การประมูลที่ดิน “ร้อนระอุ” อีกครั้ง

เมื่อเร็วๆ นี้ ตลาดที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยกลายเป็น "ตลาดที่ร้อนแรง" มากขึ้นกว่าเดิม เพราะการประมูลที่ดินมักจะ "ขายหมด" อยู่ตลอดเวลา การเสนอราคาที่ประสบความสำเร็จในเซสชันต่อไปนี้ได้ทำลายสถิติของเซสชันก่อนหน้าอย่างต่อเนื่อง

สูงกว่าพื้นที่รอบข้าง 2-3 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอดานฟองประสบความสำเร็จในการจัดการประมูลที่ดินจำนวน 85 แปลง รวมถึงแปลงที่ดินที่ชนะการประมูลซึ่งราคาถึง 100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเป็นสองเท่าของราคาเริ่มต้น วันที่ 10 สิงหาคม การประมูลที่ดิน 68 แปลง ในเขตอำเภอถั่นโอย มีเอกสารเข้าร่วมประมูล 7,000 รายการ รวมถึงที่ดินแปลงหนึ่งที่ถูกรางวัลราคา 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำเอาหลายคนประหลาดใจ

และล่าสุดการประมูลที่ดินแปลงใหญ่ในเขตเทศบาลเตี๊ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ดำเนินไปเป็นเวลาเกือบ 19 ชั่วโมง ตั้งแต่วันที่ 19 สิงหาคม จนถึงเวลา 04.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ตามรายงานของผู้จัดงาน การประมูลที่ดิน 19 แปลง ในเขตหลงคุ้ก อำเภอเตี๊ยนเยน มีลูกค้าเข้าร่วม 517 ราย และมีเอกสารลงทะเบียน 1,100 ชุด การประมูลครั้งนี้ตึงเครียด ตื่นเต้น และเหนื่อยล้าสำหรับทั้งผู้จัดและผู้ประมูล ผู้คนจำนวนมากออกจากงานก่อนเวลาเนื่องจากมีการเสนอขายที่ดินหลายแปลงในราคาที่สูงเกินไป โดยมีลักษณะของการ "พยายามจะได้สิ่งที่ต้องการ" "ซื้อโดยไม่คำนึงถึงราคา"

ในขณะที่นักลงทุนกำลังเสนอราคา นอกการประมูลก็มีกลุ่มนายหน้าและสมาคมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมาเข้าร่วม โดยเปิดโหมดสตรีมมิ่งวิดีโอสดบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดีย เพื่อรายงานบรรยากาศรอบๆ พื้นที่การประมูลเพื่อปรับราคาและเก็งกำไร

ส่งผลให้แปลง LK03-12 (แปลงมุม 3 หน้ากว้าง) พื้นที่กว่า 113 ตรว. ถูกประมูลไปสูงถึง 133.3 ล้าน VND/ตรว. สูงกว่าราคาเริ่มต้น (7.3 ล้าน VND/ตรว.) ถึง 18 เท่า ที่ดินที่เหลือมีราคาประมูลอยู่ที่ 97.3-127.3 ล้านดอง/ตรม. ส่วนที่ดินที่ถูกประมูลต่ำที่สุดมีราคาประมูลอยู่ที่ 91.3 ล้านดอง/ตรม.

นายหน้าบางรายที่เข้าร่วมแสดงความเห็นว่าราคาประมูลข้างต้นสูงกว่าระดับตลาดปัจจุบันในพื้นที่นี้มาก นี่ถือเป็นราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ในเขตชานเมืองของฮานอยอีกด้วย

โดยบันทึกต่อเนื่องเมื่อเช้าวันที่ 20 สิงหาคม ภายหลังการประมูลสิ้นสุด ณ พื้นที่ประมูลหมู่บ้านลองคุค ยังคงมีนายหน้าอสังหาฯ จำนวนมากประกอบกิจการอยู่ นายหน้าบางรายกล่าวว่าที่ดินที่ถูกประมูลขายมีราคาต่างกัน 300-500 ล้านดอง ขึ้นอยู่กับพื้นที่และที่ตั้ง "แปลง LK03-12 (แปลงมุม 3 หน้ากว้าง) เนื้อที่กว่า 113 ตรว. ชนะประมูลราคา 133.3 ล้านดอง/ตรว. โอนขายโดยผู้ประมูลที่ชนะประมูลในราคาโอน 300 ล้านดอง ส่วน 2 แปลงที่ราคาต่ำสุด 91.3 ล้านดอง/ตรว. โอนขายในราคาโอน 600 ล้านดอง/แปลง" นายทะเบียนรายหนึ่งกล่าว

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn แสดงความเห็นว่าผลการประมูลที่ดินที่มีราคาสูงเช่นนี้จะทำให้ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการใหม่มีราคาแพงขึ้น ในขณะเดียวกันผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินบริเวณโดยรอบก็มีความคิดที่จะดันราคาขายที่ดินของตนให้สูงขึ้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างกะทันหันยังอาจทำให้เกิดกระแสเก็งกำไรที่ดินได้ เนื่องจากผู้คนจำนวนมากรีบเร่งซื้อที่ดินโดยหวังจะทำกำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้สามารถทำให้เงินหยุดนิ่งอยู่ในที่ดิน แทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นๆ

นายตวน กล่าวว่า เครื่องมือประวัติราคาของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาประมูลที่ดิน 19 แปลงใน LK03 และ LK03 ในตำบลเตียนเยน จังหวัดหว่ายดึ๊ก สูงกว่าราคาทั่วไปในตลาดถึง 2-3 เท่า

ที่ดินเปล่าจำนวน 19 แปลงที่เพิ่งประมูลไป ในพื้นที่ลองคุ้ก ตำบลเตียนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก เมืองฮานอย ภาพ : หุหุ่ง

มีอะไรผิดปกติมั้ย?

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่าตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยหลายกลุ่มมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่ราคาติดลบสูง (แตะเกือบ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร และมีแนวโน้มทรงตัว) ส่งผลให้อัตรากำไรจากการลงทุนลดลงอย่างรวดเร็ว สำหรับกลุ่มบ้านแนวราบในบางโครงการและเขตเมือง ราคาก็อยู่ที่หลายร้อยล้านดองต่อตรม.เช่นกัน ดังนั้นนักลงทุนจำนวนมากจึงมีความต้องการที่จะเปลี่ยนไปลงทุนที่ดินในเขตชานเมืองซึ่งมีความสนใจในที่ดินที่นำมาประมูลมากกว่า

นายดิงห์ กล่าวว่า เมื่อกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งทำให้การแบ่งและการขายที่ดินมีความเข้มงวดยิ่งขึ้น ความต้องการที่ดินในเขตชานเมืองก็เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะข่าวที่ว่าบางเขตของฮานอยเตรียมเป็นเขตในปี 2568 ได้ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของทั้งประชาชนและนักลงทุน ทำให้มีผู้คนหลายพันคนเดินทางไปประมูลที่ดิน ขณะที่การประมูลที่ดินจำนวนมากในช่วงปลายปี 2566 กลับเงียบเหงา และที่ดินหลายแปลงต้องเลื่อนออกไปเนื่องจากขาดผู้เข้าร่วม

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับสื่อมวลชนว่า ราคาประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของกรุงฮานอย ซึ่งห่างจากใจกลางเมือง 30-40 กม. ได้ถูกปรับขึ้นสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติ ราคาที่ดินในเขตชานเมืองพุ่งสูงจนชีวิตของผู้คนไม่อาจทนได้

ทนายความเหงียน วัน ไห (สมาคมทนายความฮานอย) กล่าวว่า การประมูลที่ดินคาดว่าจะนำมาซึ่งผลประโยชน์ทันทีต่องบประมาณท้องถิ่น แต่หากไม่มีการจัดการอย่างเข้มงวด อาจก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบมากมาย บทเรียนที่เห็นได้ชัดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็คือ การที่ราคาที่ดินสูงขึ้นไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อตลาดเท่านั้น แต่ยังสร้างเงื่อนไขให้ผู้เก็งกำไรดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นเพื่อแสวงหากำไร ซึ่งอาจก่อให้เกิดฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ยั่งยืนได้

ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุด้วยว่า ที่ดินที่นำมาประมูลในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น ทัญโอย ฮหว่ายดึ๊ก... มีราคาประมูลสูงกว่าตลาดมาก ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการจัดการและ "การขึ้นราคา" ของกลุ่มเก็งกำไร จากการประมูลครั้งล่าสุด ปรากฏว่ามีกลุ่มนักลงทุนจาก Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... เข้าร่วมการประมูลโดยจ่ายราคาสูง นี่คือปัจจัยที่จะผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในยุคหน้า ทำให้ผู้ที่มีความต้องการจริงเข้าถึงได้ยาก ดังนั้น ดร. ตรัน ซวน เลือง จึงได้เสนอว่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการพุ่งขึ้นของราคา จึงจำเป็นต้องเพิ่มเงินมัดจำเป็นร้อยละ 50 ของมูลค่าเดิม และที่ดินที่นำมาประมูลจะต้องซื้อขายกันภายหลังจาก 1-2 ปี และมีการรับรองเอกสารจากทางราชการ หรือหากโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเวลาดังกล่าว จะมีการเรียกเก็บภาษีในอัตราสูง...

ผู้คนต้องตื่นตัวอยู่เสมอ

ตามบันทึกจริงของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์งุ้ยเหล่าดง และตามเครื่องมือสถิติราคาย้อนหลังของเว็บไซต์ batdongsan.com.vn ราคาขายทั่วไปของที่ดินในตำบลเตี๊ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 43 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 48% เมื่อเทียบกับ 1 ปีก่อน ราคาโฆษณาที่ดินในหมู่บ้านที่ติดกับหมู่บ้านเตียนเยนอยู่ที่ระหว่าง 22-62 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับที่ตั้งและความสะดวกของเส้นทางคมนาคม

ความสนใจและราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัจจัยการวางแผนและกิจกรรมการประมูล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ที่ดินในเขตด่งอันห์, ซาลัม, ทาชแทต, ก๊วกโอย (ฮานอย) มีการค้นหาเพิ่มขึ้นจาก 48% -104% ความต้องการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นจาก 4% เป็น 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ คาดการณ์ว่าตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี การประมูลที่ดินจะยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากยังไม่มีการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ และการกำหนดราคาเริ่มต้นที่ใช้ตามกรอบราคาที่ดินของรัฐในปัจจุบันจะมีราคาถูกกว่าที่ดินประเภทอื่นมาก ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากความ “ร้อนแรง” ของการขายทอดตลาดที่ดินโดยเฉพาะและกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปอันเนื่องมาจากอิทธิพลและผลสืบเนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ ข้างต้นหลายประการ ผู้คนจึงจำเป็นต้องตื่นตัวก่อนลงทุนหรือมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ขาดเครื่องมือในการรักษาเสถียรภาพราคาที่ดิน

ตามที่ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo ได้กล่าวไว้ สิ่งที่นายหน้าหลายๆ คนทำก็คือ โทรไปสอบถามข้อมูลการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกที่ และไปดูอสังหาริมทรัพย์หลายๆ แห่งเพื่อกระตุ้นราคาตลาด การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมามีขนาดเล็กมาก ดังนั้นนักเก็งกำไรจึงต้องการใช้การประมูลที่ดินเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น ซึ่งเป็นการพิสูจน์ว่าราคาที่ดินกำลังสูงขึ้นจริง ๆ ส่งผลให้ผู้คนตั้งราคาที่ดินสูงขึ้น ในขณะที่บ้านเรือนในตัวเมืองฮานอยหลายแห่งปิดตัวลงและว่างเปล่าเนื่องจากอีคอมเมิร์ซกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น แต่ราคาที่ดินในเขตชานเมืองกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งหมายความว่าได้รับผลกระทบจากชุมชนธุรกิจ “เราขาดเครื่องมือในการจัดการตลาดที่ดิน ในปี 2004 รัฐบาลได้สั่งห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน เนื่องจากการแบ่งย่อยและการขายที่ดินไม่เหมาะสมกับกระบวนการพัฒนาเมืองสมัยใหม่ หลายคนซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้ที่นั่น ที่ดินไม่ได้ถูกลงทุนหรือพัฒนา แต่เก็บเงินไว้ที่นั่น ทำให้ที่ดินเพิ่มขึ้นหลายเท่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ยังห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ เขตเมืองประเภทที่ 1 เขตเมืองประเภทที่ 2 และพื้นที่เมืองประเภทที่ 3 เราได้เข้มงวดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินแล้ว แต่ยังขาดเครื่องมือเดียว คือ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรักษาเสถียรภาพราคาตลาด” ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo กล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm