การประมูลที่ดิน “ร้อนระอุ” อีกครั้ง

เมื่อเร็วๆ นี้ ตลาดที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยกลายเป็น "ตลาดที่ร้อนแรง" มากขึ้นกว่าเดิม เพราะการประมูลที่ดินมักจะ "ขายหมด" อยู่ตลอดเวลา การเสนอราคาที่ประสบความสำเร็จในเซสชันต่อไปนี้ได้ทำลายสถิติของเซสชันก่อนหน้าอย่างต่อเนื่อง

สูงกว่าพื้นที่รอบข้าง 2-3 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอดานฟองประสบความสำเร็จในการจัดการประมูลที่ดินจำนวน 85 แปลง รวมถึงแปลงที่ถูกรางวัลที่ราคา 100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเป็นสองเท่าของราคาเริ่มต้น วันที่ 10 สิงหาคม การประมูลที่ดิน 68 แปลง ในเขตอำเภอถั่นโอย มีเอกสารเข้าร่วมประมูล 7,000 รายการ รวมถึงที่ดินแปลงหนึ่งที่ชนะการประมูลด้วยราคา 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้หลายคนประหลาดใจ

และล่าสุดการประมูลแผ่นเสียงที่ตำบลเตี๊ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก กินเวลานานเกือบ 19 ชั่วโมง ตั้งแต่วันที่ 19 สิงหาคม จนถึงเวลา 04.30 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม ตามรายงานของผู้จัดงาน การประมูลที่ดิน 19 แปลง ในพื้นที่ลองคุ้ก ตำบลเตียนเยน มีลูกค้าเข้าร่วม 517 ราย และมีเอกสารลงทะเบียน 1,100 ชุด การประมูลครั้งนี้ตึงเครียด ตื่นเต้น และเหนื่อยล้าสำหรับทั้งผู้จัดและผู้ประมูล ผู้คนจำนวนมากออกจากพื้นที่ก่อนเวลาเนื่องจากมีการเสนอขายที่ดินหลายแปลงในราคาที่สูงเกินไป โดยมีลักษณะของการ "พยายามจะได้สิ่งที่ต้องการ" "ซื้อโดยไม่คำนึงถึงราคา"

ในขณะที่นักลงทุนกำลังเสนอราคา นอกการประมูลก็มีกลุ่มนายหน้าและสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมาเข้าร่วม โดยเปิดโหมดสตรีมมิ่งวิดีโอสดบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดีย เพื่อรายงานบรรยากาศรอบๆ พื้นที่การประมูลเพื่อปรับราคาและเก็งกำไร

ส่งผลให้แปลง LK03-12 (แปลงมุม 3 หน้ากว้าง) พื้นที่กว่า 113 ตรว. ถูกประมูลไปสูงถึง 133.3 ล้าน VND/ตรว. สูงกว่าราคาเริ่มต้น (7.3 ล้าน VND/ตรว.) ถึง 18 เท่า ที่ดินที่เหลือมีราคาประมูลอยู่ที่ 97.3-127.3 ล้านดอง/ตรม. ส่วนที่ดินที่ถูกประมูลต่ำที่สุดมีราคาประมูลอยู่ที่ 91.3 ล้านดอง/ตรม.

นายหน้าบางรายที่เข้าร่วมแสดงความเห็นว่าราคาประมูลข้างต้นสูงกว่าระดับตลาดปัจจุบันในพื้นที่นี้มาก นี่ถือเป็นราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ในเขตชานเมืองของฮานอยอีกด้วย

โดยบันทึกต่อเนื่องเมื่อเช้าวันที่ 20 ส.ค. หลังการประมูลสิ้นสุด ณ พื้นที่ประมูลหมู่บ้านลองคุค ยังคงมีนายหน้าอสังหาฯ จำนวนมากประกอบกิจการอยู่ นายหน้าบางรายกล่าวว่าที่ดินที่ถูกประมูลขายมีราคาต่างกัน 300-500 ล้านดอง ขึ้นอยู่กับพื้นที่และที่ตั้ง "แปลง LK03-12 (แปลงมุม 3 หน้ากว้าง) เนื้อที่กว่า 113 ตรว. ชนะประมูลราคา 133.3 ล้านดอง/ตรว. โอนขายโดยผู้ประมูลที่ชนะประมูลในราคาโอน 300 ล้านดอง ส่วน 2 แปลงที่ราคาต่ำสุด 91.3 ล้านดอง/ตรว. โอนขายในราคาโอน 600 ล้านดอง/แปลง" นายทะเบียนรายหนึ่งกล่าว

คุณ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn แสดงความเห็นว่าผลการประมูลที่ดินที่มีราคาสูงจะทำให้ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการใหม่มีราคาแพงขึ้น ในขณะเดียวกันผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินบริเวณโดยรอบก็มีความคิดที่จะดันราคาขายที่ดินของตนให้สูงขึ้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างกะทันหันยังอาจทำให้เกิดกระแสเก็งกำไรที่ดินได้ เนื่องจากผู้คนจำนวนมากรีบเร่งซื้อที่ดินโดยหวังจะทำกำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้สามารถทำให้เงินหยุดนิ่งอยู่ในที่ดิน แทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นๆ

นายตวน กล่าวว่า เครื่องมือประวัติราคาของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาประมูลที่ดิน 19 แปลงใน LK03 และ LK03 ในตำบลเตียนเยน จังหวัดหว่ายดึ๊ก สูงกว่าราคาทั่วไปในตลาดถึง 2-3 เท่า

ที่ดินเปล่าจำนวน 19 แปลงที่เพิ่งประมูลไป ในพื้นที่ลองคุ้ก ตำบลเตียนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก เมืองฮานอย ภาพ : หุหุ่ง

มีอะไรผิดปกติมั้ย?

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่าตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยหลายกลุ่มมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่ราคาติดลบสูง (แตะเกือบ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร และมีแนวโน้มทรงตัว) ส่งผลให้อัตรากำไรจากการลงทุนลดลงอย่างรวดเร็ว สำหรับกลุ่มบ้านแนวราบในบางโครงการและเขตเมือง ราคาก็อยู่ที่หลายร้อยล้านดองต่อตรม.เช่นกัน ดังนั้นนักลงทุนจำนวนมากจึงมีความต้องการที่จะเปลี่ยนไปลงทุนที่ดินในเขตชานเมืองซึ่งมีความสนใจที่จะลงทุนที่ดินที่นำมาประมูลมากกว่า

นายดิงห์ กล่าวว่า เมื่อกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งทำให้การแบ่งและการขายที่ดินมีความเข้มงวดยิ่งขึ้น ความต้องการที่ดินในเขตชานเมืองก็เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะข่าวที่ว่าบางเขตของฮานอยเตรียมเป็นเขตในปี 2568 ได้ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของทั้งประชาชนและนักลงทุน ทำให้มีผู้คนหลายพันคนเดินทางไปประมูลที่ดิน ขณะที่การประมูลที่ดินจำนวนมากในช่วงปลายปี 2566 กลับเงียบเหงา และที่ดินหลายแปลงต้องเลื่อนออกไปเนื่องจากขาดผู้เข้าร่วม

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับสื่อมวลชนว่า ราคาประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของกรุงฮานอย ซึ่งห่างจากใจกลางเมือง 30-40 กม. ได้ถูกปรับขึ้นสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นเรื่องผิดปกติ ราคาที่ดินในเขตชานเมืองพุ่งสูงจนชีวิตของผู้คนไม่อาจทนได้

ทนายความเหงียน วัน ไห (สมาคมทนายความฮานอย) กล่าวว่า การประมูลที่ดินคาดว่าจะนำมาซึ่งผลประโยชน์ทันทีต่องบประมาณท้องถิ่น แต่ถ้าหากไม่ได้รับการจัดการอย่างเข้มงวด อาจก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบมากมาย บทเรียนที่เห็นได้ชัดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็คือ การที่ราคาที่ดินสูงขึ้นไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อตลาดเท่านั้น แต่ยังสร้างเงื่อนไขให้ผู้เก็งกำไรดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นเพื่อแสวงหากำไร ซึ่งอาจก่อให้เกิดฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ยั่งยืนได้

ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุด้วยว่า ที่ดินที่นำมาประมูลในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น ทัญโอย ฮหว่ายดึ๊ก... มีราคาประมูลสูงกว่าตลาดมาก ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการจัดการและ "การขึ้นราคา" ของกลุ่มเก็งกำไร จากการประมูลครั้งล่าสุด ปรากฏว่ามีกลุ่มนักลงทุนจาก Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... เข้าร่วมการประมูลโดยจ่ายราคาสูง นี่คือปัจจัยที่จะผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ทำให้ผู้ที่มีความต้องการจริงเข้าถึงได้ยาก ดังนั้น ดร. ตรัน ซวน เลือง จึงได้เสนอว่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการพุ่งขึ้นของราคา จึงจำเป็นต้องเพิ่มเงินมัดจำเป็นร้อยละ 50 ของมูลค่าเดิม และที่ดินที่นำมาประมูลจะต้องซื้อขายกันภายหลังจาก 1-2 ปี และมีการรับรองเอกสารจากทางราชการ หรือหากโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเวลาดังกล่าว จะมีการเรียกเก็บภาษีในอัตราสูง...

ผู้คนต้องตื่นตัวอยู่เสมอ

ตามบันทึกจริงของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์งุ้ยเหล่าดง และตามเครื่องมือสถิติราคาทางประวัติศาสตร์ของเว็บไซต์ batdongsan.com.vn ราคาขายทั่วไปของที่ดินในตำบลเตี๊ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 43 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 48% เมื่อเทียบกับ 1 ปีก่อน ราคาโฆษณาที่ดินในหมู่บ้านที่ติดกับหมู่บ้านเตียนเยนอยู่ที่ระหว่าง 22-62 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับที่ตั้งและความสะดวกของเส้นทางคมนาคม

ความสนใจและราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัจจัยการวางแผนและกิจกรรมการประมูล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ที่ดินในเขตด่งอันห์, ซาลัม, ทาชแทต, ก๊วกโอย (ฮานอย) มีการค้นหาเพิ่มขึ้นจาก 48% -104% ความต้องการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นจาก 4% เป็น 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ คาดการณ์ว่าตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี การประมูลที่ดินจะยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากยังไม่มีการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ และการกำหนดราคาเริ่มต้นที่ใช้ตามกรอบราคาที่ดินของรัฐในปัจจุบันจะมีราคาถูกกว่าที่ดินประเภทอื่นมาก ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากความ “ร้อนแรง” ของการขายทอดตลาดที่ดินโดยเฉพาะและกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปอันเนื่องมาจากอิทธิพลและผลสืบเนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ ข้างต้นหลายประการ ผู้คนจึงจำเป็นต้องตื่นตัวก่อนลงทุนหรือมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ขาดเครื่องมือในการรักษาเสถียรภาพราคาที่ดิน

ตามที่ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo ได้กล่าวไว้ สิ่งที่นายหน้าหลายๆ คนทำก็คือ โทรไปสอบถามข้อมูลการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกที่ และไปดูอสังหาริมทรัพย์หลายๆ แห่งเพื่อกระตุ้นราคาตลาด การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมามีขนาดเล็กมาก ดังนั้นนักเก็งกำไรจึงต้องการใช้การประมูลที่ดินเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น ซึ่งเป็นการพิสูจน์ว่าราคาที่ดินกำลังสูงขึ้นจริง ๆ ส่งผลให้ผู้คนตั้งราคาที่ดินสูงขึ้น ในขณะที่บ้านเรือนในตัวเมืองฮานอยหลายแห่งปิดตัวลงและปล่อยให้ว่างเปล่าเนื่องจากอีคอมเมิร์ซกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น แต่ราคาที่ดินในเขตชานเมืองกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งหมายความว่าได้รับผลกระทบจากชุมชนธุรกิจ “เราขาดเครื่องมือในการจัดการตลาดที่ดิน ในปี 2004 รัฐบาลได้สั่งห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน เนื่องจากการแบ่งย่อยและการขายที่ดินไม่เหมาะสมกับกระบวนการพัฒนาเมืองสมัยใหม่ หลายคนซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้ที่นั่น ที่ดินไม่ได้ถูกลงทุนหรือพัฒนา แต่เก็บเงินไว้ที่นั่น ทำให้ที่ดินเพิ่มขึ้นหลายเท่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ยังห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ เขตเมืองประเภทที่ 1 เขตเมืองประเภทที่ 2 และพื้นที่เมืองประเภทที่ 3 เราได้เข้มงวดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินแล้ว แต่ยังขาดเครื่องมือเดียว คือ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรักษาเสถียรภาพราคาตลาด” ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo กล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm