนเงินทุนจากธนาคารเพื่อการก่อสร้าง ขณะนี้โครงการนี้ก่อสร้างถึงชั้นที่ 10 แล้ว แต่ยังไม่ได้มีการชำระค่าใช้ที่ดิน เนื่องจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังไม่ได้ประเมินค่าใช้ที่ดิน

เช่นเดียวกับ Bcons บริษัท Phu Dong ไม่สามารถเปิดการขายโครงการในอนาคตได้จนกว่าจะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินให้ครบถ้วน

ในจังหวัดบิ่ญเซือง ไม่เพียงแต่สองบริษัทข้างต้นเท่านั้นที่มีโครงการที่ต้องติดขัดเรื่องค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ยังมีโครงการอื่นๆ มากมาย เช่น PiCity Sky Park ของ Pi Group ในเมือง Di An, A&T Sky Garden ลงทุนโดย A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... ไม่เพียงแต่ Binh Duong เท่านั้น แต่ Long An เองก็อยู่ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน ตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ Destino Centro ในย่าน Ben Luc ได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างแล้ว แต่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังไม่ได้รับการชำระ

นายเล วัน ถัง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ตัน ได ทาน เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก จำกัด เปิดเผยว่า ก่อนปี 2565 จังหวัดต่าง ๆ จะออกนโยบายการลงทุนก่อน จากนั้นจึงออกแผน 1/500 และคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับธุรกิจต่าง ๆ เพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ก่อนจะออกใบอนุญาตการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันจังหวัดจะออกใบอนุญาตการก่อสร้างก่อน จากนั้นจึงประเมินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้วปล่อยให้ธุรกิจดำเนินการต่อไป อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนนี้กำลังติดขัด ทำให้ธุรกิจตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

“หากเราไม่ทราบว่าจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเท่าใด เราจะกำหนดราคาบ้านให้ลูกค้าไม่ได้ และแม้ว่าจะมีการก่อสร้างแล้ว แต่ยังไม่ได้ชำระค่าที่ดิน ธุรกิจก็จะไม่สามารถเปิดขาย เซ็นสัญญา หรือเก็บเงินจากลูกค้าได้ ทำให้ธุรกิจจะไม่มีเงินในการก่อสร้าง ถ้ากู้เงินจากธนาคาร ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายไปสำหรับเงินกู้ก็จะต้องถูกบวกเพิ่มเข้ากับราคาบ้านในภายหลัง และถ้าราคาบ้านสูงเกินไป ลูกค้าก็จะไม่ซื้อ... ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จึงต้องผูกมัดกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน" นายทังกล่าว

ต้อง “ปลดเชือก” ออก

นางสาวเหงียน ถิ บิช ถวี รองอธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดบิ่ญเซือง เปิดเผยว่า สาเหตุที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นติดขัดในขั้นตอนการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เนื่องมาจากจังหวัดนี้ขาดบริษัทประเมินราคาที่ดิน และเป็นการยากมากที่จะจ้างบริษัทมาประเมินราคาที่ดิน

นายเหงียน วัน ดุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ฮวงลอง เรียลเอสเตท กล่าวว่า ปัญหาความแออัดในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับวิสาหกิจนั้นไม่ใช่เรื่องยากที่จะรับมือ เนื่องจากกฎหมายที่ดินกำหนดว่า เมื่อไม่สามารถหาวิสาหกิจมาประเมินราคาที่ดินได้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดเพื่อจัดตั้งทีมสหวิชาชีพเพื่อประเมินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการนั้น อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงหลังจากมีการละเมิดราคาประเมินหลายครั้งซึ่งส่งผลให้งบประมาณแผ่นดินเสียหายในช่วงที่ผ่านมา เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเริ่มกลัวที่จะทำผิดพลาด กลัวความรับผิดชอบ และกลัวความเสี่ยงทางกฎหมาย เพื่อความปลอดภัยในการกำหนดราคาและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการต้องรับผิดชอบในภายหลัง เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นมักเลือกที่จะอนุมัติราคาที่ดินในระดับสูงหรือเลื่อนการอนุมัติออกไป

นายดุง กล่าวว่า จำเป็นต้อง “ปลดพันธนาการ” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในการอนุมัติค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งรัฐจะทบทวนและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ให้กับโครงการที่ได้รับอนุมัติค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว ซึ่งรัฐวิสาหกิจรายงานว่าใช้เวลาและวิธีการคำนวณไม่สมเหตุสมผล ในเวลาเดียวกัน ยกเว้นค่าปรับการชำระเงินล่าช้าสำหรับธุรกิจหากมีข้อสรุปว่าราคาของโครงการถูกกำหนดไว้อย่างไม่สมเหตุสมผล

สำหรับโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างดำเนินการอนุมัติและยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐควรสรุประยะเวลาและวิธีการคำนวณกับธุรกิจ เพื่อให้ธุรกิจสามารถคำนวณต้นทุนและประสิทธิภาพของโครงการเมื่อดำเนินการ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า การอนุมัติราคาที่ดินที่ใช้เวลานานหลายปีหรือหลายทศวรรษไม่เพียงแต่ทำให้เกิดภาวะชะงักงันเท่านั้น แต่ยังเพิ่มต้นทุนให้กับธุรกิจอีกด้วย เพราะในระหว่างที่รอการประเมินมูลค่า ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยและต้นทุนโอกาสอีกด้วย

นายโจว กล่าวว่า เมื่อขั้นตอนการอนุมัติใช้เวลานานจนไม่สามารถคาดการณ์มูลค่าการใช้ที่ดินได้อย่างแม่นยำ ก็จะทำให้ธุรกิจประสบความยากลำบากในการพยากรณ์และวางแผนทางการเงิน ส่งผลให้ธุรกิจต้องเผชิญกับความเสี่ยงด้านการขาดแคลนเงินทุนหรือไม่สามารถชำระหนี้ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html